בעלי נכסים רבים המשכירים את דירותיהם או חנויותיהם בשכירות מוגנת מייחלים לרגע בו יפנה הדייר המוגן השוכן בהן את המושכר וישיב לידיהם את הנכס, על מנת שיוכלו להשכירו בשכירות ריאלית ולהיגמל מדמי השכירות הפעוטים ששולמו להם במשך תקופת השכירות המוגנת.
ברם, לרוב נוקפות השנים והדייר נטוע היטב בין כותלי המושכר המוגן כך שלבעל הנכס לא נותר אלא להמתין בסבלנות אין קץ להשבתו של הנכס לידיו.
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשנ"ב- 1972 קובע (בסעיף 131 לחוק) מספר עילות פינוי, אך דומה, כי עילת הפינוי השכיחה והפופולרית ביותר היא דווקא זו שאינה מצויה בחוק, אלא נוצרה על ידי בתי המשפט במרוצת השנים- עילת הנטישה.
הרציונאל העומד בבסיס עילת הנטישה הוא ראוי ונכון, שכן מטרת חוק הגנת הדייר היתה להבטיח לדייר המוגן קורת גג בטוחה ווודאית אשר תיוותר מעל ראשו ככל שינהג בהתאם לתנאי הסכם השכירות והחוק. מטרה זו איננה מתקיימת עוד עת בוחר הדייר המוגן שלא לקיים את מטרת השכירות שלשמה שכר את הנכס.
ברם, בעל הנכס הטוען לנטישת הדייר המוגן נושא בנטל להוכיח כי המושכר אכן ננטש, נטל זה, לעיתים, איננו פשוט כלל ועיקר.
פסק דין שניתן ביום 4.6.06 על ידי בבית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט א. אליקים, ת.א. 6819/02) עסק בעניין זה.
בתביעה שהגישה חברת עמידר התבקש בית המשפט ליתן נגד הנתבעים (אב ובנו) צו סילוק יד ופינוי מדירה בת שני חדרים, מטבח, חדר כניסה ונוחיות הנמצאת בקומה א' ברח' לוחמי הגיטאות מס' 21 בעכו (להלן-"הדירה").
אין מחלוקת שהאב (שהלך בינתיים לעולמו) ובנו החזיקו בדירה ביחד כדיירים מוגנים מכח חוזה שכירות מוגנת שנעשה עם התובעת.
התובעת טענה בכתב התביעה, כי לאחר פטירת האב (בשנת 2001) נטש גם הבן את המושכר. הבן כפר בטענת הנטישה.
בית המשפט עמד על התפתחות עילת הנטישה בפסיקה הגורסת, כי הגנת החוק עומדת רק למי שבא לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר, אך מי שבחר שלא לעשות שימוש במושכר בפועל לצורכי המטרה המוסכמת בין הצדדים, כמוהו כמי שבחר לוותר על זכויותיו המיוחדות על פי החוק.
אולם, קובע בית המשפט, אין זה מספיק שהתובעת תוכיח כי הדייר המוגן עזב את המושכר ואף אין זה מספיק שיוכח כי הוא מתגורר במקום אחר. על התובעת להוכיח כוונה מיוחדת מצד הדייר, והיא הכוונה שלא לחזור לגור במושכר (ראה לעניין זה: ע"א 977/91 הועדה המקומית לתו"ב י-ם נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758).
כלומר, לעילת הנטישה יסוד אובייקטיבי-פיסי- עובדתי והוא עזיבת המושכר ויסוד נפשי-סובייקטיבי, העדר כוונה לחזור אליו.
בית המשפט למד דווקא מעדותו של הבן כי אכן התקיימה נטישה של המושכר המחייבת את פינויו מהמושכר וזאת כיצד?
במסגרת עדותו, הודה הבן כי כדי לסייע לאביו ולסעוד אותו התגורר בדירה עם אביו עד שנפטר, ומאז הפטירה עבר להתגורר בטבריה והדירה משמשת למפגשים משפחתיים בחגים ובימי זכרון.
בית המשפט קובע, כי אמירה זו של הבן כמוה כהודאה על הפסקת השימוש למטרה המוסכמת בין הצדדים, שכן מטרת השכירות היתה למגוריו של הבן ומשבחר הבן שלא להתגורר בדירה הוא למעשה נטשה מבחינה עובדתית.
בית המשפט למד עוד מעדותו של הבן, כי הוא אינו מתכוון לחזור להתגורר בדירה בעתיד.
על שום אלה, קובע בית המשפט, הוכיחה התובעת הן את יסוד העזיבה והן את יסוד העדר הכוונה לשוב ולהתגורר בדירה. לפיכך, הוכחה עילת הנטישה המזכה את התובעת בסעד של פינוי.
ראוי להוסיף בקצירה האומר, כי הפסיקה רואה להבדיל בין נטישת דירה (מוגנת) לבין נטישת עסק (מוגן), שכן שעה שמדובר בדירת מגורים, הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי שבין הדייר למקום העסק שלו. לפיכך, אי הימצאות פיזית של הדייר בבית העסק אינה מלמדת אוטומטית על כך שהוא נטש את המושכר, שכן אפשר שהדייר ינהל את עסקו באמצעות שלוח מטעמו.
לדידי, נכון עשה בית המשפט כאשר קיבל את תביעת התובעת בנסיבות בהן הודה הנתבע כי הוא מתגורר בדירה אחרת ועושה שימוש במושכר המוגן שלא למטרת השכירות.
כותב שורות אלה אינו נמנה עם הטוענים כי לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש ליתן עדיפות לבעל הנכס על פני השוכר המוגן בכל מחלוקת שמתעוררת ביניהם. ככל שמקיים הדייר המוגן את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות, יש להגן עליו. אולם, דברים אלה נכונים גם לחובתו של הדייר המוגן ובאם אין הוא מקפיד על מילוי התחייבויותיו ובמיוחד כשעסקינן במטרת השכירות, נכון וראוי ליטול מידיו את הזכות המוגנת ולהשיבה לידי בעל הנכס.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ברם, לרוב נוקפות השנים והדייר נטוע היטב בין כותלי המושכר המוגן כך שלבעל הנכס לא נותר אלא להמתין בסבלנות אין קץ להשבתו של הנכס לידיו.
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשנ"ב- 1972 קובע (בסעיף 131 לחוק) מספר עילות פינוי, אך דומה, כי עילת הפינוי השכיחה והפופולרית ביותר היא דווקא זו שאינה מצויה בחוק, אלא נוצרה על ידי בתי המשפט במרוצת השנים- עילת הנטישה.
הרציונאל העומד בבסיס עילת הנטישה הוא ראוי ונכון, שכן מטרת חוק הגנת הדייר היתה להבטיח לדייר המוגן קורת גג בטוחה ווודאית אשר תיוותר מעל ראשו ככל שינהג בהתאם לתנאי הסכם השכירות והחוק. מטרה זו איננה מתקיימת עוד עת בוחר הדייר המוגן שלא לקיים את מטרת השכירות שלשמה שכר את הנכס.
ברם, בעל הנכס הטוען לנטישת הדייר המוגן נושא בנטל להוכיח כי המושכר אכן ננטש, נטל זה, לעיתים, איננו פשוט כלל ועיקר.
פסק דין שניתן ביום 4.6.06 על ידי בבית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט א. אליקים, ת.א. 6819/02) עסק בעניין זה.
בתביעה שהגישה חברת עמידר התבקש בית המשפט ליתן נגד הנתבעים (אב ובנו) צו סילוק יד ופינוי מדירה בת שני חדרים, מטבח, חדר כניסה ונוחיות הנמצאת בקומה א' ברח' לוחמי הגיטאות מס' 21 בעכו (להלן-"הדירה").
אין מחלוקת שהאב (שהלך בינתיים לעולמו) ובנו החזיקו בדירה ביחד כדיירים מוגנים מכח חוזה שכירות מוגנת שנעשה עם התובעת.
התובעת טענה בכתב התביעה, כי לאחר פטירת האב (בשנת 2001) נטש גם הבן את המושכר. הבן כפר בטענת הנטישה.
בית המשפט עמד על התפתחות עילת הנטישה בפסיקה הגורסת, כי הגנת החוק עומדת רק למי שבא לחסות בצילו של חוק הגנת הדייר, אך מי שבחר שלא לעשות שימוש במושכר בפועל לצורכי המטרה המוסכמת בין הצדדים, כמוהו כמי שבחר לוותר על זכויותיו המיוחדות על פי החוק.
אולם, קובע בית המשפט, אין זה מספיק שהתובעת תוכיח כי הדייר המוגן עזב את המושכר ואף אין זה מספיק שיוכח כי הוא מתגורר במקום אחר. על התובעת להוכיח כוונה מיוחדת מצד הדייר, והיא הכוונה שלא לחזור לגור במושכר (ראה לעניין זה: ע"א 977/91 הועדה המקומית לתו"ב י-ם נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758).
כלומר, לעילת הנטישה יסוד אובייקטיבי-פיסי- עובדתי והוא עזיבת המושכר ויסוד נפשי-סובייקטיבי, העדר כוונה לחזור אליו.
בית המשפט למד דווקא מעדותו של הבן כי אכן התקיימה נטישה של המושכר המחייבת את פינויו מהמושכר וזאת כיצד?
במסגרת עדותו, הודה הבן כי כדי לסייע לאביו ולסעוד אותו התגורר בדירה עם אביו עד שנפטר, ומאז הפטירה עבר להתגורר בטבריה והדירה משמשת למפגשים משפחתיים בחגים ובימי זכרון.
בית המשפט קובע, כי אמירה זו של הבן כמוה כהודאה על הפסקת השימוש למטרה המוסכמת בין הצדדים, שכן מטרת השכירות היתה למגוריו של הבן ומשבחר הבן שלא להתגורר בדירה הוא למעשה נטשה מבחינה עובדתית.
בית המשפט למד עוד מעדותו של הבן, כי הוא אינו מתכוון לחזור להתגורר בדירה בעתיד.
על שום אלה, קובע בית המשפט, הוכיחה התובעת הן את יסוד העזיבה והן את יסוד העדר הכוונה לשוב ולהתגורר בדירה. לפיכך, הוכחה עילת הנטישה המזכה את התובעת בסעד של פינוי.
ראוי להוסיף בקצירה האומר, כי הפסיקה רואה להבדיל בין נטישת דירה (מוגנת) לבין נטישת עסק (מוגן), שכן שעה שמדובר בדירת מגורים, הקשר האישי שבין הדייר לבין הדירה הוא הדוק הרבה יותר מאשר הקשר האישי שבין הדייר למקום העסק שלו. לפיכך, אי הימצאות פיזית של הדייר בבית העסק אינה מלמדת אוטומטית על כך שהוא נטש את המושכר, שכן אפשר שהדייר ינהל את עסקו באמצעות שלוח מטעמו.
לדידי, נכון עשה בית המשפט כאשר קיבל את תביעת התובעת בנסיבות בהן הודה הנתבע כי הוא מתגורר בדירה אחרת ועושה שימוש במושכר המוגן שלא למטרת השכירות.
כותב שורות אלה אינו נמנה עם הטוענים כי לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש ליתן עדיפות לבעל הנכס על פני השוכר המוגן בכל מחלוקת שמתעוררת ביניהם. ככל שמקיים הדייר המוגן את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות, יש להגן עליו. אולם, דברים אלה נכונים גם לחובתו של הדייר המוגן ובאם אין הוא מקפיד על מילוי התחייבויותיו ובמיוחד כשעסקינן במטרת השכירות, נכון וראוי ליטול מידיו את הזכות המוגנת ולהשיבה לידי בעל הנכס.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
