רכישת דירה היא פעולה רבת חשיבות ורבת משמעות עבור האדם מן הישוב. אקט הרכישה מוגדר אמנם כרגע החתימה על הסכם המכר, אולם נכון יותר לראות בפעולת הרכישה מעין תהליך שתחילתו באיתור הנכס, המשכו בקיום משא ומתן (לעיתים ארוך ומייגע) וסיומו בחתימה על הסכם המכר במשרדו של עורך הדין.
שלב המשא ומתן הוא ללא ספק השלב הקריטי אשר יקבע את עתיד העסקה. שלב זה אף הוא ניתן לחלוקה לשניים. האחד- קביעת התנאים המסחריים של העסקה (תמורת הממכר, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה וכד'). השני- קביעת התנאים המשפטיים ועריכת הסכם המכר.
השלבים הללו הינם שלבים עוקבים. קודם דרושה הסכמה בנוגע לתנאים המסחריים של העסקה ורק לאחר מכן עוברת העסקה לטיפולם של עורכי הדין, המחליפים ביניהם טיוטות עד לקבלת הנוסח הסופי עליו יחתמו הצדדים.
לא אחת נתקלים אנו במקרים בהם אחד מן הצדדים לעסקה חוזר בו מהעסקה. מובן, כי ככל שהחזרה מהעסקה נעשית במועד מוקדם יותר, כך קל ופשוט יותר להתיר את כבלי העסקה ההולכים ונכרכים סביב הצדדים לה.
אולם, מה הדין מקום בו אחד הצדדים חוזר בו בשלב מתקדם יותר, כמו למשל לאחר סיכום התנאים המסחריים, או אפילו לאחר שהוחלפו כבר טיוטות בין הצדדים?
שאלה מעניינת זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 70535/06 שיבי קמינצקי ואח' נ' גרשונוביץ).
התובעים בני זוג והבעלים הרשום של דירת מגורים ברחוב אחדות העבודה בגבעתיים (להלן:"המוכרים") ביקשו למכור את דירתם (להלן:"הדירה").
הנתבעים (להלן: "הרוכשים") גילו עניין ברכישת הדירה, ביקרו בדירה מספר פעמים, הביעו את רצונם לרוכשה ואף קיימו עם התובעים משא ומתן שבסיומו נקבעה תמורת הדירה (367,000$).
בהתאם לסיכום הנ"ל העביר ב"כ הרוכשים לב"כ המוכרים טיוטת הסכם מכר. ימים אחדים לאחר מכן העביר ב"כ המוכרים לב"כ הרוכשים רשימת הערות לטיוטת ההסכם. בסופו של יום עיסקת המכר לא יצאה מן הכוח אל הפועל.
בכתב התביעה שהגישו המוכרים נטען, בין היתר, כי המשא ומתן שבין הצדדים התנהל במשך כחודש במהלכו ביקרו הרוכשים בדירה בליווי מומחים וקבלני שיפוץ ובסופו הושג סיכום באשר לתמורה והרוכשים אף הודיעו כי מדובר ב"עסקה סגורה" והביעו רצון להיכנס לדירה באופן מיידי.
המוכרים טענו עוד, כי לפתע הודיעו הרוכשים כי "העסקה כבדה עליהם" והם לא מעוניינים לרכוש את הדירה.
המוכרים הוסיפו וטענו בכתב בתביעה, כי הודעת הרוכשים מהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה את המוכרים בפיצוי מוסכם הקבוע בהסכם (36,000$) ובפיצוי נוסף בגין נזקים שנגרמו למוכרים (83,000ש"ח- תשלום מס רכישה מלא בגין רכישת דירת מגורים נוספת שרכשו המוכרים, הפסד בגין אי מכירת הדירה לקונים אחרים, הפסד של דמי שכירות בגין אי השכרת הדירה במהלך ניהול המשא ומתן, הפסד זמן, טרחה ועוגמת נפש).
מנגד, טענו הרוכשים (הנתבעים) כי אמנם התעניינו ברכישת הדירה, אך הדברים לא הגיעו כדי הסכם מחייב וטיוטת ההסכם שהוכנה מטעמם היתה לצרכי משא ומתן בלבד.
לטענת הרוכשים, בטיוטת ההסכם לא היה כדי לבסס גמירות דעת מטעמם, משום שהודעתם כי אינם מעוניינים בדירה ניתנה יומיים בלבד לאחר שב"כ המוכרים העביר הערותיו לטיוטה.
הרוכשים הוסיפו וטענו, כי בגוף טיוטת ההסכם שהוכנה נכתב שתנאי לתוקפו של ההסכם ולגמירות דעת הצדדים הינו חתימת שני הצדדים על ההסכם ולכן משלא נחתם ההסכם, אין כל בסיס לטענת המוכרים כי נכרת הסכם בין הצדדים או כי הסכם כאמור הופר על ידי הרוכשים.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים פנה בית המשפט לבחון האם נכרת בין הצדדים הסכם על דרך של הצעה וקיבול. בית המשפט קבע, כי בקרב הרוכשים התקיים יסוד גמירת הדעת וכוונה ליצור יחסים משפטיים על פי טיוטת ההסכם, אולם, נוכח מסמך ההערות של בא כוח המוכרים לטיוטה שהועברה אליו, הרי שלא נקשר בין הצדדים הסכם מחייב על דרך של הצעה וקיבול ואין לראות בטיוטת ההסכם משום חוזה בר תוקף. לאור מסקנה זו, נקבע שאין המוכרים (התובעים) רשאים לתבוע את הפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת ההסכם.
לאחר הקביעה הנ"ל פנה בית המשפט לדון בסוגיית תום הלב של הרוכשים בשלב המשא ומתן.
בעניין זה נקבע, כי משיכת ידי הרוכשים מן העסקה בשלב הסופי של המשא ומתן ללא סיבה נראית לעין או הסבר משכנע, מהווה חוסר תום לב מובהק המזכה את המוכרים בקבלת פיצוי (פיצוי הקרוי בפסיקה פיצוי הסתמכות ומטרתו להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ומתן).
לאור המסקנה הנ"ל קבע בית המשפט, כי על הרוכשים לשלם למוכרים פיצוי כספי עבור דמי השכירות שהפסידו המוכרים בשל אי השכרת הדירה במשך התקופה בה נוהל המשא ומתן (וכן תשלומי ארנונה וועד בית לתקופה זו) וכן פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה למוכרים עקב התנהגות הרוכשים. לעניין זה נקבע: "בנסיבות שבפני, בהן נגדע המשא ומתן על ידי הנתבעים מבלי כל התראה מוקדמת ומבלי שניתן על כך הסבר כלשהו לתובעים, וזאת בסתירה למצגים ברורים של הנתבעים בדבר רצינות כוונותיהם, ניתן להבין את מידת עוגמת נפש שהיתה מנת חלקם של התובעים. בנסיבות אלו הוכח הקשר הסיבתי בין התנהגותם הנפסדת של הנתבעים ובין תחושות התסכול של התובעים, נסיבה שיש בה כדי להצדיק פסיקת פיצויים בגין נזק בלתי ממוני".
עם זאת, דחה בית המשפט את התביעה באשר למרכיבים האחרים שנתבעו וקבע כי המוכרים לא הוכיחו מרכיבים אלה די הצורך.
נמצאנו למדים, כי חובת תום הלב חלה על הצדדים לעסקה עוד בשלב המשא ומתן, כך שצד החוזר בו מן העסקה בשלבים מתקדמים של המשא ומתן ללא כל טעם או הסבר המניחים את הדעת, יחוב כלפי הצד הנפגע. גישה זו של המחוקק ושל בתי המשפט הינה מבורכת ויש בה כדי לעצב סטנדרט התנהגות שיחול על צדדים לעסקה ויבטיח התנהלות הוגנת, מכובדת וראויה.
המאמר פורסם ביום 22.8.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
שלב המשא ומתן הוא ללא ספק השלב הקריטי אשר יקבע את עתיד העסקה. שלב זה אף הוא ניתן לחלוקה לשניים. האחד- קביעת התנאים המסחריים של העסקה (תמורת הממכר, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה וכד'). השני- קביעת התנאים המשפטיים ועריכת הסכם המכר.
השלבים הללו הינם שלבים עוקבים. קודם דרושה הסכמה בנוגע לתנאים המסחריים של העסקה ורק לאחר מכן עוברת העסקה לטיפולם של עורכי הדין, המחליפים ביניהם טיוטות עד לקבלת הנוסח הסופי עליו יחתמו הצדדים.
לא אחת נתקלים אנו במקרים בהם אחד מן הצדדים לעסקה חוזר בו מהעסקה. מובן, כי ככל שהחזרה מהעסקה נעשית במועד מוקדם יותר, כך קל ופשוט יותר להתיר את כבלי העסקה ההולכים ונכרכים סביב הצדדים לה.
אולם, מה הדין מקום בו אחד הצדדים חוזר בו בשלב מתקדם יותר, כמו למשל לאחר סיכום התנאים המסחריים, או אפילו לאחר שהוחלפו כבר טיוטות בין הצדדים?
שאלה מעניינת זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 70535/06 שיבי קמינצקי ואח' נ' גרשונוביץ).
התובעים בני זוג והבעלים הרשום של דירת מגורים ברחוב אחדות העבודה בגבעתיים (להלן:"המוכרים") ביקשו למכור את דירתם (להלן:"הדירה").
הנתבעים (להלן: "הרוכשים") גילו עניין ברכישת הדירה, ביקרו בדירה מספר פעמים, הביעו את רצונם לרוכשה ואף קיימו עם התובעים משא ומתן שבסיומו נקבעה תמורת הדירה (367,000$).
בהתאם לסיכום הנ"ל העביר ב"כ הרוכשים לב"כ המוכרים טיוטת הסכם מכר. ימים אחדים לאחר מכן העביר ב"כ המוכרים לב"כ הרוכשים רשימת הערות לטיוטת ההסכם. בסופו של יום עיסקת המכר לא יצאה מן הכוח אל הפועל.
בכתב התביעה שהגישו המוכרים נטען, בין היתר, כי המשא ומתן שבין הצדדים התנהל במשך כחודש במהלכו ביקרו הרוכשים בדירה בליווי מומחים וקבלני שיפוץ ובסופו הושג סיכום באשר לתמורה והרוכשים אף הודיעו כי מדובר ב"עסקה סגורה" והביעו רצון להיכנס לדירה באופן מיידי.
המוכרים טענו עוד, כי לפתע הודיעו הרוכשים כי "העסקה כבדה עליהם" והם לא מעוניינים לרכוש את הדירה.
המוכרים הוסיפו וטענו בכתב בתביעה, כי הודעת הרוכשים מהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה את המוכרים בפיצוי מוסכם הקבוע בהסכם (36,000$) ובפיצוי נוסף בגין נזקים שנגרמו למוכרים (83,000ש"ח- תשלום מס רכישה מלא בגין רכישת דירת מגורים נוספת שרכשו המוכרים, הפסד בגין אי מכירת הדירה לקונים אחרים, הפסד של דמי שכירות בגין אי השכרת הדירה במהלך ניהול המשא ומתן, הפסד זמן, טרחה ועוגמת נפש).
מנגד, טענו הרוכשים (הנתבעים) כי אמנם התעניינו ברכישת הדירה, אך הדברים לא הגיעו כדי הסכם מחייב וטיוטת ההסכם שהוכנה מטעמם היתה לצרכי משא ומתן בלבד.
לטענת הרוכשים, בטיוטת ההסכם לא היה כדי לבסס גמירות דעת מטעמם, משום שהודעתם כי אינם מעוניינים בדירה ניתנה יומיים בלבד לאחר שב"כ המוכרים העביר הערותיו לטיוטה.
הרוכשים הוסיפו וטענו, כי בגוף טיוטת ההסכם שהוכנה נכתב שתנאי לתוקפו של ההסכם ולגמירות דעת הצדדים הינו חתימת שני הצדדים על ההסכם ולכן משלא נחתם ההסכם, אין כל בסיס לטענת המוכרים כי נכרת הסכם בין הצדדים או כי הסכם כאמור הופר על ידי הרוכשים.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים פנה בית המשפט לבחון האם נכרת בין הצדדים הסכם על דרך של הצעה וקיבול. בית המשפט קבע, כי בקרב הרוכשים התקיים יסוד גמירת הדעת וכוונה ליצור יחסים משפטיים על פי טיוטת ההסכם, אולם, נוכח מסמך ההערות של בא כוח המוכרים לטיוטה שהועברה אליו, הרי שלא נקשר בין הצדדים הסכם מחייב על דרך של הצעה וקיבול ואין לראות בטיוטת ההסכם משום חוזה בר תוקף. לאור מסקנה זו, נקבע שאין המוכרים (התובעים) רשאים לתבוע את הפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת ההסכם.
לאחר הקביעה הנ"ל פנה בית המשפט לדון בסוגיית תום הלב של הרוכשים בשלב המשא ומתן.
בעניין זה נקבע, כי משיכת ידי הרוכשים מן העסקה בשלב הסופי של המשא ומתן ללא סיבה נראית לעין או הסבר משכנע, מהווה חוסר תום לב מובהק המזכה את המוכרים בקבלת פיצוי (פיצוי הקרוי בפסיקה פיצוי הסתמכות ומטרתו להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ומתן).
לאור המסקנה הנ"ל קבע בית המשפט, כי על הרוכשים לשלם למוכרים פיצוי כספי עבור דמי השכירות שהפסידו המוכרים בשל אי השכרת הדירה במשך התקופה בה נוהל המשא ומתן (וכן תשלומי ארנונה וועד בית לתקופה זו) וכן פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה למוכרים עקב התנהגות הרוכשים. לעניין זה נקבע: "בנסיבות שבפני, בהן נגדע המשא ומתן על ידי הנתבעים מבלי כל התראה מוקדמת ומבלי שניתן על כך הסבר כלשהו לתובעים, וזאת בסתירה למצגים ברורים של הנתבעים בדבר רצינות כוונותיהם, ניתן להבין את מידת עוגמת נפש שהיתה מנת חלקם של התובעים. בנסיבות אלו הוכח הקשר הסיבתי בין התנהגותם הנפסדת של הנתבעים ובין תחושות התסכול של התובעים, נסיבה שיש בה כדי להצדיק פסיקת פיצויים בגין נזק בלתי ממוני".
עם זאת, דחה בית המשפט את התביעה באשר למרכיבים האחרים שנתבעו וקבע כי המוכרים לא הוכיחו מרכיבים אלה די הצורך.
נמצאנו למדים, כי חובת תום הלב חלה על הצדדים לעסקה עוד בשלב המשא ומתן, כך שצד החוזר בו מן העסקה בשלבים מתקדמים של המשא ומתן ללא כל טעם או הסבר המניחים את הדעת, יחוב כלפי הצד הנפגע. גישה זו של המחוקק ושל בתי המשפט הינה מבורכת ויש בה כדי לעצב סטנדרט התנהגות שיחול על צדדים לעסקה ויבטיח התנהלות הוגנת, מכובדת וראויה.
המאמר פורסם ביום 22.8.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
