משכנתא, לאן נעלם הכסף. 

מאות אלפי לווים מופתעים כל שנה מחדש מהדו"ח השנתי שהם מקבלים מהבנק.

משלמים משכנתא כסדרה במשך שנים רבות, ההחזר החודשי אף מכפיל את עצמו במהלך התקופה ולמרות זאת, יתרות המשכנתא בבנק רק עולות וכעבור עשר / עשרים שנה, הלווים חייבים לבנק סכום גדול יותר מסכום ההלוואה המקורית.

• האם זו התנהלות תקינה?
• לאן נעלם הכסף?
• האם יש סיכוי שיום אחד החוב ייסגר ויסתיימו תשלומי המשכנתא? 

מי ששואל את השאלות בבנק, מקבל הסבר בנוסח: בתחילת התקופה משלמים את הריבית ורק לקראת סוף התקופה מחזירים את הקרן. תשלומי המשכנתא יסתיימו בתאריך הרשום בהסכם.

ההסבר הוא נכון בקשר למועד סיום תשלומי משכנתא.

בקשר להתנהלות המשכנתא לאורך התקופה, יש הסבר נכון יותר ... הבנק מפנה חלק נכבד מכל החזר משכנתא לתשלום התקופתי עבור הריבית, שאר הסכום מופנה לתשלום ההלוואה. כלומר הבנק קודם כל לוקח את החלק שלו, הריבית, ומה שנשאר מכסה את יתרת החוב.

כאמור, יתרות משכנתא יורדות לאחר כל החזר תקופתי. כל תשלום, מהראשון ועד האחרון מקטין את יתרות המשכנתא בבנק. עד כאן מדובר על יתרות ריאליות לפי ערך הכסף ביום נטילת משכנתא ללא חישוב של הצמדה למדד בתקופה שעברה מאותו היום.

ומה לגבי עליית ההחזר החודשי?! לזה אחראי מדד המחירים לצרכן, המתפרסם בכל חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הצמדה למדד גורמת לגובה ההחזר וליתרות ההלוואה לעלות מדי חודש ולמשכנתא להראות כבלתי נגמרת.   

הכסף לא נעלם ויתרות המשכנתא הריאליות בבנק יורדות במשך כל התקופה.  כנגד זה היתרות הנומינליות של אותה המשכנתא
וגובה ההחזר החודשי, עולים עקב הצמדתם למדד. (יתרות הנומינליות כוללים מרכיב ההצמדה בשיעור עליית של המדד מיום נטילת משכנתא עד ליום הדו"ח)

מנקודת הראיה של הבנק ? ההצמדה אינה מהווה מרכיב של עלויות המשכנתא, אלא שיטה של שמירה על ערכו הריאלי של הכסף לאורך הזמן. כנגד, מנקודת הראיה של הלווים, ההצמדה מהווה מרכיב חשוב ומשמעותי בעלויות המשכנתא, מרכיב הגורם להעלאת תמידית של גובה ההחזר החודשי והופך את המשכנתא שנלקחה בתנאים סבירים להלוואה חונקת.

לדוגמא:
משכנתא של 330,000 ש"ח צמודה למדד, בריבית קבועה של 5.5%, נלקחה בשנה 1991 לתקופה של 30 שנה,

• ההחזרה חודשי הראשון היה 1874 ש"ח - כ - 20% מגובה הכנסה החודשית ממוצעת למשפחה.

• היום כעבור 20 שנה, ההחזר החודשי הגיע ל- 4414 ש"ח המהווה כ-40% מגובה הכנסה החודשית ממוצעת למשפחה.
• לקראת סוף התקופה, בעוד 10 שנים, בקצב הנוכחי של עלית המדד, ההחזר החודשי אמור להגיע לרמה של 6000 ש"ח. הנתונים שבדוגמא מדברים בעד עצמם, גם משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה שנלקחה בתנאים סבירים, במסלול שנחשב לבטוח יותר, במהלך תקופתה עשויה להפוך למשכנתא כבדה ומסוכנת.

נשאלת השאלה ? מה לעשות לאדם המתכוון לקחת משכנתא חדשה או לשדרג משכנתא קיימת על מנת להקטין את השפעת המדד על התנהלות המשכנתא שלו? היום בנקים מציעים ללקוח הלוואות משכנתא במגוון רחב של מסלולים ומתוכם מסלולים ללא הצמדה.

לווה נבון, יכול לעשות סימולציית לגבי ההתנהלות העתידית של כל מרכיב בהלוואה ובהתייעצות עם מומחה לתכנן את ההלוואה החדשה במסלולים המתאימים לו. לווים המעוניינים לבדוק את ההתנהלות העתידית של הלוואות המשכנתא הקיימות או מסלולי משכנתא חדשה מוזמנים להשתמש במחשבון הייחודי באתר  http://shavit-finance.co.il/