ונשאלת שאלת המאה - מה עדיף לחכות ולגור בשכירות או לקנות ? 

• מדינה רועשת וגועשת וכל הזמן חוזרת ואומרת שקיימת בועת נדל"ן.
• הנגיד מעלה את הריבית על המשכנתאות בכדי לעצור את בועת הנדל"ן.
• שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, כולם מודאגים ומבטיחים שתהיה ירידה במחירי הדירות והבועה קרובה לסופה.

ונשאלת שאלת המאה -  מה עדיף לחכות ולגור בשכירות או לקנות ?

יוקר הנדל"ן לא מדויק. העלייה במחירי הנדל"ן נבעה מתיקון לאחר שנים של עצירה במחירי הנדל"ן ובנוסף לצמיחה הכלכלית במשק. בנוסף, העדר דירות גרם בסופו של דבר לעלייה חדה במחירי הדיור .

הפתרון היחיד הוא בנייה, דבר שייקח לפחות 3 שנים ואז רוב הסיכויים שתהיה ירידה בין 5%-10% במחירי הנדל"ן, קרי  כ - 200 אלף ש"ח לדירה ממוצעת.

ולכן החישוב המתבקש הוא כזה:

נתוני הבסיס:

תקופה

מחיר דירה

(ממוצעים)

גובה משכנתא 75%

החזר חודשי

שכירות

2011

1.5 מש"ח

1,125,000 ש"ח

6,000 ש"ח

4,500 ש"ח

2013

1.3 מש"ח

975,000 ש"ח

5,000 ש"ח 

5000 ש"ח

גובה משענתא 75%

החזר ריבית

מוצמדת

החזר קרן

מוצמדת

סה"כ החזר

(קרן+ריבית מוצמדים ) אחרי 25 שנה

1,125,000ש"ח

871,688.11

1,768,347.26

2,640,035 

975,000 ש"ח

523,000

1,532,570.72

2,055,570

*****בנוסף יש לקחת בחשבון ערך הצמדה המשולמת על הלוואות צמודות שמסתכם ב12,433ש"ח שנתי .

דירת 3 חדרים באזור המרכז מחירה הממוצע  ינוע סביב 1.3 מיליון ש"ח לאחר ירידת המחירים, בעוד כשנתיים, כאשר כיום עלותה היא סביב   1.7 מש"ח .(ממוצע 1.5 מיליון ש"ח )

שכירות באזור המרכז לדירת 3 חדרים נעה סביב 4,500 ש"ח .

ולכן במידה ונרכוש דירה במחירי 2011:

בעזרת משכנתא של 75% משווי הנכס  ניקח  הלוואה בגובה 1,275,000 ש"ח וההחזר החודשי  יעמוד על כ- 6,000 ש"ח לחודש.

אם נמתין לירידת המחירים:

ניקח משכנתא בגובה של 936,000 ש"ח  וההחזר החודשי יעמוד על כ -  5,000 ש"ח לחודש.

ובינתיים במשך שנתיים נשלם שכירות של 4,500 ש"ח בחודש. משמע שבשנתיים נוציא 108,000 ש"ח על שכ"ד.

הפרש בין החזרי המשכנתא בין השנים 2011-2013 הוא : 24,000 ש"ח   

תשלומי שכירות בשנתיים : 108,000 ש"ח    

הפרשי במחירי הדירה 200 אלף ש"ח  

כלומר ההמתנה תעלה לנו 108,000 ש"ח

לעומת רכישה היום שעולה לנו 200 אלף ש"ח יותר.

כלומר, ההבדל בין לרכוש דירה היום לבין להמתין שנתיים הוא כמאה אלף ש"ח, כאשר יוצאים מנקודת הנחה שמעבר לשנתיים ההמתנה לא משתלמת .

דבר נוסף  צפויה להיות ירידה של לפחות 10% במחירי הדירות .

פרמטר חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא אפשרות חסכון, במידה וניתן לחסוך הון עצמי נוסף בתקופת השכירות יכול להיות שיהיה כדאי להמתין .

לסיכום הפרמטרים שצריך לקחת בחשבון הם :

• גובה שכ"ד.
• מחירי הדיור העתידיים.
• זמן המתנה.
• הון עצמי זמין .
• יכולת החזר .

טיפ!

מקבלנים כיום לא משתלם לקנות. מאחר ובעקבות המחאה החברתית צפויה הורדת מחירים. כמו כן דירות בבנייה, ברכישה מקבלן תשלומי הרכישה צמודים למדד תשומות הבנייה ובחודשי הקיץ המדד מרקיע שחקים.