התחדשות מסחר ועסקים במרכזי הערים למי ולמה זה טוב ? 

הרציונאל

בחלקים רבים של העולם המערבי כבר השכילו להבין בשנים האחרונות כי בתהליכים להתחדשות וחיזוק המסחר והעסקים  הקטנים ובינוניים  ברמה המקומית היישובית טמון פוטנציאל גדול לפיתוח הכלכלה בעיקר ע"י מניעת זליגת חלק גדול ממרכיבי ההוצאה הכספית המשפחתית למוצרים ושירותים אל מחוץ ליישוב. אמירה זאת מקבלת משנה חשיבות כאשר מדובר בערים קטנות או ערים פריפריאליות אך תקפה ונכונה גם לערים הגדולות כמו נתניה במרכז הארץ. שנים בעבר הייתה ידועה נתניה כ"עיר ענייה" והדברים משתנים במהירות לנגד עיננו הרבה משום פיתוח המסחר והעסקים בעיר והשפעתו הגדולה של תהליך זה על פרמטרים עירוניים רבים.

השארת חלקים גדולים יותר מסל ההוצאה המשפחתית ביישוב עצמו  מחזקת את הכלכלה המקומית, ממנפת את הכסף המוצא בעסקים המקומיים בעיר ויוצרת שורה של  הישגים כלכליים, קהילתיים וחברתיים ליישוב עצמו.

הרקע

במדינת ישראל כ- 7.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר. המשמעות היא כ- 1.0 מ"ר מסחר לנפש. כ- 1/3 משטחי המסחר נמצאים בקניונים וב"פאואר סנטרים" ומאופיינים בד"כ כמסחר "מאורגן" של רשתות ארציות, ו- 2/3 במסחר רחובי ומרכזי מסחר "קטנים" המתאפיינים בד"כ כעסקים קטנים ובינוניים, פרטיים ומשפחתיים.

כ- 76% מכלל העסקים בישראל  (2009) הם עסקים בענפי המסחר והשירותים ו כ- 98.5% (!) (442,481 עסקים) מכלל  העסקים בישראל הם עסקים קטנים ובינוניים המעסיקים פחות מ- 50 עובדים.

ועוד, כ- 54% מהפדיון במשק הישראלי מקורו בענפי המסחר והשירותים ורק 29% מקורו בענפי התעשייה. הרחובות הראשיים ברוב ערי ישראל הם אלו בהם נמצאים כל אותם עסקים, קטנים, בינוניים, עצמאיים, משפחתיים בענפי המסחר והשירותים. כך גם למשל, ברחוב הרצל ומרכז העיר בנתניה בהם פועלים כ- 700 עסקים רובם נמנים על העסקים הנ"ל.

 הקמת קניונים  ומרכזים חוץ עירוניים  ו/או בשולי העיר החלישה בערים רבות בישראל את המסחר במרכזי המסחר השכונתיים וברחובות המסחריים הראשיים.

מה קורה היום ?

תהליכי התחדשות המסחר במרכזי ערים בישראל תופסים יותר ויותר תאוצה ורשויות מוניציפאליות רבות בשיתוף גורמים ממשלתיים כמו משרד השיכון, משרד התמ"ת ומשרד הפנים מסייעות במשאבים לרשויות המקומיות. תהליכי התחדשות בשלבים שונים של תכנון וביצוע מתקיימים בערים כמו קריית שמונה, קצרין, כרמיאל, חיפה, עכו, חדרה, נתניה, הרצלייה, באר שבע, ערד, אופקים, ירוחם ובת-ים.

 ברוב  הערים  התהליך טרם הבשיל וטרם עמד במבחן התוצאה. אולם, ממבט של 10 שנים לאחור ניתן כבר לזהות מספר כשלים בתוצאות ובתהליכים וגם כמה הצלחות וכפועל יוצא ניתן לגבש כמה תובנות אשר ראוי שישמשו אבן דרך לפרנסי הערים, האדריכלים וכל המעורבים בתהליכי התחדשות של מסחר בערים.

נסקור להלן כמה מן התובנות לגבי תהליכים אלו.

תובנות ומסקנות עיקריות

 1. ברוב המקרים המצב ההתחלתי ונקודת ההחלטה על פרויקט ההתחדשות הייתה כאשר המסחר במרכז העיר והעסקים הפועלים בו נחלש גם נוכח פעילות מסחרית מתחרה בעיקר של מסחר מאורגן ומצד רשתות קמעונאיות ארציות, בעיר ובשוליה. בהיעדר התחדשות יזומה ע"י הרשות המוניציפאלית ו/או בעלי הנכסים והעסקים, המצב רק הלך והחמיר, המרכזים הוזנחו ויזואלית ותחזוקתית, מחירי הנדל"ן ירדו, תנועת הקונים פחתה ופדיון חלק מן העסקים ירד אל גבול הכדאיות.

2. ברוב הערים על מנת לקבל החלטה על התחדשות מסחר נדרשה החלטה  ושינוי תודעתי ותפיסתי לפיו הרשות כן "שותפה" להצלחת העסקים והיא אינה רואה בעסקים רק מקור הכנסה לארנונה, אגרות שילוט וקנסות מפיקוח כזה או אחר. השינוי התפיסתי המבוקש מכוון לכך שהעירייה רואה בפיתוח וחיזוק המסחר המקומי כמנוף משמעותי שלא לומר עיקרי לפיתוח כלכלי – חברתי וקהילתי של העיר. עיריית נתיבות, כדוגמה, נקטה בגישה זו בשנים האחרונות וגם מסיבה זו, אך לא רק, יש בעיר כ-60,000 מ"ר של שטחי מסחר לעומת,  למשל, העיר הסמוכה אופקים בה כ-10,000 מ"ר בלבד על כל המשתמע מכך.

3. התכנון להתחדשות מעורר בד"כ תקווה אך גם שאלות רבות מצד בעלי העסקים והנכסים. הבעיות העיקריות שמוצגות: מדוע עירייה שלא עושה מספיק בתחום אחזקה והניקיון של המרכז המסחרי  מבקשת פתאום את אמון ותמיכת בעלי העסקים,מתי מתחילים, מתי מסיימים, מה קורה במהלך העבודות, איך יודעים שההתחדשות תעזור לפדיון העסקים, כמה יידרש מבעלי העסקים להשקיע במרחב הפרטי, במה משקיעה  העירייה את הכסף, איך בעלי העסקים שותפים לתכנון ומה יקרה אחרי שיסתיימו עבודות השיפוצים.

4. הליך בחירות של נציגות מקרב בעלי העסקים והנכסים חיוני ליצירת שותפות ומעורבות עתידית בין העסקים לבין עצמם ובין העסקים לרשות. לוועד נבחר של בעלי עסקים ונכסים חשיבות גדולה לתהליך כולו ובעיקר בתחילת הדרך. לוועד נבחר, התארגנותו ופעולתו חשיבות גדולה גם בשיתוף העסקים בתהליכי התכנון והביצוע. יש לזכור כי מדובר בבעלי עסקים אשר בסופו של דבר אין להם את משאבי הזמן להשקיע לאורך זמן גם בפעילות ציבורית.

5. כבר בשלב התכנון יש לחשוב ולתכנן שני נושאים:

א- מזעור נזקים לעסקים בזמן העבודות ועיגון תוכנית עבודה למזעור נזקים בתוכנית העבודה של הקבלן המבצע.

ב- היום שאחרי השיפוץ הפיסי. מי אחראי לניקיון ותחזוקה? אילו פעולות שיווק צריך לעשות? איך משפרים את תמהיל העסקים? איך מביאים קהל נוסף? ועוד...

ברוב המקרים הקמת מינהלת למרכז העיר או המתחם המסחרי היא תשובה ראויה. מדובר במינהלת אשר ממומנת בשלבים הראשונים (שנתיים-שלוש ראשונות) ע"י העירייה ומשתפת פעולה עם ועד בעלי העסקים. בשלב מאוחר יותר ניתן לשאוף לעצמאות תקציבית של המינהלת בפעילותה כ-"חברת ניהול" הדומה במהותה לחברות הניהול בקניונים. במשרד הפנים מגבשים בימים אלו כללים ותהליכים להקמת חנ"ע- חברת ניהול עירוני כתאגיד עירוני מיוחד ומותאם לניהול מתחמים מסחריים עירוניים במרחב הציבורי.

6. יש להתחיל את התהליך כולו בכתיבת תוכנית עבודה פרוגרמאתית קונספטואלית אשר תייצר בסיס נתונים מחקרי עדכני  ותקיף את כל הנושאים התכנוניים, פונקציונאליים, חברתיים, כלכליים, קהילתיים, סביבתיים וכו'. לא מומלץ להתחיל את התהליך להתחדשות דווקא מעבודת תכנון אדריכלי.

7. התכנון האדריכלי צריך להיות "רב- היבטים" ו "תומך עסקים" ותפוקתו  העיקרית של התכנון כפי שיבוא לידי ביטוי בביצוע- משיכת קהל מחדש למרכז, הגדלת זמן השהייה במרכז, כניסת לקוחות לחנויות והעלאת הפדיון בעסקים. רצוי לשלב ייעוץ ולווי עסקי מתחום המסחר והקמעונות ומתחומים נוספים כבר משלבי התכנון הראשונים.

8. רמת הציפיות של בעלי העסקים לביצוע מהיר של העבודות עומדת בד"כ בסתירה לתהליכים מקובלים ולמשך הזמן בתחום הבניה. עריכת כנסים לבעלי העסקים והנכסים ותקשורת פתוחה איתם במהלך התכנון והביצוע עשויים לסייע בעניין זה.

9. נושא החניה עולה לסדר היום כמעט בכל מתחם. לנושא החניה היבטים רבים ורגישויות אשר מצריכות בדיקות והחלטות. ב"פרקטיקה" נושא החנייה הוא רגיש ובר-התייחסות אך בדרך כלל אינו החסם העיקרי כפי שניתן אולי להבין מעוצמת העלאתו כנושא לסדר היום.

10. עדיין לא קיימת מסגרת משפטית- תפעולית מתאימה לניהול עסקים בפועלים במרחב הציבורי. מסגרת כזו נחוצה בעיקר על מנת להסדיר, בדומה לחוקי "ועד בית משותף", את אפשרות הפעולות המשותפות לרבות גביית כסף, מכלל העסקים הפועלים ברחוב או מרכז  מסחרי, אפשרות לקבלת תקציבים מוסדיים, ואת האפשרות לנהל קופה משותפת עירונית ופרטית לטובת פעילויות תוכן שיווקיות למתחם. כאמור, יש לייצר ולהסדיר בחוק או בדרך אחרת מנגנון מובנה ומיוחד לישות אשר תהווה את הגוף המשפטי לבעלי העסקים והנכסים בעבודתו עם כלל בעלי העסקים והנכסים במתחם המוגדר ובשיתוף פעולה עם הרשות המוניציפאלית. כאמור, הנושא נמצא בבדיקה במשרד הפנים.

11. קיימת חשיבות גדולה להשקעה של בעלי עסקים ונכסים במרחב הפרטי ובפעילויות המסגרת הארגונית המשותפת למרחב הציבורי: שדרוג החנויות פנימה, שיפור חזיתות וחלונות הראווה, סוככים ושילוט. יש צורך להתארגן מראש, כפי שנעשה למשל בכרמיאל, עם מנגנוני סיוע מימוני מתאימים לאלו שיחפצו בכך. בנוסף, יש לדעת כי בימים שלאחר סיום העבודות הפיסיות מתבקש כי בעלי העסקים ישתתפו כספית בפעילויות המינהלת בעיקר לנושאי שיווק משותף ומשיכת קהלי יעד חדשים לרחוב ולצורך ביצוע פעולות שהן מעבר למה שחובת העירייה לעשות.

12. חשובה שקיפות מרבית וככל שניתן בפעילות העירייה בתחום התכנון והשיפוץ ותוך שיתוף ככל שניתן. דרך השיתוף גם אם אינה חובקת את כל בעלי הנכסים והעסקים, תושבים ובעלי עניין אחרים, מייצרת הן רעיונות טובים והן "משחררת לחצים".

13. חשיבות גדולה יש לשיתוף המט"י (מרכז טיפוח יזמות) המקומי/אזורי בתהליכים ובסיוע לעסקים במימון בהדרכות ובידע מקצועי עסקי. בנתניה- מט"י נתניה מעורב ולוקח חלק פעיל בפעילות מינהלת מרכז העיר בין השאר ע"י קיום סדנאות הדרכה והעשרה לבעלי עסקים.

14. אופטימיות שיש לבעלי העסקים והנכסים לגבי הרחוב המסחרי לאחר התחדשותו יש ביטוי מיידי בעליית מחירי הנדל"ן והשכירות. יש לכך השלכות חיוביות ושליליות.

15. יש צורך בהתארגנות המנהלת או מי מטעם העירייה והעסקים לשיווק מרוכז של שטחים פנויים ובעיקר לצורך השפעה על התמהיל הרצוי. למרות שמדובר בבעלי נכסים פרטיים ומרחב ציבורי מנוהל ללא יכולת "כפיה" בדומה לקניון, ניתן בהחלט להשפיע על תמהיל העסקים למתחם.

16. קיומם של רפרנטים בכירים בעירייה כמו: ראש הרשות, סגן ראש העיר ומהנדס העיר אשר מקדישים זמן רב לעניין הפרויקט – הם בעלי השפעה חיובית על התהליך והתוצאות.

17. צריך להימצא תקציב לפעילות תוכן שיווקית וארגונית (מנהלת) כחלק מתקציב התכנון והביצוע. תקציב זה נדרש ל-3 השנים הראשונות ויכול להיות יורד מדי שנה. שיקום פיסי שאינו נתמך בפעילות תוכן מתמשכת יכול לרדת לטמיון.

18. מיתוג מחדש של מרכז או רחוב מסחרי מיושן הוא חלק הכרחי מהתהליך על כל המשתמע מכך.

לסיכום,
מדובר בתהליכים.
כמו תינוק: שוכב-מתהפך-זוחל-יושב-מדדה ורק אח"כ הולך יציב...
הבשורה: בארץ ישנם מקומות שהתינוק כבר התחיל להתהפך.
צריך לשים לרגע בצד את ה"הקשבה מראש" והדיון האקדמי "אודות" מודלים ואת עולמות התוכן המקצועיים והידע המוכרים.
בישראל מעט מאוד "הצלחות" נראות לעין אבל כבר כמה "כישלונות" שניתן לגבש לגביהם תובנות.
נכון, ישנן במאמר גם אמירות פולמוסיות. קריאות תגר.