תמא 38 - איפה זה כדאי? מאת זילברמן, גרומן ושות 

תמ"א 38 הינה עסקה המקנה לבעלי זכויות בבניין מגורים הטעון חיזוק ושעומד בקריטריונים של תמ"א 38 זכויות נוספות אשר ברוב המקרים נמכרות על ידי בעלי הזכויות ליזם/קבלן בתמורה לחיזוק הבניין, שיפוצו, בניית מרפסות והרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד). בעוד שמחירי הבנייה והשיפוץ הנ"ל הינם בתעריף דומה בכל מקום בארץ אשר בו ממוקם הבניין הרלבנטי לתמ"א 38 הרי ששווי הדירות החדשות הנמכרות, ואשר אמורות לממן את הבנייה, משתנה ממקום למקום. כך, למשל, נוצרים פערים בין ערי מרכז הארץ (תל אביב, ירושלים וגוש דן) לערי הפריפריה.

החשבון פשוט מאד - נניח שבבניין ממוצע של תמ"א 38 ניתן להקים בסך הכול 4 דירות ועלות הפרויקט כולו 8 מיליון ש"ח. אם באזור תל אביב והמרכז שווי דירה חדשה כ- 2-2.5 מיליון ש"ח וסך מכירת הדירות החדשות יכול להגיע לכ- 9-10 מיליון ש"ח ולהותיר רווח יזמי סביר של  15%-25% הרי שבערי הפריפריה יכול שווי דירה חדשה לעמוד על סך של כ- 1.5-1.8 מיליון ש"ח בלבד וסך מכירת הדירות  מגיע לכ- 6-7.2 מיליון ש"ח בלבד. כך שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט גבולית ביותר עד כדי לא משתלמת כלל.

מדוע שקבלן יבצע פרויקט שהוא מעריך כי יפסיד בו או ששולי הרווח כה קטנים שהסיכון אינו שווה את המאמץ הכרוך בביצוע פרויקט תמ"א 38 ?

לאחרונה, נודע על מספר מקרים של קבלנים שביצעו פרויקטים של תמ"א 38 מבלי לחשב בצורה מדויקת את עלויות הפרויקט, לרבות היבטי מס, וסיימו את הפרויקט בהפסד של כמה מאות אלפי שקלים. אחד הקבלנים הצדיק את ההפסד וטען כי אמנם הפסיד בפרויקט הראשון שלו אבל הוא יחזיר זאת בפרויקטים עתידיים שכן כתוצאה מהפרויקט הראשון פנו אליו עשרות בניינים לביצוע פרויקטים נוספים. משמע, עלות ההפסד שימש עבור אותו קבלן "שכר לימוד" בגין כניסה לתחום החדש יחסית של תמ"א 38. זו טענה שמעט מאד יזמים/קבלנים כיום יסכימו לה או יוכלו לעמוד בסיכון הכרוך בכניסה לפרויקט בידיעה שהוא איננו רווחי.

על כן, ליזמים/קבלנים המעוניינים להיכנס לפרויקט של תמ"א 38 מומלץ ביותר להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום, לרבות בתחום המיסוי של תמ"א 38, כגון משרד זילברמן, גרומן ושות', ולקבל ממנו יעוץ ספציפי באשר לסיכונים הכרוכים בביצוע תמ"א 38, לרבות תכנון מס ראוי. בייעוץ שכזה אין עלויות ניכרות, אך הוא יכול לחסוך ליזמים מפח נפש והפסד ניכר בהמשך. על כך נאמר – סוף מעשה במחשבה תחילה.

באשר למיקומים שבהם כדאי לבצע תמ"א 38, הרי שאין זה סוד כי כיום האזור המשתלם ביותר לביצוע תמ"א 38 הינו ללא ספק תל אביב וערי המרכז כגון: רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, קרית אונו, ראשון לציון, אזורים מסוימים בחולון ובת ים וכיוצ"ב. גם בירושלים קיימות שכונות שבהן תמ"א 38 משתלם ביותר וכך גם בחיפה שלאחרונה תמ"א 38 תפס בה תאוצה רבה, בעיקר באזורי שכונות הכרמל (מרכז הכרמל, כרמליה, רוממה הישנה, מרכז חורב וכיוצ"ב). יחד עם זאת, באזורי הביקוש גם התחרות הגבוהה ביותר וביחס ישר הקושי של יזמים/קבלנים לזכות בביצוע הפרויקטים של תמ"א 38 בעלי רווחיות טובה.

בחלק מהערים המפורטים לעיל, כמו רמת גן וראשל"צ הכדאיות משתלמת עוד יותר שכן בנוסף לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 אותן ערים אישרו תוכניות בניין עיר המוסיפות זכויות נוספות כך שהכדאיות הכלכלית עולה עם מתן אפשרות להוספת דירות נוספות לבניינים המבצעים פרויקטים של תמ"א 38.

במקרים קיצוניים ישנם מקומות שבאורח אבסורדי עלות הבנייה יקרה בהרבה משווי דירה חדשה, למשל בית שאן, מרבית אזורי הקריות וערי צפון הארץ, דימונה, שדרות וערים נוספות בדרום הארץ וכך דווקא במקומות הממוקמים על ציר השבר הסורי אפריקאי (בית שאן, למשל), המועד לרעידות אדמה, אין כלל כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38 או שהיא נמוכה ומסוכנת ביותר.

בקרוב צפוי להיכנס לתוקף שינוי מספר 3 לתמ"א 38 שאמור להקנות זכויות בנייה נוספות באופן שאמור להכניס לתוך מסגרת הכדאיות הכלכלית ערים נוספות רבות בפריפריה שנכון להיום, כאמור, לא מבוצעים בהן פרויקטים בשל היעדר כדאיות כלכלית.

* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא/משתמש לפנות ולהיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על הקורא/משתמש בלבד.

© כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד זילברמן, גרומן ושות' ואין לעשות בו שימוש כלשהו ללא קבלת רשותו הפורמאלית מראש.