הטלת מס שבח על רווח מדומה במכירת דירות מגורים שדמי השכירות בגינן היו פטורים ממס 

נסיון החיים מלמד שרוב המוכרים וגם חלק לא מבוטל מעורכי הדין העוסקים בעסקאות מכר דירות, אינם מודעים כלל לעניין הפחת ולהשפעתו על גובה החבות במס שבח.
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה דרקונית הקובעת שבעת מכירת נכס יש להפחית משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח לא רק את הפחת אשר הותר למוכר בניכוי ממס הכנסה במשך כל תקופת בעלותו בנכס אלא גם את סכומי הפחת שיכול היה המוכר לדרוש ממס הכנסה במשך כל אותן שנים, אפילו אם לא דרש אותם בפועל.
לאחרונה, פרסמה רשות המסים בישראל את הוראת ביצוע, מס' 5/2007 הדנה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים, במקרים בהם לא ניתן למוכר פטור ממס שבח. בהתאם להוראה הנ"ל, בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה, יש לנכות משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לדרוש לצורכי מס הכנסה, אף אם לא נדרשו בפועל.
החלק המדהים ביותר בהוראה הנ"ל נוגע לדירות מגורים אשר דמי השכירות שנתקבלו בגין השכרתן היו פטורים לחלוטין ממס הכנסה (סכום דמי השכירות היה נמוך מתקרת הפטור).
גם לגבי דירות מגורים כאלה, עמדת רשויות המס היא שיש לנכות את הפחת שניתן היה לדרוש (באופן תיאורטי בלבד ) ממס הכנסה וזאת חרף העובדה שברור לכולם שאי אפשר היה לנכות בפועל פחת במקרים אלה.
כפועל יוצא מהוראה זו, גם אם לא היה למוכר רווח ריאלי אמיתי (שבח ריאלי) במכירת הדירה הוא עדיין עלול להתחייב במס בגין רווח מדומה הנוצר כתוצאה מהקטנה מלאכותית של שווי הרכישה ע"י ניכוי הפחת התיאורטי !
לפיכך, מומלץ לכל מי שעומד למכור דירת מגורים ששימשה להשכרה מבלי לנצל פטור ממס שבח, לבצע לפני ביצוע המכירה תחשיב אומדני של המס הצפוי בהתחשב ברכיב הפחת לפני ביצוע המכירה וע"י כך להמנע מהפתעות לא נעימות.
באם התחשיב יראה שלאור מרכיב הפחת צפויה חבות במס שבח, יוכל המוכר לדחות את המכירה עד למועד בו הוא יהיה זכאי לפטור בהתחשב במכירות הפטורות הקודמות שהוא ביצע בעבר.