מס שבח בגין זכויות בניה נוספות - לא כל עסקת מכר של דירת מגורים פטורה ממס שבח: 

בעליהם של בתי מגורים סבורים לרוב כי בעת מכירת זכויותיהם בדירת המגורים שלהם, הם יוכלו ליהנות מפטור מלא ממס השבח בגלל שלא מכרו דירה בארבע השנים האחרונות, בגלל שהדירה התקבלה אצלם בירושה והם עומדים בתנאים הנדרשים לקבלת הפטור או בהתאם ליתר הפטורים המוקנים ע"פ חוק מיסוי מקרקעין.

אולם, לא בכל מקרה בו נמכרת דירת מגורים, ובית מגורים צמוד קרקע בפרט, יהנו המוכרים מפטור ממס שבח בהתאם לאמור לעיל.

סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירת דירת מגורים מזכה שהמחיר בגינה הושפע מזכויות בניה נוספות, רשאי מנהל מס שבח לראות את העסקה כאילו נעשו שתי עסקאות בו זמנית:

עסקה אחת למכירת בית המגורים עצמו ("הבטון") ועסקה נוספת למכירת זכויות הבניה הנוספות.

העסקה למכירת ה"בטון" תהא פטורה ממס שבח (במידה והיא עונה על הגדרת דירה מזכה) ועסקת המכר של זכויות הבניה הנוספות תחוייב במס שבח.

את השווי של ה"בטון" ושל זכויות הבניה הנוספות, לצורך חישוב המס שצריך לשלם, יקבע שמאי מקרקעין מוסמך.

הרציונל לכך הוא, לשיטת רשויות המס, שאת זכויות הבניה הנוספות הנמכרות במסגרת כל עסקת המכר רואים כנכס נוסף, לדוגמא מגרש ריק, שבגינו לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח.

חישוב המס המפוצל לשתי העסקאות (ה"בטון" ומכירת זכויות הבניה הנוספות) מאפשר למוכר לבקש פטור עד כפל שווי הזכויות של הבטון, אך לא יותר מהמקסימום הקבוע באותה עת בחוק מיסוי מקרקעין.

שיעור המס המשולם על החלק שלא פטור עשוי להגיע עד ל- 35%, לפי העניין.

רק לשם ההמחשה, משרדנו מטפל במקרה בו מכרו בני זוג בית מגורים בשטח בנוי של כ- 220 מ"ר באמצע מגרש של כ 500 מ"ר בעיר פ"ת. בית המגורים הנו במצב יחסית טוב, ולכאורה אין אפשרות לבצע בניה נוספת לבית המגורים הקיים. התמורה בגין בית המגורים נקבעה על 2,150,000 ש"ח.

אולם, מאחר והת.ב.ע. (תוכנית בנין עיר) קובעת כי על כל דונם בעיר ניתן לבנות 4 יחידות דיור, הרי שלכאורה על המגרש ניתן לבנות 2 יחידות דיור. למימוש הפעולה הרי שצריך להרוס את בית המגורים הקיים ולבנות במקומו שתי יחידות חדשות. מבחינה כלכלית, הדבר לא בהכרח כדאי, אולם כך רואות רשויות המס את הפוטנציאל הגלום ע"פ זכויות הבניה הנוספות. העסקה חוייבה במס שבח בסך של כ- 180,000 ש"ח, בנוסף להיטלי השבחה שנדרשו המוכרים לשלם.

בשולי הדברים יצויין שמלבד מס השבח בגין זכויות הבניה הנוספות ידרש המוכר לשלם גם היטלי השבחה לרשות המקומית בגין זכויות הבניה הנוספות, וזאת בנוסף למס השבח. אמנם בד"כ ניתן לקזז את היטלי ההשבחה ממס השבח, אולם יש לזכור כי זהו סכום נוסף שעל המוכר לשאת בו בעת המכירה.

המקרה יכול להיות גם בדירת מגורים בבניין משותף, כאשר, לדוגמא, הגג צמוד לדירה הנמכרת וקיימות עליו זכויות בניה נוספות.

לצערנו, בעלי בתי המגורים לא מודעים לכך ברגע בו הם מתכננים למכור את בתיהם. הדבר מקבל משמעות חמורה יותר כאשר הם חותמים על "זכרון דברים" בטרם התייעצו עם עו"ד המתמחה בתחום, ואז הדבר מתגלה בדיעבד.

לפיכך, בטרם ביצוע כל פעולה או התקשרות למכירת דירת מגורים, כדאי וצריך להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.