מדריך למשכנתא 

שוק המשכנתאות בשנה האחרונה הפך להיות שוק סואן, גועש ובעיקר מבלבל .

החל במחירי הדירות הגבוהים וכלה בתקנות החדשות של בנק ישראל, אשר משמעותן:

1.       ייקור הריבית בהלוואות מעל 60% מימון ב- 0.2%. (אם ריבית במסלול צמוד בריבית קבועה תהיה  3.4% ,אזי בהלוואה מעל 60% מימון, הריבית תהיה 3.6%).

2.       בהלוואה עד 60% מימון, לווה יוכל לקחת עד 33% בלבד מסך ההלוואה, בריבית משתנה (פריים, מט"ח, מק"מ וריבית משתנה ), והיתרה תהיה מסלול של ריבית קבועה או ריבית משתנה עם תחנות יציאה מעל 2.5 שנים.

3.       בהלוואה מעל 60% מימון יוכל לווה לקחת עד 25% בלבד מסך ההלוואה בריבית משתנה והיתרה תינתן בריבית קבועה או בריבית משתנה מעל 5 שנים.

הבעיה העיקרית בתקנות החדשות היא: חשיפה לקנסות (עמלת פירעון מוקדם) בעת רצון לפירעון מוקדם או מיחזור. זאת לאור העובדה שרוב כספי המשכנתא ניתנים כעת במסלולים צמודים ובריבית קבועה.

בהתאם, לקוחות שמעוניינים בלקיחת משכנתא למטרת אקזיט וכדומה, מומלץ כי ייקחו ההלוואה כהלוואות בלון לתקופה המקסימלית ובכך ימנעו מקנסות פירעון מוקדם.

מסלולי המשכנתא הקיימים היום בשוק:

ריבית קבועה צמודת מדד

הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה וידועה מראש. כלומר, ריבית בשיעור אחיד לאורך כל תקופת ההלוואה, אשר נקבעת מראש בהסכם ההלוואה.

מתי לקחת:

                   ?  לתקופות קצרות, עד 10 שנים (למדד השפעה קצרת טווח)

                   ?  כחלק מתמהיל הלוואה, להורדת החשיפה למסלולים תנודתיים

                   ?  ברכישת נכס להשקעה שמהווה הכנסה, עד לסיום תשלום המשכנתא

                   ?  בהלוואה שלא מיועדת לפירעון חלקי או מלא במהלך התקופה

הלוואה בריבית פריים לא צמודה

הלוואה שאינה צמודה למדד. הריבית בהלוואה זו נקבעת על בסיס ריבית הפריים, בתוספת מרווח שנקבע מראש בהסכם ההלוואה, עם אפשרות לפירעון מוקדם בכל עת.

מתי לקחת:

?              כאשר ההלוואה מיועדת לפירעון מוקדם

?              כאשר קיימת אפשרות לעמוד בהחזרים גבוהים, בתקופות בהם הריבית עולה

 ?          כחלק מתמהיל הלוואה

?          כאשר קיימים כספיים עתידים לפירעון חלקי / מלא של ההלוואה

?          ברכישת נכסים להשקעה למטרת אקזיט

?          בהלוואות בלון /גישור /גרייס

הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד

הלוואה בשיעור ריבית המשתנה במועדים קבועים ("תחנה"), על פי מנגנון שנקבע מראש בהסכם ההלוואה (לדוגמא משתנה כל שנה). בין מועדי שינוי הריבית, הריבית נותרת קבועה ובתחנות קיימת אפשרות לפירעון מוקדם ללא עמלות. הלוואה זו צמודה למדד המחירים לצרכן.

מתי לקחת:

בתקופה בה ריביות המשכנתאות גבוהות, מומלץ לקחת הלוואה בריבית משתנה עם תחנות קצרות (כל שנה או שנתיים), כך כאשר ירדו הריביות, ניתן יהיה למחזר את הלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם.

חברת EMI:

הלוואות מעל 75% מימון, מצריכות את הלווים בצירוף ביטוח עזר של חברה הנקראת אי אם אי   (EMI).

EMI מבטחת את כל הבנקים למשכנתאות בישראל ומאפשרת להם להעניק ללווים עד 90% מימון, ללא ערבים. ההלוואה/המשכנתא ותנאיה, נקבעים על ידי הבנק ול- EMI אין מעורבות ו/או צד בנושא תנאי ההלוואה.

הלוואה עם ביטוח EMI, כרוכה בתשלום פרמיה לחברת העזר, אשר מצורפת בד"כ להחזרי המשכנתא ונפרסת לאורך חיי ההלוואה (הבנק משלם לחברה בתשלום אחד ופורס ללווים את הפרמיה).

כלל אצבע- ניתן לומר שעל כל 450,000 ש"ח הלוואת משכנתא, יתווספו כ- 100 ש"ח להחזר החודשי.

****חשוב לדעת- במידה וירד שיעור המימון בהלוואה ו/או תסולק ההלוואה, יש לגשת לבנק  ולבקש להוריד את ביטוח העזר בהלוואה. (במידה ולא עברה מחצית מתקופת ההלוואה, תוחזר חלק מהפרמיה  ללווים).

לסיכום:

לקיחת משכנתא היא החלטה שתלווה אתכם שנים ארוכות. מדובר בהחלטה כלכלית משמעותית ולכן יש לבנות מראש, תכנית כלכלית, המתייחסת לכול הפרמטרים הקיימים בשוק ומותאמים ללווים.

רצוי להתייעץ עם יועצים פרטיים או עם בנקים, על מנת לקבל תמונת מצב ברורה וראלית, לפני החתימה על חוזה הרכישה או מחזור ההלוואה.

מטרת המשכנתא היא לתת בית, ביטחון ונוחות. בכדי שכל אלו יתממשו, חשוב לקחת את המשכנתא שהכי מתאימה לכם.