מה מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם המעניק לו זכות מוגדרת כגון זכות שכירות, חכירה וכד'? מעמדו של הנ"ל קרוי "בר רשות".
למרות שאינו מוכר במיוחד בקרב הציבור הרחב, מעמד בר הרשות מככב לא מעט בסכסוכים שבין בעלי מקרקעין לבין המחזיק בהם.
רשיון במקרקעין ("בר רשות") אינו מוענק בהכרח על ידי הסכמה מפורשת שנותן בעל המקרקעין למחזיק, אלא יכול להילמד מהתנהגות בעל המקרקעין. כך למשל כאשר בעל המקרקעין נמנע (לעיתים במשך שנים רבות) מעשיית פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק מהמקרקעין, מתפרשת התנהגותו זו כהסכמה מצידו להישארות המחזיק במקרקעין. הסכמה מעין זו נקראת "הסכמה מכללא".
ראוי לציין, כי מעמד בר הרשות איננו בבחינת זכות במקרקעין, אך הוא עשוי לשמש טענת הגנה טובה עבור המחזיק כנגד טענות של הסגת גבול הנטענות על ידי בעל המקרקעין. באופן זה, מסיג גבול המחזיק במקרקעין במשך תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ומבלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות.
ומהי התמורה שעל המחזיק לשלם לבעל המקרקעין עבור ההרשאה להחזיק בהם? נקבע בפסיקה, כי רשיון במקרקעין יכול שינתן בתמורה או ללא תמורה.
באשר למשכה של ההרשאה, ניתן להבחין בין שניים- האחד- רישיון הניתן לביטול בכל עת ("רישיון הדיר"). רשיון זה בטל בכל עת בה מגלה בעל המקרקעין את דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין (בעניין זה נקבע כי הגשת תביעה על ידי בעל המקרקעין כמוה כהודעה על ביטול הרישיון). הרישיון השני הוא רישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו ("רשיון בלתי הדיר").
סיווג הרשיון, כרשיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. ככל, רואים ברשיון כבלתי הדיר רק במקרים חריגים (משום המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין) ובדרך כלל הוא מתקיים רק כאשר הוכיח המחזיק שהסתמך בתום לב על הבטחה או התחייבות ספציפיים שנתן לו בעל המקרקעין להמשיך ולהחזיק במקרקעין לעד.
סוגיה מעניינת זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום ברמלה (ת.א. 2376/04 רשות הפיתוח נ' אלעוואר ואח', ניתן ביום 9.3.08).
התובעת, שהינה בעלים של מקרקעין ברחוב הכובשים בלוד, הגישה כנגד הנתבעים תובענה לפינוי וסילוק יד וכן תובענה כספית על סך של 179,508 ש"ח בגין דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים האחרונות עד להגשת התביעה (מטעמי התיישנות).
לטענת התובעת, פלשו הנתבעים לנכס והחזיקו בו ללא כל הסכמה עוד משנת 1981 והכל מבלי לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש בנכס ממועד פלישתם ועד למועד הגשת התביעה בשנת 2004.
הנתבעים, מנגד, הודו כי התגוררו והחזיקו בנכס החל משנת 1981 ללא הסכמת התובעת ואף הודו כי בנו במיטב כספם מבנה בנכס המשמש קורת גג עבורם וזאת מבלי שקיבלו את הסכמת התובעת לבניה האמורה.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי התובעת מנועה מלטעון כל טענה כלפיהם הואיל וידעה על מגוריהם בנכס במשך תקופה ארוכה ושתקה. נטען עוד, כי נוכח התנהגות התובעת הפכו הנתבעים לברי רשות בלתי הדירה אשר איננה ניתנת לביטול.
לאחר בחינת טענות הצדדים פנה בית המשפט לדון בשאלה האם אכן מעמדם של הנתבעים במקרקעין הינו מעמד של ברי רשות.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים אכן החזיקו בנכס שנים רבות ללא הסכם, אולם בידיעת התובעת וברשותה (כאשר הרשות נלמדת מאי מחאתה של התובעת). לפיכך, מעמדם בנכס הינו מעמד של ברי רשות.
עם זאת, נקבע, כי הרשאתם של הנתבעים להחזיק בנכס איננה בלתי הדירה. בית המשפט הוסיף וציין, כי רק במקרים חריגים ביותר תיחשב הרשות לבלתי הדירה וזאת כאשר יוכיח המחזיק כי הסתמך באופן מוחלט על הבטחות או מצגים של בעל המקרקעין ליתן רשות בלתי הדירה.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט, כי הרשות שניתנה לנתבעים הינה רשות מכללא הניתנת לביטול בכל עת ורשות זו בוטלה עם הגשת התובענה על-ידי התובעת. משכך, נקבע כי על הנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין.
באשר לתביעה בגין דמי שימוש ראויים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהתובעת העלימה עין מפלישת הנתבעים והסכימה עמה במשך שנים ולאור העובדה שבכל זאת מגיע לנתבעים פיצוי מסוים עבור השקעתם הכספית בבניית המבנה המצוי בנכס, הרי שיש מקום לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים (המתקזזת למעשה עם הפיצויים המגיעים לנתבעים עבור השקעתם בנכס והשבחתו).
נמצאנו למדים, כי שהייתו של מחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה בידיעת בעל המקרקעין שאינו עושה דבר כדי לפנותו, מעניקה למחזיק מעמד של "בר רשות". מעמד זה משמש כטענת הגנה טובה למחזיק כנגד טענה של הסגת גבול הבאה מצידו של בעל המקרקעין.
מעמד "בר הרשות" יוצר מעין מעטה דק של הגנה סביב אדם המחזיק במקרקעין במשך שנים בהסכמת בעלי המקרקעין (הסכמה שאינה בהכרח מפורשת ומילולית) ולעיתים אף משביח אותם או לפחות שומר על ערכם. מעטה זה מרכך את עוצמתו השלילית של אקט סילוקו של המחזיק מהמקרקעין, אך במידה רבה של צדק הוא אינו מונע לחלוטין את פינוי המחזיק והחזרת המקרקעין לבעליו.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
למרות שאינו מוכר במיוחד בקרב הציבור הרחב, מעמד בר הרשות מככב לא מעט בסכסוכים שבין בעלי מקרקעין לבין המחזיק בהם.
רשיון במקרקעין ("בר רשות") אינו מוענק בהכרח על ידי הסכמה מפורשת שנותן בעל המקרקעין למחזיק, אלא יכול להילמד מהתנהגות בעל המקרקעין. כך למשל כאשר בעל המקרקעין נמנע (לעיתים במשך שנים רבות) מעשיית פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק מהמקרקעין, מתפרשת התנהגותו זו כהסכמה מצידו להישארות המחזיק במקרקעין. הסכמה מעין זו נקראת "הסכמה מכללא".
ראוי לציין, כי מעמד בר הרשות איננו בבחינת זכות במקרקעין, אך הוא עשוי לשמש טענת הגנה טובה עבור המחזיק כנגד טענות של הסגת גבול הנטענות על ידי בעל המקרקעין. באופן זה, מסיג גבול המחזיק במקרקעין במשך תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ומבלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות.
ומהי התמורה שעל המחזיק לשלם לבעל המקרקעין עבור ההרשאה להחזיק בהם? נקבע בפסיקה, כי רשיון במקרקעין יכול שינתן בתמורה או ללא תמורה.
באשר למשכה של ההרשאה, ניתן להבחין בין שניים- האחד- רישיון הניתן לביטול בכל עת ("רישיון הדיר"). רשיון זה בטל בכל עת בה מגלה בעל המקרקעין את דעתו כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין (בעניין זה נקבע כי הגשת תביעה על ידי בעל המקרקעין כמוה כהודעה על ביטול הרישיון). הרישיון השני הוא רישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו ("רשיון בלתי הדיר").
סיווג הרשיון, כרשיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. ככל, רואים ברשיון כבלתי הדיר רק במקרים חריגים (משום המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין) ובדרך כלל הוא מתקיים רק כאשר הוכיח המחזיק שהסתמך בתום לב על הבטחה או התחייבות ספציפיים שנתן לו בעל המקרקעין להמשיך ולהחזיק במקרקעין לעד.
סוגיה מעניינת זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום ברמלה (ת.א. 2376/04 רשות הפיתוח נ' אלעוואר ואח', ניתן ביום 9.3.08).
התובעת, שהינה בעלים של מקרקעין ברחוב הכובשים בלוד, הגישה כנגד הנתבעים תובענה לפינוי וסילוק יד וכן תובענה כספית על סך של 179,508 ש"ח בגין דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 השנים האחרונות עד להגשת התביעה (מטעמי התיישנות).
לטענת התובעת, פלשו הנתבעים לנכס והחזיקו בו ללא כל הסכמה עוד משנת 1981 והכל מבלי לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש בנכס ממועד פלישתם ועד למועד הגשת התביעה בשנת 2004.
הנתבעים, מנגד, הודו כי התגוררו והחזיקו בנכס החל משנת 1981 ללא הסכמת התובעת ואף הודו כי בנו במיטב כספם מבנה בנכס המשמש קורת גג עבורם וזאת מבלי שקיבלו את הסכמת התובעת לבניה האמורה.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי התובעת מנועה מלטעון כל טענה כלפיהם הואיל וידעה על מגוריהם בנכס במשך תקופה ארוכה ושתקה. נטען עוד, כי נוכח התנהגות התובעת הפכו הנתבעים לברי רשות בלתי הדירה אשר איננה ניתנת לביטול.
לאחר בחינת טענות הצדדים פנה בית המשפט לדון בשאלה האם אכן מעמדם של הנתבעים במקרקעין הינו מעמד של ברי רשות.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים אכן החזיקו בנכס שנים רבות ללא הסכם, אולם בידיעת התובעת וברשותה (כאשר הרשות נלמדת מאי מחאתה של התובעת). לפיכך, מעמדם בנכס הינו מעמד של ברי רשות.
עם זאת, נקבע, כי הרשאתם של הנתבעים להחזיק בנכס איננה בלתי הדירה. בית המשפט הוסיף וציין, כי רק במקרים חריגים ביותר תיחשב הרשות לבלתי הדירה וזאת כאשר יוכיח המחזיק כי הסתמך באופן מוחלט על הבטחות או מצגים של בעל המקרקעין ליתן רשות בלתי הדירה.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט, כי הרשות שניתנה לנתבעים הינה רשות מכללא הניתנת לביטול בכל עת ורשות זו בוטלה עם הגשת התובענה על-ידי התובעת. משכך, נקבע כי על הנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין.
באשר לתביעה בגין דמי שימוש ראויים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהתובעת העלימה עין מפלישת הנתבעים והסכימה עמה במשך שנים ולאור העובדה שבכל זאת מגיע לנתבעים פיצוי מסוים עבור השקעתם הכספית בבניית המבנה המצוי בנכס, הרי שיש מקום לדחות את התביעה לדמי שימוש ראויים (המתקזזת למעשה עם הפיצויים המגיעים לנתבעים עבור השקעתם בנכס והשבחתו).
נמצאנו למדים, כי שהייתו של מחזיק במקרקעין במשך תקופה ארוכה בידיעת בעל המקרקעין שאינו עושה דבר כדי לפנותו, מעניקה למחזיק מעמד של "בר רשות". מעמד זה משמש כטענת הגנה טובה למחזיק כנגד טענה של הסגת גבול הבאה מצידו של בעל המקרקעין.
מעמד "בר הרשות" יוצר מעין מעטה דק של הגנה סביב אדם המחזיק במקרקעין במשך שנים בהסכמת בעלי המקרקעין (הסכמה שאינה בהכרח מפורשת ומילולית) ולעיתים אף משביח אותם או לפחות שומר על ערכם. מעטה זה מרכך את עוצמתו השלילית של אקט סילוקו של המחזיק מהמקרקעין, אך במידה רבה של צדק הוא אינו מונע לחלוטין את פינוי המחזיק והחזרת המקרקעין לבעליו.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
