משקיעים רבים נחשפים כיום לטרנד החדש של רכישת קרקע חקלאית להשקעה מול ההיצע של רכישות נדל"ן בארה"ב לאחר המשבר הכלכלי והנדלני הגדול. קיימת התלבטות קשה בין אפיקי השקעה שונים ולצורך ההשוואה ערכתי סיכום נקודות עקריות באפיקי השקעה אלו בלבד להמחיש למשקיע האם אפיק השקעה זה או אחר מתאים לי בכלל?
כסף "רחוק" מול כסף "קרוב" – רב המשקיעים מעדיפים להשקיע "קרוב לבית", אך לאור התפתחות הטכנולוגיה והפיכת העולם כולו "לכפר גלובאלי" אין למעשה כל הבדל או קושי בין רכישה בתל אביב, באר שבע, לונדון או ניו יורק. קרקע חקלאית בחדרה אינה באמת "קרובה יותר" למשקיע בדירה בלאס וגאס, ההבדל האמיתי הינו אותו מחסום פסיכולוגי ידוע אותו חווה כל משקיע. באם אגע בקרקע או בנכס פיסית זה ישפר את איכות ההשקעה? כהמחשה פשוטה לכך גם אותם המשקיעים שטרחו לטוס לראות את הנכס הממוצע בארה"ב לא חשו באמת שהקרבה הזמנית לנכס גרמה להם תחושה שההשקעה טובה יותר או פחות.
אמת בפרסום – רב החברות היזמיות בתחום הנדל"ן בישראל ובארה"ב נוטות לצוק תכנים דמיוניים בפרסום ובמצגות הנכסים אותם הם משווקים וחשוב לסנן ולהבדיל בין "ההבטחות" לעובדות. ככל שהחברה גדולה יותר והמשרד מפואר יותר גם "ההבטחות" הופכות להיות דמיוניות יותר והרווח היזמי הנדרש גדל גם הוא בהתאם...
השקעה אישית מול השקעה קבוצתית – בהליך מימוש קרקע להשקעה המשקיע תמיד יהיה תלוי בשכניו ושותפיו להשקעה במתחם מסויים ובגורמים מקומיים או ממשלתיים, כך שהמימוש מאוד איטי, מורכב ומסורבל ונושא עמו הוצאות נלוות רבות שאינן מחושבות, בעוד שברכישת נכס בארה"ב המשקיע הנו המחליט היחיד כך שכל החלטה למימוש הינה מיידית וללא כל תלות בגורמים חיצוניים.
שווי קרקע מול שווי נכס – במכירה של קרקע חקלאית היזם מוכר קרקע זולה במחיר מופקע של פי כמה וכמה משוויה האמיתי תחת אריזה נוצצת ושרטוטים אדריכליים מרשימים ובנוסף לקרקע אין שמאות המוכיחה את שוויה, הכל מתבסס בעיקר על אמונת היזם ורוח דמיונו הפורה של המשקיע. ומצד שני ברכישת נדל"ן להשקעה בארה"ב על כל נכס קיימת הסטוריה מפורטת של בעלות ומחיר הנכס באינטרנט, פשוט העתיקו כתובת וחפשו בגוגל, כל המידע יופיע מיד כולל השוואת מחירי נכסים באיזור, נתונים דמוגרפיים ועוד.
צפי מימוש – ברכישת קרקע חקלאית צפי המימוש אינו ידוע, המימוש יכול לקחת כ 10 שנים עד עשרות שנים אם בכלל יאשרו בנייה שלא לדבר על הפקעת שטחים ועוד. ברכישת נכס נדל"ן הערך נקוב ומדוייק והמימוש אינו מוגבל, צפי המימוש הסביר של נכס במיקום מרכזי בארה"ב הנו בין 3-5 שנים. לקוחות שרכשו נכסים מניבים בפלורידה ולאס וגאס לפני כשנתיים כבר מורווחים 20% על ההשקעה רק מעליית ערך + עוד 20% ויותר מתשואה משכ"ד.
תשואה ורווח – האם יש חוכמה ברכישת נכס לאורך שנים רבות אשר לא מניב שקל אחד למשקיע? האם משקיעים בקרקעות מחשבים כלל מראש את ההפסד השוטף הנגרם להם? תשואה על קרקע חקלאית שווה 0%, ביום מן הימים באם כלל תופשר לבנייה ותממשו את ההשקעה, תגלו כי בכסף זה שהשקעתם יכולתם לקבל תשואה גבוהה פי כמה וכמה מנכס מניב על פני כל התקופה. הבחירה היא בין תשואה נטו מיידית של נכס מניב שהוא בין 9%-12% בשנה בממוצע, מול הפסד אותה תשואה מניבה שוטפת ו% שחיקת המטבע. בחישוב פשוט תוך 8-10 שנים המשקיע מחזיר 100% ההשקעה על נכס בארה"ב, לא כולל עליית ערך של הנכס, כך שלאחר עד עשור של השקעה בנדל"ן מניב המשקיע נותר עם נכס בעל ערך גבוה יותר יחד עם 100% החזר ההשקעה. באם הערך יעלה משמעותית לפני כן יממש המשקיע את הרווח מוקדם יותר.
מיסוי – קרקע חקלאית אשר הופשרה לבניה חשופה כבר היום למיסוי גבוה אשר מעמיד את הריווחיות בסימן שאלה גדול מאוד. מי יודע כמה רווח יהיה עוד עשרות שנים על ההשקעה ומה יהיה חוק המיסוי העתידי על רווחים אלו? כבר כיום החוק החדש מותיר בספק את כדאיות ההשקעה בעוד שעל רווח בהשקעה בנדל"ן ארה"ב תשלמו מס ידוע מראש הנקרא מס רווח הון, על הרווחים נטו. מבחינת ראשויות המס בישראל זהה המס על הרווח בנדל"ן לרווח בהשקעה במניה בשוק ההון.
השקעה סולידית מול השקעה ספקולטיבית – השקעה סולידית הינה השקעה הבנויה על עובדות ולא על הערכות, ככל שאתה מסתמך יותר על הערכות אתה מגדיל את החשיפה שלך להפסד עד למחיקת כל קרן ההשקעה. משקיעים רבים "שמים את הכסף לילדים/לנכדים" בהשקעה בנדל"ן בכלל, אך ערכו לעצמכם תחשיב פשוט – סיכון מול סיכוי. ברכישת קרקע חקלאית אתם כבר ביום ההשקעה ב 50% סיכון לאבד את כל הקרן, בתחשיב פשוט של הקרקע תופשר "כן" או "לא"...
בשורה התחתונה ההחלטה על ההשקעה הנכונה כולה בידיכם!
