נדל"ן בבולגריה
בולגריה הינה מקום תחרותי ואטרקטיבי בעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט. מס הכנסה נמוך וכוח העבודה מבין הזולים באירופה, הופכים את בולגריה ליעד עיסקי מבוקש. כמו כן, לבולגריה יתרונות נוספים מבחינה עסקית, כגון: מיקום אסטרטגי, רמת השכלה וכמות האקדמאים גבוהה, חברות באיחוד האירופי ובברית נאטו, כלכלה יציבה ומתפתחת, אזור סחר חופשי עם מדינות חשובות באזור, יציבות פוליטית ואיכות חיים גבוהה.
נתונים בולטים:
עלייה של 25% במחירים במהלך השנה האחרונה.
מחירי הנדל"ן עדיין הזולים ביותר באירופה.
שוק השכרת בתים משותפים בסופיה חזק לאורך כל השנה.
גידול דרמטי בביקוש לדיור איכותי (נכסים נמכרים על הנייר).
ביקוש גבוהה לנכסים בבולגריה ע"י זרים.
האג'נדה של ממשלת בולגריה מתרכזת בעידוד השקעות.
בולגריה כיום היא שוק נדל"ן בעל פוטנציאל רב לפיתוח, צמיחה כלכלית מואצת התומכת בשוק הנדל"ן, ושילוב של תשואות גבוהות בדומה למה שרומניה היתה לפני כמה שנים. די ברור שהעתענינות הגוברת בבולגריה נובעת מהצטרפותה בינואר 2007 לאיחוד האירופי, ומהפוטנציאל הכלכלי הטמון במהלך הזה. כלכלתה של בולגריה מציגה שיעורים מרשימים של צמיחה בשש השנים האחרונות, ומעבר לכך מגמה של גידול בשיעורי הצמיחה. ב-2006 צמח התמ"ג הבולגרי בשיעור של 6.2%, והצמיחה החזויה ל-2007 היא 6.3%. חלק ניכר מהצמיחה הוא תוצאה של גידול משמעותי בצריכה, בשיעור של 6.7%, כאשר הצריכה הפרטית היא מרכיב משמעותי בצריכה הכללית.
בסקר שנעשה ע"י Cushman & Wakefield נשאלו מנהלים בכירים מ-507 חברות אירופיות על דעתם לגבי אילו ערים מחוץ לאיחוד האירופי מהוות את ההזדמנויות העסקיות הטובות ביותר, סופיה נכנסה למקום הרביעי ביחד עם ורשה. הייחודיות של בולגריה בקרב מדינות מרכז ומזרח אירופה הינה בכך שהיא מאפשרת השקעה בנדל"ן דרך קרנות ריט. המדינה הסדירה את פעילותן של קרנות כאלו ב-2004, וקרנות כאלה הונפקו בה מ-2005. המטרה של אימוץ המודל היתה לתת תמריץ לשוק הנדל"ן, מתוך תפישה מקובלת שקרנות ריט מגדילות את הנזילות והשקיפות של שוק הנדל"ן. בדומה לכללים הנהוגים בארצות אחרות, קרנות הריט הבולגריות צריכות לחלק לפחות 90% מרווחיהן כדיווידנד. בנוסף לכך, קרנות כאלה חייבות להיות ציבוריות -כלומר נסחרות בבורסה של סופיה.
הפעילות הנדל"נית בשנים האחרונות התמקדה בבנייה למגורים - בעיקר בסופיה - ובבנייה לתיירות נופש.
בין 2001 ל-2005 גדל מלאי הדירות בסופיה בכ-7,000 דירות והגיע ל-523 אלף ב-2006.
מחירי הדירות בסופיה אינם זולים, ודומים לרמת המחירים בבירת רומניה. הם נעים בין 1,000 ל-1,700 יורו למ"ר, תלוי באזור.
מרבית הדירות (72%) הן של 2 או 3 חדרים.
מחירי השכירות של הנדל"ן המשרדי בסופיה עלו במהלך 2006, בעקבות ההצטרפות בולגריה לאיחוד האירופי בינואר 2007. המחירים עמדו לקראת סוף 2006 על כ-21 יורו למ"ר לחודש.
נדל"ן משרדי הניב תשואה של כ-9%. שיעור תשואה כזה הוא בין הגבוהים באירופה.
לשם השוואה, ברומניה התשואות עומדות על שיעור ממוצע של 7.5%, בצ'כיה 5.7%, ובפולין 5.5%.
הנדל"ן המסחרי הינו תחום המתפתח בקצב המהיר ביותר כעת, והנתונים הבאים מסבירים מדוע:
כיום בבולגריה יש רק שישה קניונים גדולים, שלושה מתוכם נחנכו במהלך 2006 בסופיה, טארנובו ופלובדיב.
לשם השוואה-השטח המסחרי הכולל בקניונים הללו הוא 106 אלף מ"ר, ממוצע של כ-17.5 אלף מ"ר לקניון.
לעומת זאת שטחו של קניון שבעת הכוכבים בהרצלייה הוא כ-20 אלף מ"ר.
מה שמחזק את הפוטנציאל של פיתוח הנדל"ן המסחרי הינה העובדה שבסך הכול יש בבולגריה שאוכלוסייתה גדולה במעט מזו של ישראל,
שטח מסחרי בקניונים בסדר גודל של חמישה קניונים ישראליים ממוצעים לעומת ישראל שיש בה קרוב ל-100 קניונים.
מחירי השכירות בסופיה הם גבוהים משמעותית מהמחירים בקניונים ונעים בין 40 ל-180 יורו למ"ר, ובערים מחוץ לסופיה - כמו וארנה, פלובדיב, ובורגאס - הם בין 70 ל-100 יורו למ"ר לחודש.
במרכזים המסחריים בסופיה המחירים נעים בין 30 ל-55 יורו למ"ר לחודש, ובמרכזים מחוץ לסופיה הם בטווח של 15-35 יורו למ"ר.
התשואות על נכסים מסחריים עומדות על כ-7%-8% בערים מרכזיות, ועל כ-8%-10% בערים פחות מרכזיות.
ניתן לזהות שהפוטנציאל של בולגריה כרגע הוא משמעותי, על פי הניסיון של מדינות מזרח אירופית אחרות בהן פיתוח כלכלי משמעותי היה כרוך גם בפיתוח נדל"ני.
בולגריה הינה מקום תחרותי ואטרקטיבי בעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט. מס הכנסה נמוך וכוח העבודה מבין הזולים באירופה, הופכים את בולגריה ליעד עיסקי מבוקש. כמו כן, לבולגריה יתרונות נוספים מבחינה עסקית, כגון: מיקום אסטרטגי, רמת השכלה וכמות האקדמאים גבוהה, חברות באיחוד האירופי ובברית נאטו, כלכלה יציבה ומתפתחת, אזור סחר חופשי עם מדינות חשובות באזור, יציבות פוליטית ואיכות חיים גבוהה.
נתונים בולטים:
עלייה של 25% במחירים במהלך השנה האחרונה.
מחירי הנדל"ן עדיין הזולים ביותר באירופה.
שוק השכרת בתים משותפים בסופיה חזק לאורך כל השנה.
גידול דרמטי בביקוש לדיור איכותי (נכסים נמכרים על הנייר).
ביקוש גבוהה לנכסים בבולגריה ע"י זרים.
האג'נדה של ממשלת בולגריה מתרכזת בעידוד השקעות.
בולגריה כיום היא שוק נדל"ן בעל פוטנציאל רב לפיתוח, צמיחה כלכלית מואצת התומכת בשוק הנדל"ן, ושילוב של תשואות גבוהות בדומה למה שרומניה היתה לפני כמה שנים. די ברור שהעתענינות הגוברת בבולגריה נובעת מהצטרפותה בינואר 2007 לאיחוד האירופי, ומהפוטנציאל הכלכלי הטמון במהלך הזה. כלכלתה של בולגריה מציגה שיעורים מרשימים של צמיחה בשש השנים האחרונות, ומעבר לכך מגמה של גידול בשיעורי הצמיחה. ב-2006 צמח התמ"ג הבולגרי בשיעור של 6.2%, והצמיחה החזויה ל-2007 היא 6.3%. חלק ניכר מהצמיחה הוא תוצאה של גידול משמעותי בצריכה, בשיעור של 6.7%, כאשר הצריכה הפרטית היא מרכיב משמעותי בצריכה הכללית.
בסקר שנעשה ע"י Cushman & Wakefield נשאלו מנהלים בכירים מ-507 חברות אירופיות על דעתם לגבי אילו ערים מחוץ לאיחוד האירופי מהוות את ההזדמנויות העסקיות הטובות ביותר, סופיה נכנסה למקום הרביעי ביחד עם ורשה. הייחודיות של בולגריה בקרב מדינות מרכז ומזרח אירופה הינה בכך שהיא מאפשרת השקעה בנדל"ן דרך קרנות ריט. המדינה הסדירה את פעילותן של קרנות כאלו ב-2004, וקרנות כאלה הונפקו בה מ-2005. המטרה של אימוץ המודל היתה לתת תמריץ לשוק הנדל"ן, מתוך תפישה מקובלת שקרנות ריט מגדילות את הנזילות והשקיפות של שוק הנדל"ן. בדומה לכללים הנהוגים בארצות אחרות, קרנות הריט הבולגריות צריכות לחלק לפחות 90% מרווחיהן כדיווידנד. בנוסף לכך, קרנות כאלה חייבות להיות ציבוריות -כלומר נסחרות בבורסה של סופיה.
הפעילות הנדל"נית בשנים האחרונות התמקדה בבנייה למגורים - בעיקר בסופיה - ובבנייה לתיירות נופש.
בין 2001 ל-2005 גדל מלאי הדירות בסופיה בכ-7,000 דירות והגיע ל-523 אלף ב-2006.
מחירי הדירות בסופיה אינם זולים, ודומים לרמת המחירים בבירת רומניה. הם נעים בין 1,000 ל-1,700 יורו למ"ר, תלוי באזור.
מרבית הדירות (72%) הן של 2 או 3 חדרים.
מחירי השכירות של הנדל"ן המשרדי בסופיה עלו במהלך 2006, בעקבות ההצטרפות בולגריה לאיחוד האירופי בינואר 2007. המחירים עמדו לקראת סוף 2006 על כ-21 יורו למ"ר לחודש.
נדל"ן משרדי הניב תשואה של כ-9%. שיעור תשואה כזה הוא בין הגבוהים באירופה.
לשם השוואה, ברומניה התשואות עומדות על שיעור ממוצע של 7.5%, בצ'כיה 5.7%, ובפולין 5.5%.
הנדל"ן המסחרי הינו תחום המתפתח בקצב המהיר ביותר כעת, והנתונים הבאים מסבירים מדוע:
כיום בבולגריה יש רק שישה קניונים גדולים, שלושה מתוכם נחנכו במהלך 2006 בסופיה, טארנובו ופלובדיב.
לשם השוואה-השטח המסחרי הכולל בקניונים הללו הוא 106 אלף מ"ר, ממוצע של כ-17.5 אלף מ"ר לקניון.
לעומת זאת שטחו של קניון שבעת הכוכבים בהרצלייה הוא כ-20 אלף מ"ר.
מה שמחזק את הפוטנציאל של פיתוח הנדל"ן המסחרי הינה העובדה שבסך הכול יש בבולגריה שאוכלוסייתה גדולה במעט מזו של ישראל,
שטח מסחרי בקניונים בסדר גודל של חמישה קניונים ישראליים ממוצעים לעומת ישראל שיש בה קרוב ל-100 קניונים.
מחירי השכירות בסופיה הם גבוהים משמעותית מהמחירים בקניונים ונעים בין 40 ל-180 יורו למ"ר, ובערים מחוץ לסופיה - כמו וארנה, פלובדיב, ובורגאס - הם בין 70 ל-100 יורו למ"ר לחודש.
במרכזים המסחריים בסופיה המחירים נעים בין 30 ל-55 יורו למ"ר לחודש, ובמרכזים מחוץ לסופיה הם בטווח של 15-35 יורו למ"ר.
התשואות על נכסים מסחריים עומדות על כ-7%-8% בערים מרכזיות, ועל כ-8%-10% בערים פחות מרכזיות.
ניתן לזהות שהפוטנציאל של בולגריה כרגע הוא משמעותי, על פי הניסיון של מדינות מזרח אירופית אחרות בהן פיתוח כלכלי משמעותי היה כרוך גם בפיתוח נדל"ני.
כל הפרטים על השקעות נדלן בבולגריה ניתן למצוא: http://www.the-core.co.il
משה יריב
ליבת ההשקעות בע"מ
09-7465959
משה יריב
ליבת ההשקעות בע"מ
09-7465959
