קניית דירה להשקעה אינה דומה כלל לקנית דירה למגורין! ומי שיקנה דירה להשקעה כמו שהוא קונה בית למגורין סביר להניח שיכשל בתהליך!
אז איך עושים את זה נכון?
הנה מדריך קצר כדי לא להיכשל כשאתם דואגים לעדיתכם!
כדי לדעת כמה הבנק ילווה לך: הגש בקשת משכנתא עכשיו!
מהו ההחזר החודשי שלי? סימולטירי משכנתא מתקדמים
1- הגדרות
א/ מהי תשואה? תשואה מוגדרת כרווח על הון או כסף מושקע , מחושב באחוזים ממחיר העלות.
ב / איך מחשבים את התשואה? נניח שמחיר דירה הוא 500.000 ש"ח ושכר הדירה החודשי הנו 2,000 ש"ח. חישוב התשואה יהיה 12*2,000 ש"ח= 24,000 ש"ח רווח לשנה.
חישוב התשואה: 24,000 ש"ח/500,000 ש"ח= 4.8%
חשוב לדעת: כמשקיעים זהירים, אנו נעדיף לחשב תשואה כשניקח רק עבור 10 חודשי שכירות: החודשיים הנותרים יכסו מקרים בלתי צפויים למיניהם: תקלה בדוד שמש, ברז שצריך להחליף וכדומה.
בדוגמה שלנו התשואה תהיה 10*2,000 ש"ח=2,0000 ש"ח.
20,000 ש"ח/500,000 ש"ח = 4%
עכשיו בואו נצלול טיפה יותר עמוק...
2- מהי מטרת ההשקעה?
ישנם כמה סוגי השקעה כפי שיש כמה סוגי אנשים. מאד חשוב להתמקד ולשאול את עצמנו: מהי מטרת ההשקעה?
האם אני רוצה דירה שתניב לי סכום כסף חודשי לתקופה בלתי מוגבלת?
האם אני רוצה דירה על מנת לתת לילדיי קורת גג ביום שייצאו מן הקן המשפחתי?
האם אני רוצה דירה שאוכל למכור ברווח בצורה מהירה (אקזיט)?
כשאנו נענה על השאלות הללו, נוכל לפקס את חיפושינו ואת פעילותנו.
3- מהו גובה סכום המושקע?
גובה ההשקעה מתחלק לשני חלקים:
3.1- ההון העצמי הנמצא לרשותי
3.2-גובה ההלוואה שאני יכול לקבל מהבנק יכולת המימון שלך היא פונקציה של ההון העצמי שברשותך (40% או יותר משווי הנכס) והמשכנתא שתיקח (60% או פחות משווי הנכס). ככל שההון העצמי שלך יהיה גבוה יותר, אתה תצטרך פחות כסף מהבנק. אך יחד עם זאת, התשואה על ההון שלך תלך ותפחת.
חשוב לדעת: ישנם גם אפשרות לקחת הלוואות מבנק מסחרי. במקרה הזה המימון יהיה יקר יותר (הריביות יהיו יותר גבוהות) אך בניגוד לבנק למשכנתאות שבו תהליך לקיחת המשכנתא הוא ארוך, נוכל לקבל את הכסף בצורה מהירה יותר. צורת המימון הזו מתאימה יותר להשקעה "אקזיט" (מימוש מהיר): אנו נבקש לשלם רק את הריביות ללא החזר הקרן (הלוואת גרייס) ולאחר תקופה של שנה או שנתיים (או יותר) נמכור את הנכס ברווח! בינתיים אנו נשכיר את הדירה, מה שיכסה על הוצאות המימון (החזר ריביות ההלוואה).
לא מובן לך? זה בסדר: פנה אלינו! ושאל את שאלתך, נענה לך בהקדם!
3.1- מהו ההון העצמי הנמצא לרשותי?
בהגדרה, זהו החלק מסכום הקניה אשר נמצא לרשותי. או שיש לך או שאין לך הון עצמי.
אנו לא נדון פה במקרה של אדם שיש לו הון עצמי, כי יש לו! הוא כבר יכול להתקדם לפסקה הבאה!
שאלה: אבל מה עושים כשאין הון עצמי?
א / הון עצמי גם יכול להיות הלוואה לכל מטרה מבנק מסחרי!
אתה בהחלט יכול להגיש בקשה להלוואה לכל מטרה ולהשתמש בכסף כהון עצמי ברכישת דירה. קח בחשבון שההחזרים יכולים להיות גבוהים והריביות פחות אטרקטיביות מריביות המוצאות בבנק למשכנתאות, אך זהו בהחלט פתרון כשתרצה לרכוש דירה להשקעה.
ב / אתה היום בעל נכס. קנית אותו לפני כמה שנים ואתה עדיין משלם עליו משכנתא. אבל...
-בדוק את יתרת המשכנתא שלך על נכס זה.
-מהו שווי הנכס הזה היום?
-במידה וייתרת המשכנתא היום הינה פחות מ-60% משווי הנכס, הבנק יוכל להלוות לך כסף ולהגדיל את המשכנתא עד לגובה ה 60% המותרים.
דוגמה: שווי הדירה שלך היום הוא 1,200,000 ש"ח. יש עליה יתרת משכנתא בגובה של 400,000 ש"ח.
אתה יכול למשכן את הנכס הקיים שלך עד לרמה של 60% משוויו. זאת אומרת, במקרה שלנו, עד גובה של 720,000 ש"ח הלוואה.
לפיכך, אתה יכול לבקש מהבנק הלוואה נוספת של 320,000 ש"ח!!!
בקשה זו נעשית בתהליך של מיחזור הלוואה- בדוק עכשיו את היכולת שלך להגדיל את היקף ההלוואה שלך
ג / E.M.I
נקודה למחשבה: כמובן שכל האמור לעיל תלוי ביכולת ההחזר שלך- הבנק אכן יבדוק אם תוכל לעמוד בהחזרים החדשיים שלך.
המשך יבוא!!......עקבו אחר הפוסט הקרוב שלנו כדי לקבל תשובה לשאלה הזו ועוד כמה טיפים חשובים!
ribit4u.co.il
מנהלת הפורטל הישראלי ה-1 למשכנתאות - ביחיד אשר מייעץ ללקוחותיו בחינם!
הפורטל הנו גוף עצמאי לכן אנו יכולים לייעץ ולכוון את לקוחותינו בצורה אובייקטיבית לחלוטין!
