חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן:"החוק") הוא חוק צרכני הנועד להגן על רוכשי דירות.
החוק קובע, בין היתר, כי ככל שהדירה או המצוי בה שונים מהמפרט, מהתקנים הרשמיים או מתקנות הבניה, מהווה הדבר הפרת התחייבות מצד הקבלן כלפי הרוכש.
החוק קובע עוד, כי אם במהלך "תקופות הבדק" המוגדרות בחוק (שמשכן 1-7 שנים ממועד המסירה בהתאם לאופי הליקוי) או "תקופת אחריות" (שמשכה שלוש שנים מתום תקופת הבדק) מתגלות "אי התאמות" מחוייב הקבלן בתיקונן.
מנגד, מטיל החוק על הרוכש חובה להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו וזאת בתוך שנה (ככל שמדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה מידי הקבלן) או בתוך "זמן סביר" מגילוי "אי ההתאמה" (אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה מידי הקבלן).
יש שיסברו, כי לאור הוראות החוק הנ"ל רוכש דירה אשר לא הודיע לקבלן בתוך המועד הקבוע בחוק, אודות הליקוי שאותר בדירתו אינו זכאי עוד להטיל על הקבלן את האחריות לליקוי זה. אולם, לא כך הוא.
בתי המשפט נוהגים לפרש את הוראות חוק המכר על פי הרציונאל הטמון בהן באופן רחב ומטילים את האחריות לליקויים בדירה על הקבלן גם כאשר תביעת הרוכש מוגשת לאחר תקופה ארוכה יחסית החורגת מתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק.
דוגמה לכך ניתנה באחרונה במסגרת תביעה שהתבררה בבית משפט השלום בפתח תקווה (ת.א. 5447/06 טנג'ר נ' מוריס אגבבה בע"מ).
בין התובעים לנתבעת שהינה חברה קבלנית העוסקת בבניה ומכירת דירות, נחתם ביום 20.10.98 הסכם לרכישת דירה בת ארבעה חדרים, ברחוב בן זכאי בישוב אלעד. התובעים קיבלו את החזקה בדירה בחודש ספטמבר 2000.
התובעים הגישו תביעה כנגד החברה הקבלנית בגין ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה וצרפו לכתב התביעה חוות דעת של מומחה מטעמם שאמד את שווי הליקויים בסכום של 49,629 ?. התובעים טענו, כי פנו לחברה הקבלנית אין ספור פעמים בבקשה לתיקון הליקויים, אולם פניותיהם לא נענו ולפיכך, הגישו את התביעה.
החברה הקבלנית טענה מנגד, כי תיקנה בתקופת הבדק את כל הליקויים שהוצגו לה על ידי התובעים והכל לשביעות רצונם המלאה. החברה הוסיפה וטענה, כי טענות התובעים עתה מתרכזות בליקויים לעניין הריצוף אשר הותקן בדירתם, אולם אלו הועלו על-ידי התובעים רק במהלך שנת 2005, חמש שנים לאחר מסירת החזקה בדירה לידיהם, היינו, לאחר תום תקופת הבדק ובניגוד להוראות חוק המכר (דירות). לפיכך, כך לטענת החברה, פגה אחריותה לליקויים אלו.
כנהוג בתביעות ליקויי בניה, מינה בית המשפט מומחה מטעמו לבדיקת הליקויים בדירת התובעים. מומחית בית המשפט קבעה, כי עלות תיקון הליקויים הינה 24,600 - בתוספת מע"מ.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות שהוצגו על ידם מצא בית המשפט לקבל את התביעה. בית המשפט קבע, כי מאז שנמסרה הדירה לידי התובעים בחודש ספטמבר 2000 ועד להגשת כתב התביעה על ידם ביום 05.10.06 טרם חלפו שבע שנים. משכך, הרי שתקופת ההתיישנות על פי דיני ההתיישנות הכלליים טרם חלפה.
בית המשפט קבע עוד, כי חוק המכר (דירות) אינו קובע תקופת התיישנות אלא את תקופת האחריות החלה מכוחו. נקבע, כי חוק המכר (דירות) הוא רק אחד ממקורות החיוב שמכוחם ניתן לחייב את הנתבעת לתקן את הליקויים או לשלם פיצוי כספי בגינם והוא אינו חוק קונקלוסיבי. יחסי הצדדים כפופים לזכויות ולחובות מכוח הדין הכללי כגון: חוק החוזים (חלק כללי) ופקודת הנזיקין.
כך, גם אם חלפה תקופות הבדק והאחריות הנקובות בחוק המכר (דירות) לגבי ליקויים שונים, אין הקבלן הופך חסין מפני תביעת ליקויי בניה. בית המשפט הוסיף וקבע, כי מטרתו של חוק המכר (דירות) הינה להגן על הרוכש ועל כן הוא עוסק רובו ככולו בחיובי הקבלן ואולם החוק לא נועד לגרוע מזכויות הרוכש על פי דין אחר, לרבות ביחס לתקופת ההתיישנות.
על שום כל אלה קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי על החברה הקבלנית לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי הבניה בסכום כפי שנקבע על ידי מומחית בית המשפט.
לאור המתואר לעיל אין חולק, כי נכון יעשה רוכש דירה עת יבחן בדקדקנות את הדירה ומערכותיה עם קבלתה מידי הקבלן ואף בתקופה שלאחר מכן, וראוי שיהיה ער לכל ליקוי המתגלה בה ויתריע אודותיו לקבלן מיד עם גילויו (מובן כי הקפדת הרוכש על המועדים הקבועים בחוק המכר (דירות) בכל הנוגע למתן ההודעה לקבלן בנוגע לליקויים שהתגלו, יקל על הרוכש בבוא העת בהוכחת אחריות הקבלן לליקויים אלה). עם זאת, דומה, כי סטיה מתקופות הבדק או האחריות הקבועות בחוק לא תסתום את הגולל על סיכויי הרוכש להוכיח את אחריות הקבלן לליקויים שהתגלו בדירה ולא תמנע חיובו של הקבלן בתיקון הליקויים ו/או בתשלום פיצוי כספי בגינם.
המאמר פורסם ביום 17.10.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
החוק קובע, בין היתר, כי ככל שהדירה או המצוי בה שונים מהמפרט, מהתקנים הרשמיים או מתקנות הבניה, מהווה הדבר הפרת התחייבות מצד הקבלן כלפי הרוכש.
החוק קובע עוד, כי אם במהלך "תקופות הבדק" המוגדרות בחוק (שמשכן 1-7 שנים ממועד המסירה בהתאם לאופי הליקוי) או "תקופת אחריות" (שמשכה שלוש שנים מתום תקופת הבדק) מתגלות "אי התאמות" מחוייב הקבלן בתיקונן.
מנגד, מטיל החוק על הרוכש חובה להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו וזאת בתוך שנה (ככל שמדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה מידי הקבלן) או בתוך "זמן סביר" מגילוי "אי ההתאמה" (אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה מידי הקבלן).
יש שיסברו, כי לאור הוראות החוק הנ"ל רוכש דירה אשר לא הודיע לקבלן בתוך המועד הקבוע בחוק, אודות הליקוי שאותר בדירתו אינו זכאי עוד להטיל על הקבלן את האחריות לליקוי זה. אולם, לא כך הוא.
בתי המשפט נוהגים לפרש את הוראות חוק המכר על פי הרציונאל הטמון בהן באופן רחב ומטילים את האחריות לליקויים בדירה על הקבלן גם כאשר תביעת הרוכש מוגשת לאחר תקופה ארוכה יחסית החורגת מתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק.
דוגמה לכך ניתנה באחרונה במסגרת תביעה שהתבררה בבית משפט השלום בפתח תקווה (ת.א. 5447/06 טנג'ר נ' מוריס אגבבה בע"מ).
בין התובעים לנתבעת שהינה חברה קבלנית העוסקת בבניה ומכירת דירות, נחתם ביום 20.10.98 הסכם לרכישת דירה בת ארבעה חדרים, ברחוב בן זכאי בישוב אלעד. התובעים קיבלו את החזקה בדירה בחודש ספטמבר 2000.
התובעים הגישו תביעה כנגד החברה הקבלנית בגין ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה וצרפו לכתב התביעה חוות דעת של מומחה מטעמם שאמד את שווי הליקויים בסכום של 49,629 ?. התובעים טענו, כי פנו לחברה הקבלנית אין ספור פעמים בבקשה לתיקון הליקויים, אולם פניותיהם לא נענו ולפיכך, הגישו את התביעה.
החברה הקבלנית טענה מנגד, כי תיקנה בתקופת הבדק את כל הליקויים שהוצגו לה על ידי התובעים והכל לשביעות רצונם המלאה. החברה הוסיפה וטענה, כי טענות התובעים עתה מתרכזות בליקויים לעניין הריצוף אשר הותקן בדירתם, אולם אלו הועלו על-ידי התובעים רק במהלך שנת 2005, חמש שנים לאחר מסירת החזקה בדירה לידיהם, היינו, לאחר תום תקופת הבדק ובניגוד להוראות חוק המכר (דירות). לפיכך, כך לטענת החברה, פגה אחריותה לליקויים אלו.
כנהוג בתביעות ליקויי בניה, מינה בית המשפט מומחה מטעמו לבדיקת הליקויים בדירת התובעים. מומחית בית המשפט קבעה, כי עלות תיקון הליקויים הינה 24,600 - בתוספת מע"מ.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות שהוצגו על ידם מצא בית המשפט לקבל את התביעה. בית המשפט קבע, כי מאז שנמסרה הדירה לידי התובעים בחודש ספטמבר 2000 ועד להגשת כתב התביעה על ידם ביום 05.10.06 טרם חלפו שבע שנים. משכך, הרי שתקופת ההתיישנות על פי דיני ההתיישנות הכלליים טרם חלפה.
בית המשפט קבע עוד, כי חוק המכר (דירות) אינו קובע תקופת התיישנות אלא את תקופת האחריות החלה מכוחו. נקבע, כי חוק המכר (דירות) הוא רק אחד ממקורות החיוב שמכוחם ניתן לחייב את הנתבעת לתקן את הליקויים או לשלם פיצוי כספי בגינם והוא אינו חוק קונקלוסיבי. יחסי הצדדים כפופים לזכויות ולחובות מכוח הדין הכללי כגון: חוק החוזים (חלק כללי) ופקודת הנזיקין.
כך, גם אם חלפה תקופות הבדק והאחריות הנקובות בחוק המכר (דירות) לגבי ליקויים שונים, אין הקבלן הופך חסין מפני תביעת ליקויי בניה. בית המשפט הוסיף וקבע, כי מטרתו של חוק המכר (דירות) הינה להגן על הרוכש ועל כן הוא עוסק רובו ככולו בחיובי הקבלן ואולם החוק לא נועד לגרוע מזכויות הרוכש על פי דין אחר, לרבות ביחס לתקופת ההתיישנות.
על שום כל אלה קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי על החברה הקבלנית לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי הבניה בסכום כפי שנקבע על ידי מומחית בית המשפט.
לאור המתואר לעיל אין חולק, כי נכון יעשה רוכש דירה עת יבחן בדקדקנות את הדירה ומערכותיה עם קבלתה מידי הקבלן ואף בתקופה שלאחר מכן, וראוי שיהיה ער לכל ליקוי המתגלה בה ויתריע אודותיו לקבלן מיד עם גילויו (מובן כי הקפדת הרוכש על המועדים הקבועים בחוק המכר (דירות) בכל הנוגע למתן ההודעה לקבלן בנוגע לליקויים שהתגלו, יקל על הרוכש בבוא העת בהוכחת אחריות הקבלן לליקויים אלה). עם זאת, דומה, כי סטיה מתקופות הבדק או האחריות הקבועות בחוק לא תסתום את הגולל על סיכויי הרוכש להוכיח את אחריות הקבלן לליקויים שהתגלו בדירה ולא תמנע חיובו של הקבלן בתיקון הליקויים ו/או בתשלום פיצוי כספי בגינם.
המאמר פורסם ביום 17.10.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
