הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין מאפשרת מכירת 3 דירות בפטור מלא ממס שבח 

סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), בנוסחו דהיום, מאפשר למי שהינו בעל דירת מגורים מזכה אחת, למכור אחת לארבע שנים דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח. בנוסף, סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר לבעל דירת מגורים יחידה למכור דירת מגורים בפטור ממס אחת ל 18 חודשים ובתנאי שבארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת וחלקו בדירה אינו פחות מ - 25%.

לאור מצב שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות, חוקקה הכנסת את חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: הוראת השעה) זאת על מנת לעודד מכירת דירות מגורים ובמשלים לו, את חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראת שעה) תשע"א-2011 (להלן: חוק תיקוני חקיקה).

הוראת השעה מאפשרת למכור שתי דירות מגורים מזכות (במקום אחת בלבד כל ארבע שנים) לתקופה שבין 01.01.2011 ועד ליום 31.12.2012. חידוש נוסף הוא, שהוראת השעה מאפשרת עתה גם את מכירתן של דירות מגורים שייעודן למגורים אך בפועל משמשות למשרדים (להלן: דירות משרד). במצב הקודם להוראת השעה, דירות אלו לא היו זכאיות לפטור ממס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין, אלא בתנאי שיעשה בהן שימוש למגורים לתקופה של 4 שנים קודם למכירתן.

עתה ניתן למכור דירות משרד בפטור ממס בתקופה שבין יום 01.08.2011 ועד ליום 30.06.2013, בשים לב, כי מכירה מאוחרת לתאריך האמור תחייב את המוכר במס שבח. על מנת להבטיח את קיום ההוראה לעניין מכירת דירות משרד, מחויב הקונה להסב את השימוש בדירה לצורכי מגורים בסמוך לרכישתה, לתקופה של שנתיים לפחות ממועד קבלת החזקה או מתום שנה מיום הרכישה, המוקדם מבניהם. ככל שלא יעשה כן, ישולם מס רכישה בשיעור של 15% משווי המכירה. סוגיה נוספת שיש לתת עליה את הדעת הינה נושא חיוב המוכר דירת משרד בתשלום מע"מ.

 אם נסכם את הוראת השעה נראה, כי לבעלי דירות קמה הזדמנות למכור עד סוף שנת 2012 שתי דירות מגורים מזכות, ועד ליום 30.06.2013 דירת משרד נוספת, סה"כ שלוש דירות מגורים. לעניין זה יחושבו מניין הפטורים אשר ניצל המוכר עד לאותו המועד. לדוגמה: אם 3 שנים קודם למכירה הנוכחית, מכר המוכר דירת מגורים מזכה בפטור ממס, אזי הוא יהיה זכאי למכור במסגרת הוראות השעה דירת מגורים מזכה אחת ועוד דירת משרד אחת.

יצוין, כי לפטורים המפורטים קיימת תקרת פטור של עד 2,200,000 ש"ח. התמורה שמעבר לתקרת הפטור האמורה תחויב במס שבח.

 הפטורים האמורים לא יחולו במקרים הבאים:

במקרים בהם הדירות הועברו ללא תמורה, קבלה ללא תמורה של דירת מגורים מזכה בין התאריכים 01.11.2010 ועד 31.12.2012, וכן קבלה ללא תמורה של דירת משרד בין התאריכים 05.06.2011 ועד ליום 30.06.2013.

במקרה בו נמכרה דירת מגורים מזכה לקרוב.

במקרה של דירת משרד, לא נקבע בהסכם המכירה הוראות לפיהן על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות וכי לרוכש ידוע, כי יחויב בתשלום מס רכישה בשיעור של 15%, אם לא יתקיים תנאי המגורים כאמור.

לצד כל ההטבות המפורטות לעיל, יצרו רשויות המס גם סנקציה לגבי ציבור בעלי דירות להשקעה (שאינם בעלי דירת מגורים אחת בלבד), בכך שמי שלא ינצל את ההטבות הניתנות לו עד סוף 2012, יאלץ להמתין תקופה ארוכה יותר של 8 שנים במקום 4 שנים כדי להיות זכאי לפטור בין מכירה אחת למכירה אחרת. לא למותר לציין, כי הוראה זו אינה חלה על מי שברשותו דירת מגורים אחת שאז יוכל למכור את דירתו אחת ל 18 חודשים בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

נסיים אפוא בהמחשה: אדם שהינו הבעלים של 4 דירות מגורים, מכר במהלך שנת 2011 דירת משרד בפטור ממס לפי הוראת השעה ועוד דירת מגורים מזכה ביום 30.06.2012. אותו אדם לא ניצל את זכאותו למכור דירת מגורים מזכה נוספת עד ליום 31.12.2012. במצב דברים זה, בתום תחולת הוראת השעה בסוף שנת 2012, יאלץ אותו אדם להמתין 8 שנים מיום 30.06.2012 עד אשר יוכל למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח.

 לסיכום, הוראות החוק יוצרות בתקופה הקרובה כר נרחב לעריכת תכנוני מס למכירתן בפטור מס שבח של דירות מגורים ודירות משרד.

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוות דעת משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.

הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת מידע נוסף.

 עורך דין אלעד חלפון  elad@he-law.co.il