האם רוכש דירה מקבלן רשאי למוכרה בטרם שילם את מלוא התמורה לקבלן? 

רוב רובם של חוזי הרכישה של דירות חדשות מקבלן, כוללים סעיף האוסר על הרוכש למכור את הדירה לאדם אחר וזאת החל ממועד החתימה על הסכם הרכישה ועד למועד תשלום מלוא התמורה לקבלן וקבלת החזקה בדירה.

האם מדובר באיסור מקובל ולגיטימי או בתנאי מקפח?

סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית הדין לחוזים אחידים במסגרת עתירה של היועץ המשפטי לממשלה (מחלקת יעוץ וחקיקה) כנגד חברת הבניה ב. יאיר (ח"א 901/08 ניתן ביום 19.2.12).

בגדרי ההליך הנ"ל נדונו סוגיות מעניינות וחשובות הן עבור רוכשי דירות והן עבור קבלנים.

בין היתר נדון סעיף בהסכם הרכישה שזו לשונו: "עד למסירת החזקה בדירה לקונה לא יהא המוכר חייב ליתן הסכמתו להעברת זכויותיו של הקונה על פי הסכם זה לצד שלישי כלשהו". בהמשך הסעיף נקבע עוד כי "לאחר מסירת החזקה בדירה לקונה ותשלום מלוא התמורה בגינה, יהיה הקונה רשאי להעברת זכויות כאמור [כך במקור]... ובלבד שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפי המוכר אותם עליו לקיים עפ"י ההסכם עד לאותו מועד כתנאי לקבלת החזקה, ורק לאחר שהקונה והנעבר ימלאו אחר כל התנאים וימציאו את כל המסמכים והאישורים שידרשו להמציאם ובין היתר אלה המפורטים להלן:...".

היועץ המשפטי לממשלה סבר, כי מדובר בסעיף מקפח, בין היתר נוכח העובדה שהוא מתנה על סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 המאפשר לנושה (במקרה זה הרוכש) להעביר את זכויותיו החוזיות ללא צורך בהסכמת החייב (הקבלן).

מנגד טען הקבלן, כי לאור מערכת היחסים המסועפת שנוצרת בין הרוכש והקבלן, ראוי לאפשר לקבלן לסיים את העסקה מול הרוכש עימו ביצע את השלבים הקודמים בעסקה, מבלי שימצא מולו רוכש אחר על כל המשתמע מכך. הקבלן הוסיף והעלה חששו, כי במקרה של עלייה בשווי השוק של הדירות הוא עלול למצוא עצמו בתחרות עסקית מול רוכשים שימכרו את זכויותיהם בדירות על מנת לממש רווח מהיר וזאת עוד בטרם הושלמה הבניה ונמסרה החזקה בדירות לרוכשים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית הדין להעדיף את עמדת היועץ המשפטי לממשלה וקבע, כי תניה בהסכם המכר האוסרת על הקונה להמחות את זכותו היא תניה מקפחת.

נקבע, כי מכירת הזכויות על ידי הרוכש הראשון לאדם אחר, מצריכה מהקבלן  לבצע פעולות מסוימות כגון העברת הבטוחות שניתנו לקונה הראשון לטובתו של הקונה החדש או רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה החדש במקום על שם הקונה הראשון, דבר העלול אכן לגרום לו טרחה מסוימת.

מצד שני, כך נקבע, איסור גורף על העברת זכויותיו של הרוכש הראשון עלול לפגוע פגיעה קשה באינטרסים הכלכליים שלו. אמנם מדובר באיסור שחל רק במהלך תקופת הביניים שבין מועד כריתת החוזה לבין מועד מסירת הדירה לרוכש, אולם גם תקופה זו עשויה להיות ארוכה למדי.

בסיכומו של דבר קבע בית הדין, כי הסעיף בנוסחו הקיים הוא מקפח והורה על ביטולו.

בית הדין הוסיף וקבע, כי חלף הסעיף הקיים יוכל הקבלן לנסח סעיף חדש, אשר לא יאסור את מכירת הזכויות על ידי הרוכש הראשון לרוכש אחר, אך יוכל לכלול דרישת מסמכים או אישורים רלוונטים כתנאי להעברת הזכויות.