הרצון להגדיל, להרחיב ולפתח יותר ויותר את שקיים בידינו הוא כעין אינסטינקט מולד הנטוע כמעט בכל אחד מאיתנו. כך גם בכל הנוגע לקניין שבבעלותנו ובוודאי בכל הנוגע לדירת המגורים בה אנו מבלים את מרבית ימינו ולילותינו.
רבים מבעלי הדירות בבית משותף יברכו על הזדמנות להרחיב את דירתם על ידי תוספת חדר למשל. ברם, בכל הנוגע לבית משותף אפשרויות ההרחבה הינן מוגבלות.
קל ופשוט יחסית (מבחינה הנדסית) להרחיב את הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין על ידי תוספת בניה על הגג (מה שקרוי "חדרי יציאה"), או אף להרחיב את דירות הקרקע על ידי הגדלת שטחן על חשבון שטח חצר הבית המשותף.
ברם, קלות ופשטות הן עניין יחסי בכל הנוגע להלכות בתים משותפים ודומה כי גם לבעלי הדירות העליונות או בעלי דירות הקרקע צפויה דרך ארוכה עד למימוש שאיפתם.
הקושי העיקרי והמהותי מכולם טמון בצורך לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבניין. בעבר היה צורך בהסכמה פה אחד של כל דיירי הבניין על מנת לאשר לבעל דירה בבניין להרחיב את דירתו (זאת משום שמשמעות ההרחבה הינה גריעת שטח מסויים מהרכוש המשותף ומזכויות הבניה השייכים לכלל הדיירים והצמדתם לדירת "הדייר המרחיב").
אולם, במסגרת תיקון לחוק המקרקעין שבוצע לפני מספר שנים נקבע, כי לצורך הרחבה דרוש רוב של שלושת רבעים מבעלי הדירות בבניין אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71 ב לחוק המקרקעין).
תכלית תיקון החוק היתה להפחית את כוחו של המיעוט להתנגד ולמנוע את ההרחבה. ידועים מקרים רבים בהם עשה המיעוט (ולעיתים היה מדובר בדייר בודד) שימוש בזכות הווטו שהיתה נתונה בידיו לצורך סחיטת סכומים ניכרים מדייר שביקש להרחיב את דירתו וזאת עבור מתן הסכמה שללא קבלתה לא ניתן היה להרחיב את הדירה.
גם לאחר תיקון החוק והפחתת שיעור הרוב הדרוש לאישור ההרחבה עדיין ימצאו דיירים המתנגדים נחרצות לביצוע ההרחבה זאת מטעמים שונים ומגוונים. יתכן ועבודות הבניה הכרוכות בלכלוך, רעש וטרדה אינן רצויות להם בעת הזאת, או שהם חוששים למשל שעבודות אלה יגרמו לשוכר המתגורר בדירתם לעזוב את הדירה.
באופן טבעי וצפוי מזמנת הסוגיה הנדונה מחלוקות רבות בין בעל הדירה המבקש להרחיב את דירתו לבין יתר דיירי הבניין (או לפחות חלקם). סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בירושלים (בש"א 8251/07 שטיין נ' קוצר).
התובע אשר ירש דירה בבית משותף וביצע בה לפני מספר שנים עבודות הרחבה שונות, עתר לבית המשפט כנגד הנתבעים שהינם בעלי דירות בבית המשותף, בבקשה להוציא צו מניעה שיאסור על הנתבעים לבצע עבודות בניה להרחבת דירותיהם.
תביעת התובע הוגשה לבית משפט השלום לאחר שהנתבעים כבר קיבלו היתר בנייה להרחבת הדירות, ולאחר שהתקבלה הסכמת רוב הדיירים בהתאם להוראות חוק המקרקעין.
בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים נטען בין היתר, כי הסמכות לדון במחלוקת הנדונה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא לבית משפט השלום ולכן יש לסלק את התביעה על הסף.
הנתבעים טענו עוד, כי התובע מנוע מלהתנגד לביצוע עבודות הבניה וזאת מן הטעם שבעבר הוא עצמו הרחיב את דירתו. בעניין זה הסתמכו הנתבעים על הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק הקובעת, כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
בתשובה לטענת הנתבעים בנוגע לסמכות הענינית טען התובע, כי סמכות המפקח איננה יחודית אלא מקבילה ולכן ניתן לברר את תביעתו גם בבית משפט השלום בו הוגשה התביעה. התובע הוסיף וטען כי לא כונסה אסיפה כללית לצורך קבלת הרוב הדרוש ולכן החלטת הרוב שהתקבלה על ידי החתמת כל אחד מהדיירים בנפרד איננה תקפה.
לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענות התובע ולמחוק את התביעה על הסף. לעניין אופן קבלת הסכמת הרוב לצורך ביצוע ההרחבה קבע בית המשפט, כי אין צורך בקבלתו בהכרח במסגרת אסיפה כללית (זאת להבדיל מהחלטות אחרות כגון התקנת מעלית בהן מציין החוק במפורש כי ההחלטה צריכה להתקבל במסגרת אסיפה כללית של הדיירים).
בית המשפט הוסיף וקבע כי הוראת סעיף 71ג לחוק מקנה למפקח על המקרקעין סמכות שיפוט יחודית בעניינים הנוגעים להרחבת דירה בבית משותף ועל כן למפקח הסמכות העניינית היחודית לדון בתביעה.
בית המשפט קבע עוד, כי העובדה שבעבר הרחיב התובע את דירתו שלו מטילה עליו חזקה כאילו הסכים להרחבת דירות אחרות בבניין (כפי שקובע החוק בעניין זה).
נמצאנו למדים אם כן, כי דרוש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם על מנת להרחיב דירה בבית המשותף (אין חובה לקבל את הרוב הנ"ל במסגרת אסיפה כללית). כמו כן, דייר שהרחיב בעבר את דירתו לא יוכל להתנגד להרחבה שמבקש דייר אחר לבצע בדירתו. עוד למדנו, כי במקרה שלא יושרו ההדורים בין בעלי הדירות וקיימת מחלוקת הנוגעת להרחבה, אזי מקום השיפוט היחודי הינו המפקח על המקרקעין ולא בתי המשפט האזרחיים וכי תביעה שתוגש בכל זאת לבית משפט השלום תסולק על הסף.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
רבים מבעלי הדירות בבית משותף יברכו על הזדמנות להרחיב את דירתם על ידי תוספת חדר למשל. ברם, בכל הנוגע לבית משותף אפשרויות ההרחבה הינן מוגבלות.
קל ופשוט יחסית (מבחינה הנדסית) להרחיב את הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין על ידי תוספת בניה על הגג (מה שקרוי "חדרי יציאה"), או אף להרחיב את דירות הקרקע על ידי הגדלת שטחן על חשבון שטח חצר הבית המשותף.
ברם, קלות ופשטות הן עניין יחסי בכל הנוגע להלכות בתים משותפים ודומה כי גם לבעלי הדירות העליונות או בעלי דירות הקרקע צפויה דרך ארוכה עד למימוש שאיפתם.
הקושי העיקרי והמהותי מכולם טמון בצורך לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבניין. בעבר היה צורך בהסכמה פה אחד של כל דיירי הבניין על מנת לאשר לבעל דירה בבניין להרחיב את דירתו (זאת משום שמשמעות ההרחבה הינה גריעת שטח מסויים מהרכוש המשותף ומזכויות הבניה השייכים לכלל הדיירים והצמדתם לדירת "הדייר המרחיב").
אולם, במסגרת תיקון לחוק המקרקעין שבוצע לפני מספר שנים נקבע, כי לצורך הרחבה דרוש רוב של שלושת רבעים מבעלי הדירות בבניין אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71 ב לחוק המקרקעין).
תכלית תיקון החוק היתה להפחית את כוחו של המיעוט להתנגד ולמנוע את ההרחבה. ידועים מקרים רבים בהם עשה המיעוט (ולעיתים היה מדובר בדייר בודד) שימוש בזכות הווטו שהיתה נתונה בידיו לצורך סחיטת סכומים ניכרים מדייר שביקש להרחיב את דירתו וזאת עבור מתן הסכמה שללא קבלתה לא ניתן היה להרחיב את הדירה.
גם לאחר תיקון החוק והפחתת שיעור הרוב הדרוש לאישור ההרחבה עדיין ימצאו דיירים המתנגדים נחרצות לביצוע ההרחבה זאת מטעמים שונים ומגוונים. יתכן ועבודות הבניה הכרוכות בלכלוך, רעש וטרדה אינן רצויות להם בעת הזאת, או שהם חוששים למשל שעבודות אלה יגרמו לשוכר המתגורר בדירתם לעזוב את הדירה.
באופן טבעי וצפוי מזמנת הסוגיה הנדונה מחלוקות רבות בין בעל הדירה המבקש להרחיב את דירתו לבין יתר דיירי הבניין (או לפחות חלקם). סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בירושלים (בש"א 8251/07 שטיין נ' קוצר).
התובע אשר ירש דירה בבית משותף וביצע בה לפני מספר שנים עבודות הרחבה שונות, עתר לבית המשפט כנגד הנתבעים שהינם בעלי דירות בבית המשותף, בבקשה להוציא צו מניעה שיאסור על הנתבעים לבצע עבודות בניה להרחבת דירותיהם.
תביעת התובע הוגשה לבית משפט השלום לאחר שהנתבעים כבר קיבלו היתר בנייה להרחבת הדירות, ולאחר שהתקבלה הסכמת רוב הדיירים בהתאם להוראות חוק המקרקעין.
בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים נטען בין היתר, כי הסמכות לדון במחלוקת הנדונה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא לבית משפט השלום ולכן יש לסלק את התביעה על הסף.
הנתבעים טענו עוד, כי התובע מנוע מלהתנגד לביצוע עבודות הבניה וזאת מן הטעם שבעבר הוא עצמו הרחיב את דירתו. בעניין זה הסתמכו הנתבעים על הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק הקובעת, כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
בתשובה לטענת הנתבעים בנוגע לסמכות הענינית טען התובע, כי סמכות המפקח איננה יחודית אלא מקבילה ולכן ניתן לברר את תביעתו גם בבית משפט השלום בו הוגשה התביעה. התובע הוסיף וטען כי לא כונסה אסיפה כללית לצורך קבלת הרוב הדרוש ולכן החלטת הרוב שהתקבלה על ידי החתמת כל אחד מהדיירים בנפרד איננה תקפה.
לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענות התובע ולמחוק את התביעה על הסף. לעניין אופן קבלת הסכמת הרוב לצורך ביצוע ההרחבה קבע בית המשפט, כי אין צורך בקבלתו בהכרח במסגרת אסיפה כללית (זאת להבדיל מהחלטות אחרות כגון התקנת מעלית בהן מציין החוק במפורש כי ההחלטה צריכה להתקבל במסגרת אסיפה כללית של הדיירים).
בית המשפט הוסיף וקבע כי הוראת סעיף 71ג לחוק מקנה למפקח על המקרקעין סמכות שיפוט יחודית בעניינים הנוגעים להרחבת דירה בבית משותף ועל כן למפקח הסמכות העניינית היחודית לדון בתביעה.
בית המשפט קבע עוד, כי העובדה שבעבר הרחיב התובע את דירתו שלו מטילה עליו חזקה כאילו הסכים להרחבת דירות אחרות בבניין (כפי שקובע החוק בעניין זה).
נמצאנו למדים אם כן, כי דרוש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם על מנת להרחיב דירה בבית המשותף (אין חובה לקבל את הרוב הנ"ל במסגרת אסיפה כללית). כמו כן, דייר שהרחיב בעבר את דירתו לא יוכל להתנגד להרחבה שמבקש דייר אחר לבצע בדירתו. עוד למדנו, כי במקרה שלא יושרו ההדורים בין בעלי הדירות וקיימת מחלוקת הנוגעת להרחבה, אזי מקום השיפוט היחודי הינו המפקח על המקרקעין ולא בתי המשפט האזרחיים וכי תביעה שתוגש בכל זאת לבית משפט השלום תסולק על הסף.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
