מבחן הצלחתו של מתווך הוא מבחן התוצאה- נכרת הסכם מחייב בין שני צדדים שהמתווך היה הגורם היעיל להתקשרות ביניהם, יהנה המתווך מעמלת תיווך. לא נכרת הסכם (למרות מאמצי המתווך)- אין המתווך זכאי לכל תשלום.
לעיתים מצליח המתווך להפגיש בין שני צדדים ולהביאם לכדי הסכמות בכל העניינים המהותיים הנוגעים ללב העסקה וכל שנותר הוא להעלות הסכמות אלה על הכתב ולהחתים את הצדדים. כאן מתחייבת התערבותם של עורכי דין העוסקים בתחום, לצורך ביצוע הבדיקות המתאימות ועריכת הסכם מכר. נסיונו של מתווך ליטול חלק פעיל ב"שלב המשפטי" של העסקה עלול לעלות לו בעמלת התווך לה הוא זכאי.
סוגיה זו, נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 1966/05 קשתות הנשיא ייעוץ ושיווק נדל"ן בע"מ נ' דוד שמעון ואח', ניתן ביום 12.2.07 על ידי כבוד השופט חדיד).
ביום 12.2.01 נערך ונחתם הסכם תווך בין התובעת (משרד תיווך) לנתבע (לקוח), לפיו התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 1.5% מהתמורה אשר יקבל עבור מכירת דירתו. ביום 15.5.03 נערך ונחתם זכרון דברים למכירת הדירה בין הנתבע לבין רוכש (להלן:"רוכש").
משלא שולמו דמי התיווך על ידי הנתבע הגישה התובעת תביעה לבית המשפט בו ביקשה לחייבו בתשלום 32,147 ש"ח בגין דמי תיווך.
לטענת התובעת, היא הציגה את הדירה בפני מספר קונים פוטנציאליים וביניהם הרוכש. בין הנתבע והרוכש התנהל מו"מ ממושך בסיומו נחתם זכרון הדברים.
מנגד טען הנתבע, בין היתר, כי התובעת הפרה את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים.
נטען, כי נציג התובעת הפעיל לחצים ושתדלנות לצורך חתימת זכרון הדברים, היה מעורב בניסוחו ונטל חלק בעריכתו.
לאחר שמיעת הצדדים קבע בית המשפט, כי אין חולק שטופס זכרון הדברים נמסר על-ידי נציג התובעת לנתבע ולרוכש בטרם מולאו בו הפרטים החסרים בכתב יד.
נקבע עוד, שזכרון הדברים שנמסר לצדדים על ידי התובעת כלל תנאים מודפסים ומוכנים מראש המסדירים עניינים מהותיים ביותר בהתקשרות שבין הצדדים (הצהרת הקונה כי בדק את הדירה ותכולתה, הסדרת תשלום המיסים, קביעת פיצוי בגין הפרת ההסכם).
פעולות אלה של נציג התובעת, כך נקבע, מהווה מתן סיוע בעריכת זכרון הדברים.
חמור מכך, התברר, כי בידי נציג התובעת היו מספר נוסחים של זכרון דברים והוא בחר מביניהם את הנוסח שהיה הטוב ביותר עבור התובעת (בו הוטלה על הצדדים חובת תשלום דמי תיווך ללא קשר לחתימת הסכם סופי ומפורט).
בעקבות מסקנותיו אלה, קבע בית המשפט כי התובעת הפרה את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים האוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים משפטיים ודחה את התביעה.
לדידי, נכונה הכרעת בית המשפט וראויה הוראת סעיף 12 לחוק.
הסכם מכר (וכמוהו זכרון דברים) אמור לעגן את ההסכמות שהושגו בין הצדדים לעסקה וביניהם בלבד.
עריכת הסכם המכר וחתימה עליו מתאפשרים בנקודת זמן בה נוצר מעין "שיווי משקל" באינטרסים של הצדדים, המתקבל על בסיס הערכות הצדדים את כדאיות העסקה בזמן נתון.
לפיכך, חשוב מאוד לנהוג משנה זהירות ולמנוע כל השפעה של גורמים שלישיים חיצוניים בעלי אינטרסים עצמאיים על העסקה וכדאיותה, פן יופר "שיווי המשקל".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
לעיתים מצליח המתווך להפגיש בין שני צדדים ולהביאם לכדי הסכמות בכל העניינים המהותיים הנוגעים ללב העסקה וכל שנותר הוא להעלות הסכמות אלה על הכתב ולהחתים את הצדדים. כאן מתחייבת התערבותם של עורכי דין העוסקים בתחום, לצורך ביצוע הבדיקות המתאימות ועריכת הסכם מכר. נסיונו של מתווך ליטול חלק פעיל ב"שלב המשפטי" של העסקה עלול לעלות לו בעמלת התווך לה הוא זכאי.
סוגיה זו, נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 1966/05 קשתות הנשיא ייעוץ ושיווק נדל"ן בע"מ נ' דוד שמעון ואח', ניתן ביום 12.2.07 על ידי כבוד השופט חדיד).
ביום 12.2.01 נערך ונחתם הסכם תווך בין התובעת (משרד תיווך) לנתבע (לקוח), לפיו התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 1.5% מהתמורה אשר יקבל עבור מכירת דירתו. ביום 15.5.03 נערך ונחתם זכרון דברים למכירת הדירה בין הנתבע לבין רוכש (להלן:"רוכש").
משלא שולמו דמי התיווך על ידי הנתבע הגישה התובעת תביעה לבית המשפט בו ביקשה לחייבו בתשלום 32,147 ש"ח בגין דמי תיווך.
לטענת התובעת, היא הציגה את הדירה בפני מספר קונים פוטנציאליים וביניהם הרוכש. בין הנתבע והרוכש התנהל מו"מ ממושך בסיומו נחתם זכרון הדברים.
מנגד טען הנתבע, בין היתר, כי התובעת הפרה את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים.
נטען, כי נציג התובעת הפעיל לחצים ושתדלנות לצורך חתימת זכרון הדברים, היה מעורב בניסוחו ונטל חלק בעריכתו.
לאחר שמיעת הצדדים קבע בית המשפט, כי אין חולק שטופס זכרון הדברים נמסר על-ידי נציג התובעת לנתבע ולרוכש בטרם מולאו בו הפרטים החסרים בכתב יד.
נקבע עוד, שזכרון הדברים שנמסר לצדדים על ידי התובעת כלל תנאים מודפסים ומוכנים מראש המסדירים עניינים מהותיים ביותר בהתקשרות שבין הצדדים (הצהרת הקונה כי בדק את הדירה ותכולתה, הסדרת תשלום המיסים, קביעת פיצוי בגין הפרת ההסכם).
פעולות אלה של נציג התובעת, כך נקבע, מהווה מתן סיוע בעריכת זכרון הדברים.
חמור מכך, התברר, כי בידי נציג התובעת היו מספר נוסחים של זכרון דברים והוא בחר מביניהם את הנוסח שהיה הטוב ביותר עבור התובעת (בו הוטלה על הצדדים חובת תשלום דמי תיווך ללא קשר לחתימת הסכם סופי ומפורט).
בעקבות מסקנותיו אלה, קבע בית המשפט כי התובעת הפרה את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים האוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים משפטיים ודחה את התביעה.
לדידי, נכונה הכרעת בית המשפט וראויה הוראת סעיף 12 לחוק.
הסכם מכר (וכמוהו זכרון דברים) אמור לעגן את ההסכמות שהושגו בין הצדדים לעסקה וביניהם בלבד.
עריכת הסכם המכר וחתימה עליו מתאפשרים בנקודת זמן בה נוצר מעין "שיווי משקל" באינטרסים של הצדדים, המתקבל על בסיס הערכות הצדדים את כדאיות העסקה בזמן נתון.
לפיכך, חשוב מאוד לנהוג משנה זהירות ולמנוע כל השפעה של גורמים שלישיים חיצוניים בעלי אינטרסים עצמאיים על העסקה וכדאיותה, פן יופר "שיווי המשקל".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
