מוכר דירה ולא יודע כמה מס תצטרך לשם ? – בכתבה זו אשתדל לבאר נושא זה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שישולם מס שבח על השבחת זכות במקרקעין.
מש"ח = הסכום שבו עלה שווי המכירה על שווי הרכישה.
סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע – "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא יום שבו נעשתה המכירה.
סעיף 48א' (1) לחוק דן במש"ח וקובע – יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי.. ...בשיעור של עד 20%.
הגדרות:
(א) לענין פרק זה,
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה
הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת.. ..כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים...
(ב) לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם
18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.
סעיף 49 ב' לחוק קובע:
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור
ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס – לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט –
(א) מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
(ד) מכירה פטורה לפי פסקה (5);
(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997);
(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן
זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה
פטור ממס בשל המכירה.
עקב מצב הדיור בארץ והטענה כי אין די דירות למכירה, יצא המחוקק בהוראת שעה שבאה לתת הקלות מס נוספות על האמור לעיל. *יש לחדד כי תוקפן של הוראות אלו החל ב- 1בינואר 2011 ומסתיים ב- 31 בדצמבר 2012.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הגדלת היצע דירות מגורים 2011 קובע:
(א) בלי לגרוע מהוראות פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, מוכר המוכר בתקופה שמיום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011) עד יום י"ח בטבת התשע"ג (31 בדצמבר 2012) (בסעיף זה – התקופה הקובעת), את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, יהיה זכאי על פי בקשתו, שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, לפטור ממס, מלא או חלקי, במכירתה, בהתאם להוראות אלה:
(1) היה שווי המכירה עד לסכום של 2,200,000 שקלים חדשים (בסעיף זה – סכום התקרה) – תהיה המכירה פטורה ממס;
(2) עלה שווי המכירה על סכום התקרה – יחויב המוכר במס בסכום המתקבל מהכפלת סכום המס שהיה עליו לשלם במכירת הדירה, אלמלא חלו לגביו הוראות סעיף זה, בהפרש בין שווי המכירה לבין סכום התקרה, כשהוא מחולק בשווי המכירה;
(ג) פטור ממס, מלא או חלקי, לפי הוראות סעיף קטן (א), לא יינתן למוכר אחד יותר מפעמיים.
(ה) לעניין סעיף זה, יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם
מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד.
מלבד כל אלו לעיל, קיים עוד פטור אחד, אשר ניתן להשתמש בו רק פעם אחת בלבד:
סעיף 49ה' לחוק מיסוי מקרקעין קובע:
(א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
עד כאן בנושא מס שבח.
יונתן חטר-ישי, יועץ הנדל"ן שלכם ;-)
מייל: Yonatan.destiny@gmail.com
סלולרי: 050-4895558
*האמור בכתבה זו עשוי להשתנות מעת לעת;
**אין באמור בכתבה זו בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי.
כותב מאמר זה הינו יועץ נדל"ן ועו"ד.
*אין באמור לעיל, כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי או כל יעוץ מקצועי אחר.
