דירה להשכיר - הנאה החוזה בעינייך? שוכר - משכיר ומה שביניהם 

השכרת דירה לצרכי מגורים הינה דבר מאוד נפוץ בחברתנו, ואף לעיתים מתיש לשני הצדדים  - עד שמצאתי את הדירה שמתאימה לצרכיי המגורים שלי(השוכר), עד שמצאתי שוכר שגם ישמור על הנכס שלי וגם יעמוד בזה מבחינה כלכלית (המשכיר).

עד שמגיעים לרגע החתימה אנו כל כך להוטים לפעמים לחתום כבר על חוזה השכירות שאנו שוכחים לעיתים בעסקה לכל דבר ועניין הטומנת בחובה הרבה מאוד חובות וזכויות הן לשוכר והן למשכיר, שרובנו אינם מודעים להן.

כך לדוגמא:  א', סטודנטית לכלכלה, אשר יצאה מבית הוריה לדירה שכורה מצאה עצמה חותמת על חוזה שכירות "סטנדרטי" לדברי המשכיר. שמחה ומאושרת חתמה א' על החוזה ונכנסה לדירה.

כעבור חודש וחצי לערך החלו סתימות, נזילות בקירות וא' פנתה לבעל הדירה בבקשה כי יתקן את התקלות. אך, בעל הדירה התעלם מבקשותיה, וא' המשיכה לרדוף אחריו, למעלה מחודש וחצי. המצב היה כל כך בלתי נסבל שא' תיקנה על חשבונה את הצנרת הדולפת וכו'. בעל הדירה - התעלם מבקשותיה להחזר כספי, ואמר לה שבהתאם לחוזה היא לא יכולה לעזוב כי היא חתמה חוזה שכירות לשנתיים. א' אשר האמינה לבעל הדירה כי איננה יכולה לבטל את החוזה, פחדה לעזוב את הדירה ו"להפר" את חוזה השכירות ולכן נשארה בדירה והמשיכה לשלם סכומי עתק, תוך שהיא הגיעה כבר למצוקה נפשית ואף חזרה לישון אצל הוריה.

רק לאחר סבל של מספר חודשים א' פנתה אליי לייעוץ משפטי - ביקשה לדעת מה היא יכולה לעשות, כאשר היא בטוחה שהיא לא יכולה לצאת מהחוזה, וכאשר המשכיר ממשיך לאיים עליה שישתמש בערבות החתומה של אימה, אם א' תבחר לעזוב את הדירה ולא לשלם לו.

עיון בחוזה השכירות ה"סטנדרטי" העלה כי מדובר בחוזה חד צדדי דרקוני, אשר, ניצל את חוסר הבנתה של א' בכל הקשור לזכויותיה וחובותיה עפ"י חוק.

במאמר זה ברצוני להעלות מספר נושאים שהינם חשובים מאוד בבואכם לשכור דירה או להשכיר ואני חושבת שיהיו לכם לעזר רב.

זכויות השוכר

חוק השכירות והשאילה (להלן:"החוק") קובע כי בעל הדירה חייב לתקן  תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי החוזה או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), אלא אם נקבע אחרת בין הצדדים או שעל פי חוק אין הוא מחויב לתקנו.

באופן כללי, נהוג כי המשכיר אחראי לתקן בלאי הנובע משימוש סביר בדירה. במידה ולא תיקן, רשאי השוכר לתקן בעצמו ולדרוש מהמשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות.

במקרה של א', היא יכלה לתקן את הנזילות ואח"כ לדרוש את הכספים ששילמה מאת המשכיר. חשוב לציין כי מדובר ברשות ולא בחובה, והעובדה שהיא לא תיקנה ודרשה את הכסף מאת בעל הדירה לא קמה כנגדה במקרה זה. אין זה הגיוני אף לדרוש ממנה כי תשלם על איטום תקרה שעולה כמה אלפים ואח"כ תדרוש את הכסף מאת המשכיר.

להיפך, במקרה זה אף יכלה לקום לה הזכות לבטל את החוזה, ואף לדרוש פיצויים מהמשכיר היות ואי התיקון מנע ממנה לחיות בדירה או להפחית את דמי השכירות בהתאם לירידת ערך השכירות שנגרמה בעקבות הפגם.

כך גם במקרה בו החלו לשפץ מבחוץ את הדירה המושכרת, דבר הנפוץ כיום בבניינים ישנים (כגון פרויקטים של תמ"א 38). החוק קובע כי במידה והשיפוצים מונעים את דרכי הגישה לדירה ומונעים מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות, לשוכר יהיה פטור מחובת תשלום דמי השכירות ואף זכות לבטל את החוזה. אם לא ביטל את החוזה, בנסיבות מסוימות, יהיה רשאי לפטור מתשלום דמי השכירות עבור הזמן שהשימוש במושכר נמנע ממנו.

השלמת חוזה השכירות

החוק קובע כי השלמת פרטים של חוזה השכירות שלא נקבעו בחוזה בין הצדדים, תעשה לפי הנוהג המקובל בעסקאות לאותו סוג.

כך לדוגמא, במידה ונהוג כי בתום תקופת השכירות שוכר צובע את הדירה טרם עזיבתו אותה, אז יכול המשכיר לחייב את השוכר לצבוע אותם, גם אם הדבר אינו כתוב בחוזה.

 דוגמא נוספת וחשובה מאוד הינה ביטוח הדירה השכורה - הצורך בביטוח מבנה הדירה השכורה קיים גם ללא הוראה מפורשת בחוזה השכירות ונובע מאחריותו של השוכר עפ"י חוק ועפ"י חוזה השכירות המטיל על השוכר את האחריות לכל נזק שיגרם בדירה לכל אדם ולכל חפץ בזמן תקופת השכירות. נושא הביטוח הינו נושא נפרד למאמר בפני עצמו, אך בשל חשיבותו החלטתי לציינו גם כאן.

קיום חוזה בתום לב

החוק קובע מפורשות כי יש לקיים את חוזה השכירות בתום לב ובדרך מקובלת.

משמעות הדבר, כי על שני הצדדים חלה חובה להתנהג בתום לב. כלומר, במקרה של א', בעל הדירה, המשכיר, הפר חובה זו, התנהג בחוסר תום לב משווע, כך שלא רק הפר את חובותיו לתקן את הנזילות ולאפשר לא' להתגורר בדירה באופן ראוי, אלא אף המשיך לכפות עליה את קיום החוזה ואף איים כי ישתמש בערבות של אימה אם תבחר לעזוב את הדירה ולסיים את ההתקשרות עמו.

דוגמא נוספת, הינה מקרה בו השוכר רוצה לעזוב במהלך תקופת השכירות, לאחר שמצא שוכר חלופי, אך בעל הדירה מסרב לכך. החוק קובע כי השוכר אינו רשאי להעביר את זכות השכירות או החזקה בדירה או להשכירו בשכירות משנה מבלי שקיבל את הסכמת המשכיר. אך יחד עם זאת במקרה זה תיבחן השאלה מדוע המשכיר סרב.

במקרים מיוחדים, בהם המשכיר סרב מטעמים בלתי סבירים, רשאי השוכר להעביר את השכירות גם ללא הסכמתו. חשוב לציין כי במקרה זה הגדרת טעמים בלתי סבירים תלויה בכל מקרה ונסיבותיו.

מצד השוכר ניתן למצוא דוגמאות רבות להתנהגות בחוסר תום לב, אפילו טרם חתימת חוזה שכירות

כך לדוגמא, לאחרונה (18.9.10) בית המשפט לתביעות קטנות חייב שוכרת לפצות את המשכירה (בעלת הדירה) לאור העובדה שהיא התחרטה וחזרה בה מהתחייבותה לשכור את הדירה אחרי שלחצה יד עם המשכירה.

השוכרת הגיעה לראות הדירה בלווית אחותה ולאחר מספר שאלות ובדיקת הדירה מצאה אותה מתאימה לצרכיה והחליטה  להשכירה. במועד זה השתיים, השוכרת והמשכירה, לחצו ידיים וסיכמו כי הדירה תושכר לה. בנוסף, השוכרת שילמה  לבעלת הדירה 500 ש"ח בעבור תיקון האסלה בחדר השירותים.

המשכירה שלחה לשוכרת את חוזה השכירות כבקשתה, אך ללא כל הודעה מוקדמת ומבלי לציין מדוע, החליטה השוכרת לחזור בה והודיעה למשכירה כי אין בכוונתה לשכור את הדירה.

בית המשפט קבע כי התנהלותה הייתה חסרת תום לב, וחייב אותה בפיצוי בעלת הדירה בן פיצוי בגין עוגמת נפש והן פיצוי בגין אובדן  דמי שכירות בגין התקופה שבה הדירה  הייתה ריקה ועד למציאת שוכר אחר.

התנהגות בחוסר תום לב אשר יכול לזכות את המשכיר בפיצויים יכולה גם להיות במצב בו מנע השוכר מאת המשכיר להציג את הבית בפניי שוכרים פוטנציאלים עתידיים או רוכשים פוטנציאליים או לבקר בדירה בהתאם להוראות החוזה.

לסיכום - חוזה שכירות הינו חוזה לכל דבר ועניין, וככזה מטיל הוא חובות וזכויות על שני הצדדים. כמו כן לעיתים הוא מכיל חובות שלא רשומות בחוזה, והמוטלות על השוכר מכוח החוק. חוזי שכירות סטנדרטיים או חתימה על חוזה מבלי לבדוק אותו היטב עלולה להטיל עליכם חובות ו/או לפגוע ביכולת שלכם להתאים את החוזה לצרכיכם. אל תחששו לנהל מו"מ על חוזה השכירות ו/או להיעזר בגורם מקצועי שיכול לסייע בחיסכון עלויות והקצאת סיכונים נכונה יותר שלכם אל מול המשכיר או השוכר.