נשאלת השאלה מה ההשלכות של הפרת הוראות חוק המכר על ידי הקבלן?
תשובה לשאלה הנ"ל ניתן למצוא בפסק הדין של בית משפט השלום בירושלים שניתן ביום 18.7.07 (ת.א. 5313/07 אבירם נ' האחים חסדי חברה קבלנית לבנייה).
בין המבקשים (בני זוג) לבין המשיבה (חברה קבלנית) נחתם הסכם לפיו רכשו המבקשים מהחברה דירת מגורים בקומת הקרקע בבניין בן 10 קומות ברחוב ניסים בירושלים. להסכם הרכישה צורף מפרט טכני.
לטענת המבקשים, כשנה וחצי לאחר החתימה על הסכם הרכישה התגלה להם, שהחברה בונה את חדר המכונות למעלית שבבניין בסמוך לדירתם.
משכך, עתרו המבקשים לבית המשפט בבקשה להוציא צו מניעה נגד החברה שיאסור עליה לבנות את חדר המכונות בקומת הקרקע.
המבקשים טענו, כי בעת חתימת החוזה נאמר להם על ידי נציג המכירות של החברה כי חדר המכונות יבנה על הגג.
עוד טענו המבקשים, כי המפרט שצורף להסכם הרכישה כלל התייחסות למתקנים שיהיו בקומת הקרקע של הבניין וביניהם מעלית, אך לא נכתב שחדר המכונות של המעלית יבנה בקומת הקרקע.
נטען, כי מיד עם גילוי כוונת החברה לבנות את חדר המכונות בקומת הקרקע בסמוך לדירתם, פנו המבקשים במכתב לחברה בו דרשו מהחברה לבטל את מיקום חדר המכונות אך החברה דחתה את פנייתם וטענה כי לא הובטח למבקשים שחדר המכונות יבנה על הגג, וכי מאז ומתמיד תוכנן חדר המכונות להיבנות בקומת הקרקע.
המבקשים צרפו לבקשתם חוות דעת הנדסית הקובעת, כי חדר המכונות יהווה מטרד עבורם, וכי ניתן להקימו על גג הבניין וטענו כי על פי חוק המכר היתה חובה על החברה לציין באופן מפורש במפרט הטכני את העובדה שחדר המכונות מיועד להבנות בקומת הקרקע.
לאחר שמיעת טענות הצדדים קבע בית המשפט, כי החובה החלה על החברה להביא לידיעת המבקשים את שיבנה ברכוש המשותף נובעת הן מהוראות החוק והן מחובת תום הלב וחובת הגילוי החלה על החברה כקבלן הבונה בניין וכמוכר דירה.
נקבע, כי החברה אכן ניסחה מפרט בהתאם לחוק וצירפה אותו לחוזה המכר אך לא גילתה בכל שלב שהוא למבקשים, שחדר המכונות מתוכנן להיבנות בקומת הקרקע בסמוך לדירתם (התברר מעדות נציג החברה, כי מיקומו של חדר המכונות היה ידוע לחברה עוד לפני שהמבקשים חתמו על חוזה המכר).
לאור זאת קבע בית המשפט, כי החברה הפרה באופן מפורש את התחייבותה לגלות לרוכשים את מלוא תנאי המכר ובניגוד להתחייבותה, לא שלחה למבקשים הודעה כלשהי בנוגע לחדר המכונות ולכוונה למקמו בקומת הקרקע סמוך לדירתם.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי לאור העובדה שטרם הותקנו המכונות לצורך תפעול המעלית, הרי ששינוי מיקום חדר המכונות אינו מהווה שינוי מהותי בבניין שיצריך הגשת תוכניות חדשות או שיהיה כרוך בהוצאות מהותיות נוספות.
מאידך, ברור, כי במידה ויתאפשר לחברה להשלים את בניית חדר המכונות והתקנת המעלית, לא ניתן יהיה עוד לצוות על הריסת חדר המכונות ולא ניתן יהיה למנוע את נזקם של המבקשים.
נקבע, כי במאזן הנוחות נוטה הכף לצידם של המבקשים, שכן אי הנוחות שתגרם להם מבניית חדר המכונות והתקנת המעלית בסמוך לדירתם עולה על אי נוחות שתגרם לדיירי הבניין מעיכוב בניית המעלית בשלב זה (עד למציאת פתרון).
משום כל אלה, ניתן צו המניעה המבוקש ובית המשפט מינה מהנדס מטעמו שיחווה דעתו בשאלה מהו המיקום הראוי לחדר המכונות.
פסק הדין המתואר לעיל, משקף את גישת בתי המשפט בכל הנוגע לחובות קבלנים כלפי רוכשי הדירות. חובות אלה קבועות בחוק ונאכפות על ידי בתי המשפט, והינן כלי חשוב ביותר להגנה על רוכשי דירות וגישור על פערי המידע שביניהם לבין הקבלן.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
תשובה לשאלה הנ"ל ניתן למצוא בפסק הדין של בית משפט השלום בירושלים שניתן ביום 18.7.07 (ת.א. 5313/07 אבירם נ' האחים חסדי חברה קבלנית לבנייה).
בין המבקשים (בני זוג) לבין המשיבה (חברה קבלנית) נחתם הסכם לפיו רכשו המבקשים מהחברה דירת מגורים בקומת הקרקע בבניין בן 10 קומות ברחוב ניסים בירושלים. להסכם הרכישה צורף מפרט טכני.
לטענת המבקשים, כשנה וחצי לאחר החתימה על הסכם הרכישה התגלה להם, שהחברה בונה את חדר המכונות למעלית שבבניין בסמוך לדירתם.
משכך, עתרו המבקשים לבית המשפט בבקשה להוציא צו מניעה נגד החברה שיאסור עליה לבנות את חדר המכונות בקומת הקרקע.
המבקשים טענו, כי בעת חתימת החוזה נאמר להם על ידי נציג המכירות של החברה כי חדר המכונות יבנה על הגג.
עוד טענו המבקשים, כי המפרט שצורף להסכם הרכישה כלל התייחסות למתקנים שיהיו בקומת הקרקע של הבניין וביניהם מעלית, אך לא נכתב שחדר המכונות של המעלית יבנה בקומת הקרקע.
נטען, כי מיד עם גילוי כוונת החברה לבנות את חדר המכונות בקומת הקרקע בסמוך לדירתם, פנו המבקשים במכתב לחברה בו דרשו מהחברה לבטל את מיקום חדר המכונות אך החברה דחתה את פנייתם וטענה כי לא הובטח למבקשים שחדר המכונות יבנה על הגג, וכי מאז ומתמיד תוכנן חדר המכונות להיבנות בקומת הקרקע.
המבקשים צרפו לבקשתם חוות דעת הנדסית הקובעת, כי חדר המכונות יהווה מטרד עבורם, וכי ניתן להקימו על גג הבניין וטענו כי על פי חוק המכר היתה חובה על החברה לציין באופן מפורש במפרט הטכני את העובדה שחדר המכונות מיועד להבנות בקומת הקרקע.
לאחר שמיעת טענות הצדדים קבע בית המשפט, כי החובה החלה על החברה להביא לידיעת המבקשים את שיבנה ברכוש המשותף נובעת הן מהוראות החוק והן מחובת תום הלב וחובת הגילוי החלה על החברה כקבלן הבונה בניין וכמוכר דירה.
נקבע, כי החברה אכן ניסחה מפרט בהתאם לחוק וצירפה אותו לחוזה המכר אך לא גילתה בכל שלב שהוא למבקשים, שחדר המכונות מתוכנן להיבנות בקומת הקרקע בסמוך לדירתם (התברר מעדות נציג החברה, כי מיקומו של חדר המכונות היה ידוע לחברה עוד לפני שהמבקשים חתמו על חוזה המכר).
לאור זאת קבע בית המשפט, כי החברה הפרה באופן מפורש את התחייבותה לגלות לרוכשים את מלוא תנאי המכר ובניגוד להתחייבותה, לא שלחה למבקשים הודעה כלשהי בנוגע לחדר המכונות ולכוונה למקמו בקומת הקרקע סמוך לדירתם.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי לאור העובדה שטרם הותקנו המכונות לצורך תפעול המעלית, הרי ששינוי מיקום חדר המכונות אינו מהווה שינוי מהותי בבניין שיצריך הגשת תוכניות חדשות או שיהיה כרוך בהוצאות מהותיות נוספות.
מאידך, ברור, כי במידה ויתאפשר לחברה להשלים את בניית חדר המכונות והתקנת המעלית, לא ניתן יהיה עוד לצוות על הריסת חדר המכונות ולא ניתן יהיה למנוע את נזקם של המבקשים.
נקבע, כי במאזן הנוחות נוטה הכף לצידם של המבקשים, שכן אי הנוחות שתגרם להם מבניית חדר המכונות והתקנת המעלית בסמוך לדירתם עולה על אי נוחות שתגרם לדיירי הבניין מעיכוב בניית המעלית בשלב זה (עד למציאת פתרון).
משום כל אלה, ניתן צו המניעה המבוקש ובית המשפט מינה מהנדס מטעמו שיחווה דעתו בשאלה מהו המיקום הראוי לחדר המכונות.
פסק הדין המתואר לעיל, משקף את גישת בתי המשפט בכל הנוגע לחובות קבלנים כלפי רוכשי הדירות. חובות אלה קבועות בחוק ונאכפות על ידי בתי המשפט, והינן כלי חשוב ביותר להגנה על רוכשי דירות וגישור על פערי המידע שביניהם לבין הקבלן.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
