בניית מעליות בבניינים ישנים הפכה בשנים האחרונות לתופעה פופולארית ולא בכדי, שהרי מדובר באחת הדרכים היותר משתלמות להעלאת ערך הדירות בבניין.
ההשקעה הכספית הנדרשת לצורך התקנת המעלית אינה פעוטה כלל וכלל ועשויה להסתכם במאות אלפי שקלים, הכל בהתאם לסוג המעלית, גודלה והצורך בשינוי מבנה חדר המדרגות לצורך התקנתה.
התועלת הכלכלית הצומחת לדיירי הבית המשותף מהתקנת המעלית מתחלקת בין הדיירים באופן בלתי שוויוני, שהרי אין דומה התועלת שיפיק דייר שדירתו ממוקמת במרומי הבניין לזו שיפיק דייר שדירתו מצויה באחת הקומות התחתונות.
לפיכך, יש בידי דיירי הבית המשותף לקבוע ביניהם את אופן חלוקת ההשתתפות בהוצאות התקנת המעלית, כך ששיעור ההשתתפות בהוצאות ההתקנה יתאם את מידת ההנאה הכלכלית הצפויה.
אך האם יתכן מצב בו יהנה דייר בבית המשותף מהתקנת מעלית בבניין (הן הנאה מהשימוש בה והן הנאה כלכלית הנובעת מהעלאת ערך הדירה), מבלי שישא כלל בהוצאות התקנתה?
מתברר שהתשובה לשאלה זו הינה חיובית.
סעיף 59ו לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, מסדיר את חלוקת הנטל בין דיירי הבית המשותף בכל הנוגע להתקנת מעלית ולנשיאה בהוצאות החזקתה והפעלתה.
החוק קובע, כי בידי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אך זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון, הוא שניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה והשני, שניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
החוק קובע עוד, כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו רק הדיירים שהחליטו על ההתקנה ולא אלה שהתנגדו לה, כאשר בעל דירת הקרקע מופטר מתשלום גם אם היה בין מצדדי ההתקנה.
מנגד, הוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית יחולו על כל הדיירים בבניין לרבות בעל דירת הקרקע ולרבות אלה שאינם משתמשים בה.
כך למעשה מאפשר החוק מצב בו דייר שחפץ להימנע מתשלום חלקו בעלות התקנת המעלית, יתנגד להתקנתה ולאחר שתותקן בסופו של יום (למרות התנגדותו) הוא יוכל להשתמש בה כנגד תשלום הוצאות שוטפות בגין החזקת המעלית.
בוודאי ימצא מי שיחוש תסכול נוכח המצב המפורט לעיל, כפי שארע לאחרונה לדיירי בית משותף ברחוב נתן אלתרמן 6 בחיפה.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 12879/04), דחה בית המשפט תביעה שהגישו 9 דיירי בית משותף נגד שני דיירים אחרים (בני זוג).
במהלך שנת 2001 החליטו התובעים לבצע שיפוץ בבניין, ובין היתר להקים גשר שיחבר בין מפלס הרחוב לבין חדר המדרגות של הבניין ולהתקין מעלית בפיר חדר המדרגות.
התכניות להקמת הגשר והמעלית אושרו על ידי הרשות המקומית בהיותן מאושרות על ידי הרוב הדרוש של שני שלישים של דיירי הבית המשותף. הנתבעים התנגדו לתוכנית והגישו תביעה למפקחת על רשום המקרקעין בחיפה לקבלת צו למניעת ביצוע העבודות. בין היתר, טענו כי הגשר יגרום להם מטרדי רעש, כי אין להם צורך או רצון במעלית וכי הבניה תגרום לירידת ערך דירתם.
במהלך הדיון בפני המפקחת על המקרקעין מונה שמאי על מנת לחוות דעתו בשאלת ירידת הערך הנטענת. השמאי הגיע למסקנה כי ערך דירת הנתבעים יעלה בכ- 8% לאחר ביצוע העבודות, מ- 180,000 $ ל- 194,000$. בקשת הנתבעים למנוע את העבודות נדחתה.
הנתבעים לא השתתפו בעלויות הקשורות לביצוע העבודות בבניין אך דרשו לעשות שימוש בגשר ובמעלית לאחר שנבנו. משכך, הגישו התובעים תביעה למפקחת על המקרקעין וביקשו צו שיאסור על הנתבעים לעשות שימוש בגשר ובמעלית.
המפקחת דחתה את בקשת התובעים וקבעה, כי לנתבעים זכות שימוש בכל המתקנים של הרכוש המשותף כנגד השתתפות בתשלום הוצאות האחזקה.
בשנת 2003, מכרו הנתבעים את דירתם בסכום של 200,000 $.
לפיכך, הגישו התובעים תביעה נוספת כאמור לבית משפט השלום בחיפה וטענו כי דירת הנתבעים הושבחה כתוצאה מבניית הגשר והתקנת המעלית וזאת בלא שהנתבעים השתתפו בתשלום עבור הקמתם דבר שהביא להתעשרות הנתבעים על חשבון התובעים בניגוד לדין (על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט).
התובעים ביקשו להורות לנתבעים להשיב את סכום ההשבחה שנוצר כתוצאה מהתקנת המעלית ובניית הגשר.
הנתבעים טענו מנגד, כי אין כל יסוד בדין המאפשר לחייבם בסכומים האמורים לאור האמור בסעיף 59 ו לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
בית המשפט (כבוד השופט דניאל פיש) דחה את תביעה התובעים וקבע כי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, תשכ"ח-1969 יצר הסדר מפורט בכל הנוגע להתקנת מעלית בבית משותף ואיזן בין הזכויות היחסיות של דיירי בית משותף.
בית המשפט קבע עוד, כי אין מקום, או הצדקה, להפעיל מערכת איזונים נוספת הכלולה בחוק עשיית עושר ולא במשפט מאחר והנושא הוסדר כליל בחוק המקרקעין בהתחשב במדיניות הציבורית הרצויה על רקע כלל הסוגיות העולות אגב עריכת שיפורים ברכוש המשותף של בית משותף.
פסק דין זה מצביע על מצב בעייתי הנובע מההסדר הקבוע כיום בחוק המקרקעין, העלול לגרום בנסיבות מסויימות לתופעת "הנהנה חינם" ה-"free rider".
ראוי עם זאת לציין, כי בעבר הוגשה הצעת חוק לשינוי המצב הקיים בה הוצע לקבוע, בין היתר, כי בעל דירה אשר בעליה הקודמים לא ביקש להשתמש במעלית בעת התקנתה, והוא מבקש כעת להשתמש בה, יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שישלם לבעלי הדירות אשר השתתפו בהוצאות התקנת המעלית את חלקו היחסי בעלות ההתקנה. הצעת החוק עברה בקריאה טרומית אך לא הבשילה לכדי שינוי חקיקה עקב חילוף השילטון.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ההשקעה הכספית הנדרשת לצורך התקנת המעלית אינה פעוטה כלל וכלל ועשויה להסתכם במאות אלפי שקלים, הכל בהתאם לסוג המעלית, גודלה והצורך בשינוי מבנה חדר המדרגות לצורך התקנתה.
התועלת הכלכלית הצומחת לדיירי הבית המשותף מהתקנת המעלית מתחלקת בין הדיירים באופן בלתי שוויוני, שהרי אין דומה התועלת שיפיק דייר שדירתו ממוקמת במרומי הבניין לזו שיפיק דייר שדירתו מצויה באחת הקומות התחתונות.
לפיכך, יש בידי דיירי הבית המשותף לקבוע ביניהם את אופן חלוקת ההשתתפות בהוצאות התקנת המעלית, כך ששיעור ההשתתפות בהוצאות ההתקנה יתאם את מידת ההנאה הכלכלית הצפויה.
אך האם יתכן מצב בו יהנה דייר בבית המשותף מהתקנת מעלית בבניין (הן הנאה מהשימוש בה והן הנאה כלכלית הנובעת מהעלאת ערך הדירה), מבלי שישא כלל בהוצאות התקנתה?
מתברר שהתשובה לשאלה זו הינה חיובית.
סעיף 59ו לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, מסדיר את חלוקת הנטל בין דיירי הבית המשותף בכל הנוגע להתקנת מעלית ולנשיאה בהוצאות החזקתה והפעלתה.
החוק קובע, כי בידי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אך זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון, הוא שניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה והשני, שניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
החוק קובע עוד, כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו רק הדיירים שהחליטו על ההתקנה ולא אלה שהתנגדו לה, כאשר בעל דירת הקרקע מופטר מתשלום גם אם היה בין מצדדי ההתקנה.
מנגד, הוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית יחולו על כל הדיירים בבניין לרבות בעל דירת הקרקע ולרבות אלה שאינם משתמשים בה.
כך למעשה מאפשר החוק מצב בו דייר שחפץ להימנע מתשלום חלקו בעלות התקנת המעלית, יתנגד להתקנתה ולאחר שתותקן בסופו של יום (למרות התנגדותו) הוא יוכל להשתמש בה כנגד תשלום הוצאות שוטפות בגין החזקת המעלית.
בוודאי ימצא מי שיחוש תסכול נוכח המצב המפורט לעיל, כפי שארע לאחרונה לדיירי בית משותף ברחוב נתן אלתרמן 6 בחיפה.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 12879/04), דחה בית המשפט תביעה שהגישו 9 דיירי בית משותף נגד שני דיירים אחרים (בני זוג).
במהלך שנת 2001 החליטו התובעים לבצע שיפוץ בבניין, ובין היתר להקים גשר שיחבר בין מפלס הרחוב לבין חדר המדרגות של הבניין ולהתקין מעלית בפיר חדר המדרגות.
התכניות להקמת הגשר והמעלית אושרו על ידי הרשות המקומית בהיותן מאושרות על ידי הרוב הדרוש של שני שלישים של דיירי הבית המשותף. הנתבעים התנגדו לתוכנית והגישו תביעה למפקחת על רשום המקרקעין בחיפה לקבלת צו למניעת ביצוע העבודות. בין היתר, טענו כי הגשר יגרום להם מטרדי רעש, כי אין להם צורך או רצון במעלית וכי הבניה תגרום לירידת ערך דירתם.
במהלך הדיון בפני המפקחת על המקרקעין מונה שמאי על מנת לחוות דעתו בשאלת ירידת הערך הנטענת. השמאי הגיע למסקנה כי ערך דירת הנתבעים יעלה בכ- 8% לאחר ביצוע העבודות, מ- 180,000 $ ל- 194,000$. בקשת הנתבעים למנוע את העבודות נדחתה.
הנתבעים לא השתתפו בעלויות הקשורות לביצוע העבודות בבניין אך דרשו לעשות שימוש בגשר ובמעלית לאחר שנבנו. משכך, הגישו התובעים תביעה למפקחת על המקרקעין וביקשו צו שיאסור על הנתבעים לעשות שימוש בגשר ובמעלית.
המפקחת דחתה את בקשת התובעים וקבעה, כי לנתבעים זכות שימוש בכל המתקנים של הרכוש המשותף כנגד השתתפות בתשלום הוצאות האחזקה.
בשנת 2003, מכרו הנתבעים את דירתם בסכום של 200,000 $.
לפיכך, הגישו התובעים תביעה נוספת כאמור לבית משפט השלום בחיפה וטענו כי דירת הנתבעים הושבחה כתוצאה מבניית הגשר והתקנת המעלית וזאת בלא שהנתבעים השתתפו בתשלום עבור הקמתם דבר שהביא להתעשרות הנתבעים על חשבון התובעים בניגוד לדין (על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט).
התובעים ביקשו להורות לנתבעים להשיב את סכום ההשבחה שנוצר כתוצאה מהתקנת המעלית ובניית הגשר.
הנתבעים טענו מנגד, כי אין כל יסוד בדין המאפשר לחייבם בסכומים האמורים לאור האמור בסעיף 59 ו לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
בית המשפט (כבוד השופט דניאל פיש) דחה את תביעה התובעים וקבע כי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, תשכ"ח-1969 יצר הסדר מפורט בכל הנוגע להתקנת מעלית בבית משותף ואיזן בין הזכויות היחסיות של דיירי בית משותף.
בית המשפט קבע עוד, כי אין מקום, או הצדקה, להפעיל מערכת איזונים נוספת הכלולה בחוק עשיית עושר ולא במשפט מאחר והנושא הוסדר כליל בחוק המקרקעין בהתחשב במדיניות הציבורית הרצויה על רקע כלל הסוגיות העולות אגב עריכת שיפורים ברכוש המשותף של בית משותף.
פסק דין זה מצביע על מצב בעייתי הנובע מההסדר הקבוע כיום בחוק המקרקעין, העלול לגרום בנסיבות מסויימות לתופעת "הנהנה חינם" ה-"free rider".
ראוי עם זאת לציין, כי בעבר הוגשה הצעת חוק לשינוי המצב הקיים בה הוצע לקבוע, בין היתר, כי בעל דירה אשר בעליה הקודמים לא ביקש להשתמש במעלית בעת התקנתה, והוא מבקש כעת להשתמש בה, יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שישלם לבעלי הדירות אשר השתתפו בהוצאות התקנת המעלית את חלקו היחסי בעלות ההתקנה. הצעת החוק עברה בקריאה טרומית אך לא הבשילה לכדי שינוי חקיקה עקב חילוף השילטון.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
