בעל עסק! מתלבט לשכור משרד או לקנות?! כאן תמצא את התשובה...
אנחנו בחברת "אינפיניטי יועצי נדל''ן" רוצים לשתף אתכם בדיון באחד הנושאים החמים של היום: מה יותר כדאי: לשכור משרד או לרכוש?
מכוון שהחזר החודשי של משכנתא יותר נמוך מדמי שכירות חודשיים, הרבה בעלי עסקים עומדים בפני הדילמה: להמשיך "לזרוק כסף לפח" או להשקיע בנכס של עצמך?
אנחנו ''באינפיניטי'' עוזרים ללקוח להגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורו וזה המפתח להצלחה שלנו!
תוצאות הסקר שערכנו, הראו לנו, שחלק מבעלי העסקים כלל לא חשבו על האופציה של רכישה, אחרים פשוט מפחדים "להכנס להרפתקה" וגם לא תמיד יודעים לבחור משרד המתאים לצרכים שלהם ולעשות חישובים נכונים של כל ההוצאות הקשורות ברכישה.
מטרת המאמר הזה להקנות לאנשי העסקים כלים לתהליך קבלת ההחלטות הנכונות בנושא ולביצוע עסקה טובה ומשתלמת ביותר.
תשובות לשאלות הבאות יעזרו לכם להחליט מה נכון לעשות עבורכם : שוב לשכור משרד או לרכוש מקום משלכם:
• 1. מה משתלם יותר לקנות או לשכור? זה עניין כלכלי בלבד...
• 2. כמה כסף (הון עצמי) צריך לרכישה וכיצד להשיג מימון לעסקה?
• 3. איזה נכס לבחור וכיצד נכון לבצע את העסקה?
• 1. מה משתלם יותר, לשכור או לרכוש משרד?
התשובה לשאלה היא לא פשוטה.
נשווה את שתי האופציות של שכירות ושל רכישת המשרד בגודל של 100מ''ר ברוטו.
לדוגמה :שכירות של משרד ממוצע בגודל 100 מ''ר (ברוטו) הממוקם במתחם B.B.C (במתחם בסר בגבול ר''ג/ב''ב ומאד מבוקש היום גם למשקיעים וגם למשתמשי קצה) עולה כ- 85-95 ש''ח למ''ר. זה אומר, שדמי שכירות חודשיים הם כ-8,500-9,500 ש''ח שהם כ-108,000 ש''ח בשנה.
שכירות של 10 שנים תעלה לבעל העסק כ- 1,080,000 ש''ח, אם יתמזל מזלו והמחירים לא יעלו...
!!!! לסרטון על מתחםBBC לחץ על התמונה או היכנס ל: http://www.youtube.com/watch?v=sTvE-eId9Wc&feature=player_embedded
כעקרון, עבור בעל העסק זה כסף אבוד שלא יחזור, למרות, שנחשב כהוצאה מוכרת במס.
אבל זה לא משנה את העובדה ? ההוצאה היא כ- מיליון ש''ח בכל 10 שנים!!! יש בעלי עסקים, שטוענים שהוצאות שמוכרות במס לא מפריעות להם.
אני מאוד מקווה שבעל עסק, שקורא את המאמר, לא חושב כך, ופועל נכון, כדי להקטין את ההוצאות ולהגדיל את ההכנסות לעסק שלו!
לאחר שהדגמנו כמה תעלה שכירות, נדגים לכם כמה תעלה רכישה של אותו המשרד.
חברת ''אינפיניטי'' יכולה להציע לרכישה מספר משרדים בגודל של כ-100 מ''ר ברוטו באיזורים המבוקשים ביותר (B.B.C בר''ג / ב''ב, באיזור בורסה ובת''א באזור בית המשפט ומנחם בגין) במחיר ממוצע למשרד של כ- 1,100,000-1,200,000 ש''ח כולל הכול!
זה אומר, שבאותו סכום שבעל עסק יזרוק לשכירות במשך 10 שנים, הוא יכול לרכוש משרד משלו!
שזה אומר:
- חיסכון של כ- 1,000,000 ש''ח בכל עשר השנים הבאות;
- אפשרות של מכירת הנכס כעבור מספר שנים והחזר של כל ההשקעה, ואפילו יותר, באופן מיידי;
- אפשרות השכרה של הנכס וקבלת הכנסה פאסיבית של כ-8,500 ? 9,500 ש''ח בחודש, שזאת יכולה להיות פנסיה יפה מאד בגיל הפרישה.
לאחר אנליזה די פשוטה, הגענו למסקנה ברורה לגמרי ? כדאי לרכוש משרד ולא לזרוק כסף לאוויר!
הכול נראה מאוד ברור ויפה, אך יש בעיה קטנה אחת... דרוש הון עצמי לביצוע הרכישה...
לכן צריכים לדעת מה הוא הגובה של ההון העצמי הדרוש וכיצד להשיג מימון לעסקה?
על כך נענה בפרק 2 של המאמר.
• 2. כמה כסף צריך עבור הרכישה (הון עצמי) וכיצד להשיג מימון לעסקה?
במידה ובעל עסק זקוק להלוואה בנקאית, כדאי מאוד להעזר במומחים להלוואות כגון יועצי משכנתאות ומימון, שמתמחים בנושא ובעלי הקשרים הנדרשים...
בדרך כלל ההון העצמי הנדרש לעסקאות מסוג זה הוא בערך כ- 30-40% משווי העסקה.
גובה המימון תלוי, למעשה, במצב הנכס (טופס 4, בטחונות וכד') וגם באיכות הלקוח, מצב חשבון הבנק שלו, יכולת המיקוח שלו או של היועצים שלו עם הבנקים.
לצורך הדגמה במספרים ניקח שוב משרד של 100מ''ר במתחם B.B.C.
שוק הנדל''ן העסקי הוא שוק מתוחכם, המייצר כל מני מצבים והזדמנוית, כמו בדוגמה הבאה:
- בעסקה מיוחדת היזם מציע לרכישה משרד קטן עם תשלום מקדמה של 5% בלבד מסכום העסקה ,בחתימת החוזה .
זה אומר, שהקונה ישלם בחתימת החוזה כ- 50,000 ש''ח בלבד מסכום העסקה כולו של כ-מיליון ש''ח.
- 25% מהסכום (שזה כ-255,000 ש''ח) ניתן לשלם בטופס 4 (במקרה של בניינים שבבניה, כמו ב.ס.ר.3 או VTOWER של אשטרום.)
דרך אגב אכלוס בבניינים הללו מתוכנן לסוף שנת 2012.
- את התשלום האחרון, כ- 70% מסכום העסקה, ניתן לשלם 45 ימים לאחר קבלת טופס 4.
העובדה שהנכס כבר קיים ובנייתו הושלמה תסייע בקבלת ההלוואה ותשפר את תנאי המשכנתא.
חשוב לציין שההטבה הזאת מאוד משמעותית עבור הקונה. היא פוטרת אותו מהצורך לשלם גם משכנתא וגם שכירות בו זמנית!
חלק מהיזמים /קבוצות מאפשרים לרוכשים לבצע גמר עבודות הפנים של המשרד במקביל לבניית המגדל.
זו הטבה משמעותית עבור הרוכש.
כך הוא יכול לקבל מחיר מיוחד עבור ביצוע השיפוצים ולאכלס את המשרד מיד עם קבלת טופס 4.
לסיכום:
התשלום הראשון בחוזה עבור הנכס ? כ- 50,000 ש''ח ובמפתח רק 255,000 ש''ח, שזה החלק השני של ההון העצמי.
לפי דעתי, הון עצמי הדרוש, שהדגמנו עבור העסקה מסוג זה, הוא בהחלט לא גבוה!
חברת ''אינפיניטי'' מעניקה עזרה בכול מה שקשור למימון העסקה ולאחרונה הצליחה להשיג ללקוחותיה מימון של כ-60-70% משווי הנכס, בתנאים מאוד טובים.
לצורך ההדגמה ניקח שוב את המשרד של 100 מ''ר, שלצורך רכישתו צריך הלוואה של כ- 773,000 ש''ח, כולל סכום הדרוש לבניית הגמר.
נשתמש בטבלה לחישוב תשלומים חודשיים של החזר ההלוואה לפי שיטת שפיצר ונקבל:
7,300 ש''ח החזר חודשי (12 שנה , 5.5% שנתי) שזה פחות משכירות חודשית של 8,500- 9,000 ש''ח.
מכאן ניתן להסיק, שלא צריך הרבה כסף, כדי לרכוש משרד, ליצור עם הזמן הכנסה פסיבית ולהפסיק לשלם דמי שכירות,
עוד טיפ לרוכשים פוטנציאליים: אם תשקיעו במשרד יותר גדול, ממה שאתם צריכים בפועל, תוכלו להשכיר 1-2 חדרים או לחלק את הנכס כך, שתבנו משרד קטן נוסף ותשכירו אותו. הדבר מביא יתרון ענק ? השקעה פשוטה ונוחה, קלה לניהול ומחזירה את רוב המשכנתא בזמן קצר יחסית.
לפני שנעבור לפרק השלישי והאחרון של המאמר, ברצוני לספר לכם סיפור קטן על חברי, שבבעלותו חברה כ-7-8 שנים. הוא אף פעם לא שקל אפשרות של רכישת משרד ורוב הזמן היה עסוק במריבות וויכוחים עם השותפים לשכירות. לאחרונה הוא רכש דרכינו משרד ולאחר ביצוע העיסקה ישבנו על כוס בירה והוא סיפר לי: ''בהתחלה חלקתי את המשרד עם חברים, כדי להקטין את הוצאות השכירות.
זה לא היה נוח ולא עבד טוב. פתאום קיבלתי התראה, שתוך חודש עלי לפנות את המשרד, דבר שבכלל לא תכננתי. היתי צריך דחוף למצוא משרד חדש, שזה אומר שוב מעבר, שינוי כתובת ומקום, דבר שחייב אותי ליידע את הלקוחות והשותפים העסקיים שלי, והדבר הכי בעייתי בכל הסיפור ? זה המון הוצאות... מקום חדש שמצאתי היה זקוק לשיפוץ רציני והבעלים לא הסכימו להשתתף בהוצאות, אז כמובן שעשיתי את הכול על חשבוני... זה עלה לי למעלה מ 150,000 ש''ח.
תוך זמן קצר היתי חייב שוב לעבור משרד, כי התברר שהמקום לא מספיק מכובד והבעלים העלו את השכירות. לכן כל מה שהשקעתי הלך לטמיון, כי לפי החוזה אין החזר על השיפוצים שביצעת...(מידע חשוב לכל שוכר על מנת שלא יפול בפח)!
במעבר האחרון הייתי כבר יותר מנוסה, לכן דרשתי וקיבלתי מבעלי המקום מימון חלקי עבור השיפוצים!!
אבל עדיין זה עלה לי קרוב ל 100,000 ש''ח. ואני לא מדבר על הזמן היקר שביזבזתי על התעסקות בנושא...
ואז ראיתי את הפרסום של חברת ''אינפיניטי'' ב: www.infinity-offices.co.il
ולאחר מספר פגישות הבנתי ש:
• 1. אם הייתי רוכש משרד לפני 5 שנים- היתי שומר על ההון העצמי שבזבזתי על השיפוצים והמעברים;
• 2. אם הייתי רוכש משרד 5-6 שנים קודם , עד היום כבר הייתי מחזיר כ-60% מההלוואה וגם הייתי קונה את הנכס במחיר טוב יותר.
וחבר שלי הוסיף ואמר... ''יש פתגם שאומר":
אנשים שלומדים מטעויות של אחרים - הם אנשים חכמים !
אנשים שלומדים מטעויות של עצמם - הם אנשים רגילים,
ואנשים שלא לומדים מטעויות של עצמם ? הם אנשים טיפשים!
ואני לא רוצה להיות בין הטיפשים, לכן יש לי היום משרד משלי J!!''
• 3. איזה נכס לבחור וכיצד נכון לבצע את העסקה?
פרק זה של המאמר מאוד משמעותי , לכן ננסה לתת לכם מקסימום טיפים לבחירה הנכונה של הנכס ולביצוע העסקה הטובה עבורכם.
ישנם מספר כללים בעסקאות מסוג זה, שצריך להעזר בהם:
• 1. לבצע אנליזה לפני שמחליטים מה גודל המשרד שברצונכם לרכוש;
• 2. לבחור מקום המתאים ביותר לאופי של העסק שלכם;
• 3. לבצע חישובים ובירורים לגבי ההון העצמי שניתן לגייס לעסקה מסוג זה;
• 4. להשתמש ביעוץ מומחים כגון: יועצי נדל''ן, יועצי מימון, יועצי מס, עו''ד, אדריכל וכו'. היעוץ הוא חינם והכרחי למציאת הנכס הטוב ביותר עבורכם!
להלן מספר המלצות שלנו לעסקאות מסוג זה:
• 1. מומלץ לבחור מיקום טוב ומרכזי, במתחם ולא בבניין בודד. יש לכך 101 סיבות: גישה נוחה, שירותים מגוונים, חניות מסודרות, שותפים עסקיים וכו'.
• 2. תבחרו משרד במבנה חדש ככל האפשר. הרכישה היא לשנים רבות וככל שהמקום חדש יותר,כך הבלאי נמוך יותר, המערכות חדישות, מתוחכמות וחסכוניות יותר.
• 3. מומלץ לבחור שטח יותר גדול ב 20-30% ממה שדרוש לכם בפועל, כדי לבנות משרד קטן נוסף. הסיבות לכך: צמיחה עתידית של העסק שלכם ואפשרות להשכיר חלל נוסף.
• 4. שכירות משנה תעזור לכם להגדיל רווחים ולהקטין הוצאות. הניהול של המשרדים קל ונוח, עקב הימצאותם הקרובה.
• 5. תבצעו את הרכישה כ-שנה/שנה וחצי לפני קבלת טופס 4. כך תקבלו מחיר הכי אטרקטיבי ותעברו למשרדים במועד הכי מתאים לכם.
• 6. כדאי לקנות משרד חדש, מה שנקרא ''על הנייר''. תוכלו לתכנן ולקבוע בעצמכם מה הכי מתאים לצרכים של העסק שלכם והמשרד ייבנה בדיוק בהתאם לדרישות שלכם!
אנחנו ב''אינפיניטי'' נפגיש אתכם עם אנשי מקצוע הכי טובים בתחום, אשר יסייעו לכם במתן רעיונות מקוריים וכדאיים ביותר!
• 7. תחלקו בצורה נבונה את המימון, כך שלא תרגישו את ההבדל בין תשלומי המשכנתה ודמי שכירות;
• 8. תבדקו כמה שיותר אפשרויות, הפגשו עם יועצי נדל''ן. יש להקדיש לזה זמן, כי בפגישות הללו ניתן ללמוד הרבה ולקבל המון מידע ללא תשלום.
אנחנו ב''אינפיניטי'' מקווים, שהמאמר גרם לכם לעצור לרגע ולחשוב על האופציה של רכישת משרד משלכם, כי זאת היתה המטרה של המאמר.
אם תחליטו לפנות אלינו, כדי לבדוק את העניין יותר לעומק, התקשרו אלינו.
ותזכרו: כל עוד אתם משלמים שכירות - הכסף שלכם נזרק לפח מדי חודש...
טל. לבירורים: 03-6767760
או תפנו ישירות אלי: 054-2881127
כתובת המייל שלי: alexeym@infinity8.co.il
מידע נוסף ניתן לקבל באתר של החברה.
בברכה
אלכס מולצ'נוב, מנהל פרוייקטים
