דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


רישום זכויות בדירה למרות קריסת הקבלן - מאת עורך דין דן הלפרט 

מאת    [ 16/10/2010 ]

מילים במאמר: 675   [ נצפה 3213 פעמים ]

בעת רכישת דירה מקבלן נרשמת תחילה הערת אזהרה לטובת הרוכש וזאת עד לרישום זכויותיו בטאבו על ידי הקבלן.

ברם, קיימים מקרים בהם גם לאחר שנים רבות מאז רכישת הדירה ומסירת החזקה בה לידי הרוכש, לא רשם הקבלן את הזכויות.

הבעיה מתעוררת ביתר שאת במועד מכירת זכויות הרוכש. או אז, מתחוור לרוכש, כי טרם בוצע רישום הזכויות.

הבעיה מחריפה עוד יותר מקום בו מתברר, לדאבונו של הרוכש, כי החברה הקבלנית אשר מכרה לו את הדירה שנים רבות קודם לכן, אינה קיימת עוד ורשומה כ"מחוקה" ברשם החברות.

דאבון ליבו של הרוכש מתגבר עוד יותר, כשמתברר שלא ניתן לאתר מסמכים הנוגעים לעסקת הרכישה ואף לא נציגים של החברה הקבלנית ה"מחוקה".

האור בקצה המנהרה במקרים כגון אלה, נמצא במנגנון הקבוע בפקודת החברות המאפשר לבצע "החייאה" לחברה המחוקה שתאפשר את ביצוע רישום הזכויות המבוקש. אולם, אליה וקוץ בה- רשם החברות דורש במקרה זה תשלום רטרואקטיבי של אגרות שנתיות אשר עלול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

פסק הדין המנחה בעניין זה הוא פסק דין ורשבסקי (בש"א 12334/01, כבוד השופטת אלשיך) אשר קבע לעניין החיוב באגרה, כי "בקשת צד ג' זר לניהול החברה אשר לא התרשל ונקלע למצב זה שלא מרצונו עשויה להיות פטורה מהאגרה המפרעית לחלוטין, באשר אין מקום ליתן לרשם החברות להתעשר על חשבון צד אשר המחדל איננו רובץ לפתחו".

האם קיימת דרך נוספת, קצרה יותר, להחלץ מן התסבוכת? החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים שניתנה לאחרונה (ת"א 26806-11-09, מיום 25.7.10), מספקת, אולי, תקווה לרוכשים שנקלעו לבעיה דומה.

בעניין הנ"ל עתר התובע לבית המשפט כנגד לשכת רישום המקרקעין בבקשה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הוא ואשתו המנוחה רכשו, ביום 20.9.1985, מחברה קבלנית בשם אילין המרמן הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן: "החברה"), דירה ברח' וולפסון בנהריה.

בסמוך למועד הרכישה נרשמה לטובת הרוכשים הערת אזהרה, אולם עד היום לא נרשמו זכויותיהם בנכס. החברה לעומת זאת פורקה ועוה"ד שמונה כנאמן לצורך פירוקה הלך לעולמו, כך שאין מי שמוסמך לחתום בשם החברה על המסמכים הדרושים.

לשכת רישום המקרקעין הגישה בקשה למחוק את התביעה על הסף בטענה, כי אין כל יריבות בינה ובין התובע וכי היה על התובע להגיש בקשה להחייאת החברה ולצרפה להליך, על מנת שיישמעו טענותיה.

בית המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי מן המסמכים שצורפו לתביעה עולה, בבירור, שהתובע הינו הבעלים של הזכויות בנכס וכי החברה פורקה מרצון, ללא שדאגה למלא את התחייבותה על פי ההסכם, לרישום הזכויות על שם הרוכשים.

בית המשפט לא קיבל את טענת לשכת רישום המקרקעין לעניין הצורך בהגשת בקשה להחייאת החברה וקבע, כי גישתה תגרום לריבוי הליכים ללא כל צורך וכי צריך וראוי לדון בתובענה לגופה משום ש"עסקינן בזכויות במקרקעין, אשר מן הראוי להסדירן ברישום". נקבע עוד, כי יש למצוא פתרון לכך שהחברה פורקה ונמחקה, ופתרון מעין זה יכול שיימצא במסגרת התביעה לסעד הצהרתי.

אמנם עסקינן בהחלטת ביניים ולא בפסק דין, אולם יתכן שמתהווה לו פתרון מהיר, טוב ובהחלט פרקטי יותר עבור רוכשים שרישום זכויותיהם נמנע בשל מחיקתה של החברה הקבלנית ממנה רכשו את דירתם.

המאמר פורסם ביום 30.8.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il. עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".

עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו מתמחה בתחום האזרחי- מסחרי לרבות-דיני מקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/רכישה/קבוצות רכישה/קבלנים/קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד), פשיטות רגל ופירוקים, קניין רוחני, חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וליטיגציה מסחרית מגוונת.




מאמרים חדשים מומלצים: 

מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר מומחה
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה
ספינת האהבה -  מאת: עומר וגנר מומחה
אומנות ברחבי העיר - זרז לשינוי, וטיפוח זהות תרבותית -  מאת: ירדן פרי מומחה
שיקום והעצמה באמצעות עשיה -  מאת: ילנה פיינשטיין מומחה
איך מורידים כולסטרול ללא תרופות -  מאת: קובי עזרא יעקב מומחה
התוצאה הסופית -  מאת: נדב ברקאי מומחה
תסמונת מטבולית והקשר לתזונה קטוגנית  -  מאת: אילנה בירקין מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב