דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


מכירת דירה בכינוס נכסים- לא ניתן לפנות את האשה- מאת עורך דין דן הלפרט 

מאת    [ 19/12/2010 ]

מילים במאמר: 1042   [ נצפה 5209 פעמים ]

השאלה האם לאחר פירוק שיתוף שמבצע כונס נכסים בדירת בני זוג בגין חוב של אחד מבני הזוג, יוותר בן הזוג האחר כ"דייר מוגן" בדירה ולמעשה תמומש הדירה כ"תפוסה" הינה שאלה רבת חשיבות, שהרי מכר הדירה כ"תפוסה" מפחית באופן משמעותי מערך הדירה ומתקבולי הכונס והנושים.

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. נקבע בחוק, כי ככל שלא ניתן לחלק את המקרקעין בין השותפים, אזי ימכרו המקרקעין לצד ג' חיצוני והתמורה תחולק בין השותפים על פי חלקיהם.

סעיף 40 א לחוק המקרקעין קובע, כי בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, לא יוכל בן הזוג שאינו חפץ בפירוק השיתוף להעלות את הטענה כי הוא דייר מוגן בנכס (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) וכי לא ניתן לפנותו.

סוגיה מעניינת זו הוכרעה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון.

תחילתה של הפרשה בפסק דין שניתן נגד קבלן המחייבו לשלם לנושיו סכום העולה על מליון ש"ח. הנושים פתחו תיק הוצל"פ ומינו כונס נכסים שיפעל למימוש ביתו של הקבלן הרשום מחצית על שמו ומחצית על שם אשתו.

לצורך מימוש הבית פנה כונס הנכסים לבית משפט השלום בתביעה לפירוק השיתוף בבית ולמכירתו כ"פנוי" לצורך פירעון החוב לנושים. אשת הקבלן הביעה התנגדותה לפירוק השיתוף ולמכירת הבית.

האשה טענה, כי היא בעלת מחצית הזכויות בדירה ואין לה כל נגיעה לחובות בעלה (הקבלן) ולכן אם ימכר הבית יש לאפשר לה להוסיף ולהתגורר בו כדיירת מוגנת ולמוכרו כ"תפוס", זאת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. מומחה שמונה לשום את הבית בהסכמת הצדדים העריך כי שוויו כ"פנוי" הוא 560-485 אלף דולר, בעוד ששוויו כ"תפוס" הוא 165-145 אלף דולר.

לטענת האשה, בנסיבות המקרה לא חל סעיף 40 א לחוק המקרקעין, השולל את זכותה להישאר בדירה כדיירת מוגנת, שכן תחולתו של סעיף זה מצטמצמת למקרים של פירוק שיתוף הנעשה כחלק מהליכי גירושין בין בני זוג ולא במקרים בהם היוזמה לפירוק השיתוף, מקורה בצד שלישי, כמו כונס נכסים.

בית משפט השלום אליו הוגשה תביעת כונס הנכסים לפירוק שיתוף, קיבל אמנם את התביעה וקבע כי יש לפרק את השיתוף ולאפשר את מכר הבית, אך קבע עוד, כי הבית ימכר כ"תפוס" והאשה תמשיך להתגורר בו כדיירת מוגנת. 

כונס הנכסים הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר קבע, בשונה מבית משפט השלום, כי בהתאם למצוות סעיף 40 א(ב) לחוק, אין האשה הופכת לדיירת מוגנת ועליה לפנות את הבית כדי שימכר כ"פנוי". בית המשפט ביסס את קביעותיו אלה בין היתר על הנטיה הרווחת בפסיקה לצמצם את תחולת הוראות חוק הגנת הדייר.

האשה ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון וביום 10.10.10 (רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ) ניתנה הכרעתו במסגרתו נקבעה הלכה חשובה.

ראשית, נקבע על ידי העליון, כי למרות המגמה המסתמנת בחקיקה ובפסיקה, להצר את גבולותיה של הדיירות המוגנת ולפרש את סעיף 33לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום נמנע המחוקק מביטול סעיף זה.

בית המשפט העליון בחן את דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין ולמד מאלה כי מחוקק סעיף 40 א ייחד את הסעיף למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד ובתוך כך הם יוזמים את פירוק השיתוף בעצמם, וכי הוא לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים.

נקבע בפסק הדין, כי ככל שלחייב ואשתו ישנם ילדים קטינים, שהפגיעה הנגרמת בעקבות פינויים הכפוי מבית מגוריהם עלולה לגרור השלכות קשות, העולות בחומרתן על אלה של הוריהם המבוגרים, עשוי הדבר לתמוך בעמדה השוללת את החלת סעיף 40 א בעת פירוק שיתוף ביוזמת כונס נכסים.

הלכה למעשה קובע העליון, כי יש להבחין בין פירוק שיתוף המבוצע ביוזמת מי מבני הזוג בעצמם לבין מצב בו מבוצע פירוק השיתוף ביוזמת צד ג' כגון כונס נכסים.

במקרה הראשון יחול סעיף 40 א לחוק המקרקעין אשר בעטיו לא יוכל מי מבני הזוג לטעון כי הוא דייר מוגן בנכס וכי לא ניתן לפנותו והנכס ימכר כ"תפוס".

ואילו במקרה השני, לא תהיה תחולה לסעיף 40 א ובן הזוג של החייב יוכל לטעון להיותו דייר מוגן בנכס (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) ולאלץ בכך את כונס הנכסים למכור את הנכס כ"תפוס".

מדובר בהלכה חדשה מאת בית המשפט העליון שלה משמעות רבה ביותר בתחום דיני חדלות פרעון. שכן, למעשה נושים של חייב שלו זכויות בנכס מקרקעין לא יוכלו באמצעות הליכי מימוש בהוצל"פ לגרום לפינוי הדירה מכל יושביה ומכירתה כ"פנויה" בשוק החופשי, אלא יאלצו להסתפק במכירתה כ"תפוסה" והשארת בן זוגו של החייב המתגורר בדירה לגור בה כ"דייר מוגן".

נותרה בעינה סוגיה נוספת מעניינת וחשובה (שאף היא מאוזכרת בפסק דינו של בית המשפט העליון) הנוגעת ל"הלכת השיתוף בחובות" אשר מתקיימת לצד "הלכת השיתוף בנכסים".

קיימים מקרים בהם ניתן להחיל חובו של החייב על בן זוגו (למרות העדר מעורבות של בן הזוג ביצירת החובות) ולפעול למימוש חלקו של החייב כמו גם של בן הזוג בנכס המשותף (לעניין זה ראוי לייחד בעתיד רשימה נפרדת).

המאמר פורסם ביום 7.11.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il. עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".

עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו מתמחה בתחום האזרחי- מסחרי לרבות-דיני מקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/רכישה/קבוצות רכישה/קבלנים/קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד), פשיטות רגל ופירוקים, קניין רוחני, חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וליטיגציה מסחרית מגוונת.




מאמרים חדשים מומלצים: 

מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר מומחה
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה
ספינת האהבה -  מאת: עומר וגנר מומחה
אומנות ברחבי העיר - זרז לשינוי, וטיפוח זהות תרבותית -  מאת: ירדן פרי מומחה
שיקום והעצמה באמצעות עשיה -  מאת: ילנה פיינשטיין מומחה
איך מורידים כולסטרול ללא תרופות -  מאת: קובי עזרא יעקב מומחה
התוצאה הסופית -  מאת: נדב ברקאי מומחה
תסמונת מטבולית והקשר לתזונה קטוגנית  -  מאת: אילנה בירקין מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב