מה יגרום לעליית המחירי הנדלן בארהב? כמה מהר זה יקרה? 

מה שמושך אותי לשוק הנדלן הוא השילוב ששוק זה מציע בין מספר מקורות ערוצי רווח: רווח מהכנסה פאסיבית, רווח מעליית ערך. מדובר בשילוב של שני ערוצי הרווח המקובלים בשוק ההון: מניות ואגרות חוב. המשקיעים במניות מצפים לעליית ערך והמשקיעים באגח מצפים לתשואה קבועה.

שוק הנדלן מציע גם יתרון נוסף שאותו יותר קשה למשקיע פרטי בשוק ההון לקבל והוא מינוף, כלומר מימון זר/משכנתא. בנושא מינוף נדון בהמשך.

בכדי לענות על השאלה מה יגרום למחירי הנדלן בארהב לעלות? יש תחילה להבין מה גרם להם לרדת. הנפילה במחירי הנדלן בארהב נוצרה כתוצאה ממינוף יתר, כלומר האמריקאים לקחו יותר מדי אשראי. האמרקאי לפני משבר הסאב-פריים היה יכול להגיע ל-90% מימון (אחוז המימון שהבנק נותן, בישראל לשם השוואה הבנקים כיום לא נותנים יותר מאשר 60%)  ולעיתים אף מעל 100%. הבנקים הסתמכו על כך שהמחירים ימשיכו לעלות ולכן 100% מימון עכשיו מהווים פחות כאשר מחיר הנכס עולה. כאשר עליית המחירים נעצרה, ומשק נכנס למיתון, אמריקאים פוטרו ממקום עבודתם. אותם מובטלים התקשו להמשיך ולשלם את המשכנתא. הבנקים עיקלו להם את הנכסים. מכוון שהיקף המשכנתאות שניתנו ללקוחות הסאב-פריים היה גבוה, הבנקים נתקעו עם מלאים של נכסים ללא יכולת להפטר מהם. במקביל לעלייה עצומה במלאי הנכסים המעוקלים ללא יכולות למכור אותם בשוק ולכסות על הפסדיהם. במקביל כתוצאה מחוסר היציבות בשווקים, הבנקים הפסיקו להעניק אשראי (משכנתאות) לרוכשים חדשים.

מסיבה זו הנגיד ובכירי מערכת הבנקאות בישראל מודאגים מאחוזי המימון של רוכשי הדירות ולכן הקטינו את האשראי/הסיכון של הבנקים עי העלת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה (מ-25% בערך לפני 5 שנים ל-40% כיום).

התוצאה משבר הסאב פריים -  המחירי הנדלן החלו לרדת מכוון שבידי הבנקים היו נכסים מעוקלים רבים שהם רצו לממש, בחלק מהאזורים הגיעו רמות המחירים אל מתחת לעלות הבניה!!. המעגל של ירידה בצריכה הפרטית כתוצאה מחשש ממיתון גורם לפיטורי עובדים ולהתממשות החשש. מחירי הנדלן בארהב הפסיקו לרדת כאשר השוק הגיע לסוג של שיווי משקל, כלומר הבנקים ששרדו מחקו את רוב ההלוואות המוטלות בספק, ולכן מימוש הנכסים אינו מבוצע תחת לחץ, ישנה כניסה של משקיעי נדלן בכל העולם אשר רוכשים נכסים על מנת לנצל את ההזדמנות שנוצרה, והכלכלה האמריקאית לאט לאט מתאוששת ומצליחה לייצר מקומות עבודה ולצמצם את האבטלה.

לאחר שהבנו מה גם למחירים לרדת, יש להשיב לשאלה מה יגרום למחירים לעלות. המפתח הישיר לעליית מחירי הנדלן הוא ירידה במלאים של נכסים מעוקלים/חייביםשאינם מסוגלים לשלם את המשכנתא שבידי הבנקים לרמות סבירות של משק תקין. עד לשלב זה הבקים יהססו לתת אשראי לרוכשי דירות שהם לא PRIME, כלומר לווים בטוחים מאד.

כיום, מכוון שבאזורים רבים בארהב מחירי הנכסים מתחת לעלות הבניה ולבנקים יש עדיין מלאי של נכסים מעוקלים, אין כמעט בניה חדשה. בעלי קרקעות שהצליחו לשמור על הקרקעות שברשותם ממתינים לעליית המחירים לפחות מעל עלות הבניה על מנת שישתלם לבנות בתים חדשים.

ברגע שהמלאים של הבנקים יקטנו ומחנק האשראי יסתיים יחזרו מחירי הנכסים לפחות לעלות הבניה שלהם. משמעות הדבר שהעלייה תהיה מהירה מאד (ברגע שהיא  תתרחש). אין הדבר אומר שמחירי הנכסים יחזרו למחירי השיא של 2006-7, ולכן פרמטר חשוב לייחוס בטרם קניית נכס אינו מה היה מחיר השיא של נכס זה (או נכס כדוגמתו), אלא מהו מחיר הבניה של הנכס/נכס דומה באזור.

מחיר ממוצע של נכסי נדלן בפלורידה בתקופה הבועה נעו בין 220-300K$, מדינת פלורידה סבלה קשות מהתפוצצות הבועה, מחירי הנדלן בפלורידה ירדו בשיעורים גבוהים מאד ביחס ליתר המדינות בארהב (למעט קליפורניה, נבדה, אריזונה ועוד מספר קטן של מדינות). קרקעות נמכרו ב-30% יותר מהסכום בו ניתן לקנות כיום בתים מוכנים לשכירות (Turn-Key). ניתן לקנות כיום נכסים מוכנים ב חצי מעלות הבניה (Replacement cost).

לסיכום,

הסיבה לירידת מחירי הנדלן בארהב היא משבר הסאב-פריים בשילוב עם השיעור האבטלה הגבוה. אלו גם הגורמים ליציאת ארהב מן המשבר ולעליית מחיר הנדלן. כמה זמן יקח התהליך – קשה להתנבא, לא הכל תלוי בממשל האמריקאי (לכלכלה העולמית יש השפעה מהותית על התהליך). אולם ברגע שהתהליך של היציאה מן המשבר יבשיל, קצב עליית המחירים יהיה גבוה.