התקנת מעלית בבית משותף מעלה ללא ספק את ערך הדירות בבניין ובוודאי משפרת את תנאי המחיה של דייריו, במיוחד אלה שדירותיהם ממוקמות בקומות העליונות של הבניין.
חוק המקרקעין קובע, כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף יכול להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית, אך זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון, שניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית והשני, שניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
התקנת מעלית טומנת בחובה שני סוגי עלויות. האחת- עלות ההתקנה שהינה עלות גבוהה יחסית הנקבעת בהתאם לסוג המעלית, גודלה וכד'. השניה- עלות ההחזקה וההפעלה השוטפת של המעלית.
לעניין עלויות התקנת המעלית קובע החוק, כי בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה הם שישאו בעלותה (בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה).
לגבי עלויות ההחזקה וההפעלה נקבע בחוק, כי כל בעלי הדירות ישאו בהוצאות אלה, לרבות הדיירים שהתנגדו להתקנתה.
דיירי הבית המשותף רשאים לקבוע הסדרים אחרים מאלה הקבועים בחוק ולעגן אותם בתקנון המוסכם של הבית המשותף.
באחרונה קיבל בית המשפט המחוזי בירושלים ערעור שהגישו דיירים בבית משותף על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים שעסק בשאלה המעניינת מכל- האם השתתפות בעלויות התקנת המעלית הינו תנאי לשימוש בה (ע"א 6321/05 מור נ' גאני, ניתן ביום 24.6.07).
המערערים רכשו דירה בקומה שלישית בבית משותף ברחוב הערבה בירושלים שבו 6 דירות (4 קומות). בעת רכישת הדירה כבר היתה מותקנת מעלית בבניין אך היא שימשה רק את בעל הדירה שבקומה הרביעית העליונה (להלן:"המשיב") אשר מימן לבדו את עלות התקנתה שנים קודם לכן, בהסכמת יתר בעלי הדירות בבניין.
לאחר רכישת הדירה, פנו המערערים למשיב בבקשה שיאפשר להם להשתמש במעלית לצורכיהם והציעו לשלם לו 1/6 מהוצאות ההתקנה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף.
המשיב סרב ודרש מהמערערים תשלום מחצית מעלויות ההתקנה וכמובן השתתפות בדמי החזקת המעלית השוטפים ובהוצאות תיפעולה ככל שיידרש.
משכך, עתרו המערערים למפקח על המקרקעין בירושלים על מנת שיקבע את הסכום שעליהם לשלם למשיב תמורת הזכות לעשות שימוש במעלית.
בפסק הדין שניתן על ידי המפקח נקבע, כי על המערערים לשלם למשיב מחצית מהוצאות התקנת המעלית וזאת כתנאי לשימוש בה, שאם לא כן יגרם עיוות דין ועשית עושר ולא במשפט משום שהמערערים יזכו להנות מהמעלית על חשבון המשיב שמימן את התקנתה.
המערערים ערערו על פסק דינו של המפקח, הן בנוגע לקביעה כי השתתפות בהוצאות התקנת המעלית היא תנאי לזכות השימוש שלהם במעלית והן בנוגע לקביעתה הנוספת לגבי שיעור השתתפותם בעלויות ההתקנה (50%).
בית המשפט המחוזי סבר אחרת מהמפקח וקיבל את טענות המערערים. בית המשפט קבע, כי לא הוכח שהיתה הסכמה של בעלי הדירות כי רק המשיב יוכל לעשות שימוש במעלית ולא אף אחד אחר זולתו ולא הוכח כי דיירי הבניין ויתרו על זכותם לעשות שימוש במעלית.
לפיכך, יתכן ועומדת למערערים זכות שימוש במעלית אפילו אם לא השתתפו בעלות התקנתה אלא רק השתתפו בהוצאות הפעלתה של המעלית.
בעניין זה ציין בית המשפט, כי בעוד שהחוק קובע שהוצאות התקנת המעלית תוטלנה רק על הדיירים שהחליטו על ההתקנה, הרי שלעניין עלויות ההפעלה נקבע, כי כל דיירי הבית המשותף ישתתפו בהן וזאת על מנת שתישמר זכותם לעשות שימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף.
נקבע, כי העובדה כשלעצמה, שהמערערים לא השתתפו בהתקנת המעלית, אינה גורעת מזכות השימוש שלהם בה. לכן, קביעת המפקח שללא השתתפות המערערים בהוצאות התקנת המעלית לא תעמוד להם זכות שימוש במעלית, אינה במקומה.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי נוכח האמור, גם קביעת המפקח באשר לשיעור השתתפות המערערים בהוצאות ההפעלה (50%) אינה נכונה.
לסיום, החליט בית המשפט המחוזי לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של המפקח ולהחזיר אליו את הדיון על מנת שיוצגו בפניו ראיות לעניין ההסכם שהושג בין הדיירים קודם להתקנת המעלית.
נקבע, כי לאחר מכן ובהתאם לקביעותיו בעניין זה, יחליט המפקח מחדש בעניין שיעור ההשתתפות בו יחוייבו המערערים.
נראה, כי בית המשפט נותן פרשות דווקנית להסדר הקבוע בחוק, היינו שאין להתנות את השימוש במעלית בהשתתפות בהוצאות התקנת המעלית. גישה זו עלולה להביא לתופעה בלתי רצויה בה דייר בבית המשותף יתנגד בתחילה להתקנת המעלית (על מנת שלא יחוייב בהשתתפות בהוצאות ההתקנה) אך לאחר התקנתה ידרוש לעשות בה שימוש כנגד השתתפות בהוצאות הפעלתה.
מבחינה זו, ההסדר הקבוע בחוק הינו בעייתי ויש לשנותו. מצב בעייתי זה ידוע למחוקק והוא אף קיווה לשנותו בכנסת הקודמת באמצעות הצעה לתיקון החוק שהוגשה על ידי חברי כנסת מסיעת שינוי. הצעה זו עברה בקריאה טרומית אך לא הבשילה לכדי תיקון חוק מחייב עקב חילופי השלטון.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
חוק המקרקעין קובע, כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף יכול להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית, אך זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון, שניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית והשני, שניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
התקנת מעלית טומנת בחובה שני סוגי עלויות. האחת- עלות ההתקנה שהינה עלות גבוהה יחסית הנקבעת בהתאם לסוג המעלית, גודלה וכד'. השניה- עלות ההחזקה וההפעלה השוטפת של המעלית.
לעניין עלויות התקנת המעלית קובע החוק, כי בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה הם שישאו בעלותה (בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה).
לגבי עלויות ההחזקה וההפעלה נקבע בחוק, כי כל בעלי הדירות ישאו בהוצאות אלה, לרבות הדיירים שהתנגדו להתקנתה.
דיירי הבית המשותף רשאים לקבוע הסדרים אחרים מאלה הקבועים בחוק ולעגן אותם בתקנון המוסכם של הבית המשותף.
באחרונה קיבל בית המשפט המחוזי בירושלים ערעור שהגישו דיירים בבית משותף על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים שעסק בשאלה המעניינת מכל- האם השתתפות בעלויות התקנת המעלית הינו תנאי לשימוש בה (ע"א 6321/05 מור נ' גאני, ניתן ביום 24.6.07).
המערערים רכשו דירה בקומה שלישית בבית משותף ברחוב הערבה בירושלים שבו 6 דירות (4 קומות). בעת רכישת הדירה כבר היתה מותקנת מעלית בבניין אך היא שימשה רק את בעל הדירה שבקומה הרביעית העליונה (להלן:"המשיב") אשר מימן לבדו את עלות התקנתה שנים קודם לכן, בהסכמת יתר בעלי הדירות בבניין.
לאחר רכישת הדירה, פנו המערערים למשיב בבקשה שיאפשר להם להשתמש במעלית לצורכיהם והציעו לשלם לו 1/6 מהוצאות ההתקנה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף.
המשיב סרב ודרש מהמערערים תשלום מחצית מעלויות ההתקנה וכמובן השתתפות בדמי החזקת המעלית השוטפים ובהוצאות תיפעולה ככל שיידרש.
משכך, עתרו המערערים למפקח על המקרקעין בירושלים על מנת שיקבע את הסכום שעליהם לשלם למשיב תמורת הזכות לעשות שימוש במעלית.
בפסק הדין שניתן על ידי המפקח נקבע, כי על המערערים לשלם למשיב מחצית מהוצאות התקנת המעלית וזאת כתנאי לשימוש בה, שאם לא כן יגרם עיוות דין ועשית עושר ולא במשפט משום שהמערערים יזכו להנות מהמעלית על חשבון המשיב שמימן את התקנתה.
המערערים ערערו על פסק דינו של המפקח, הן בנוגע לקביעה כי השתתפות בהוצאות התקנת המעלית היא תנאי לזכות השימוש שלהם במעלית והן בנוגע לקביעתה הנוספת לגבי שיעור השתתפותם בעלויות ההתקנה (50%).
בית המשפט המחוזי סבר אחרת מהמפקח וקיבל את טענות המערערים. בית המשפט קבע, כי לא הוכח שהיתה הסכמה של בעלי הדירות כי רק המשיב יוכל לעשות שימוש במעלית ולא אף אחד אחר זולתו ולא הוכח כי דיירי הבניין ויתרו על זכותם לעשות שימוש במעלית.
לפיכך, יתכן ועומדת למערערים זכות שימוש במעלית אפילו אם לא השתתפו בעלות התקנתה אלא רק השתתפו בהוצאות הפעלתה של המעלית.
בעניין זה ציין בית המשפט, כי בעוד שהחוק קובע שהוצאות התקנת המעלית תוטלנה רק על הדיירים שהחליטו על ההתקנה, הרי שלעניין עלויות ההפעלה נקבע, כי כל דיירי הבית המשותף ישתתפו בהן וזאת על מנת שתישמר זכותם לעשות שימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף.
נקבע, כי העובדה כשלעצמה, שהמערערים לא השתתפו בהתקנת המעלית, אינה גורעת מזכות השימוש שלהם בה. לכן, קביעת המפקח שללא השתתפות המערערים בהוצאות התקנת המעלית לא תעמוד להם זכות שימוש במעלית, אינה במקומה.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי נוכח האמור, גם קביעת המפקח באשר לשיעור השתתפות המערערים בהוצאות ההפעלה (50%) אינה נכונה.
לסיום, החליט בית המשפט המחוזי לקבל את הערעור, לבטל את פסק הדין של המפקח ולהחזיר אליו את הדיון על מנת שיוצגו בפניו ראיות לעניין ההסכם שהושג בין הדיירים קודם להתקנת המעלית.
נקבע, כי לאחר מכן ובהתאם לקביעותיו בעניין זה, יחליט המפקח מחדש בעניין שיעור ההשתתפות בו יחוייבו המערערים.
נראה, כי בית המשפט נותן פרשות דווקנית להסדר הקבוע בחוק, היינו שאין להתנות את השימוש במעלית בהשתתפות בהוצאות התקנת המעלית. גישה זו עלולה להביא לתופעה בלתי רצויה בה דייר בבית המשותף יתנגד בתחילה להתקנת המעלית (על מנת שלא יחוייב בהשתתפות בהוצאות ההתקנה) אך לאחר התקנתה ידרוש לעשות בה שימוש כנגד השתתפות בהוצאות הפעלתה.
מבחינה זו, ההסדר הקבוע בחוק הינו בעייתי ויש לשנותו. מצב בעייתי זה ידוע למחוקק והוא אף קיווה לשנותו בכנסת הקודמת באמצעות הצעה לתיקון החוק שהוגשה על ידי חברי כנסת מסיעת שינוי. הצעה זו עברה בקריאה טרומית אך לא הבשילה לכדי תיקון חוק מחייב עקב חילופי השלטון.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
