מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ- 18.1.08
שיתוף במקרקעין הינו תוצר נסיונם של יחידים לרכוש ולנהל במשותף נכס מקרקעין על מנת לחלק סיכונים ולהעצים תפוקות כלכליות.
לעיתים, מתהווה השיתוף מכורח הנסיבות ולאו דווקא מרצון השותפים (ראה לדוגמה מקרה של הורשת נכס מקרקעין למספר יורשים זרים). חוק המקרקעין מקדיש פרק שלם לסוגיית השותפות במקרקעין ולא בכדי. במסגרת יחסי השותפות (ובמיוחד כשמושא השותפות הוא נכס מקרקעין) עלולים להיווצר חילוקי דעות בין השותפים בכל הנוגע לאופן ניהולו ותפעולו של הנכס.
לא אחת נוצר מצב בו אחד השותפים מבקש לעשות שימוש בלעדי במקרקעין בהסכמת השותפים האחרים (מצב זה מתרחש למשל כאשר אחד השותפים מבקש להתגורר בנכס המשותף בעוד השותפים האחרים מתגוררים במקומות אחרים ואינם מתנגדים לכך). אך מה הדין מקום בו לא קיימת הסכמה בין השותפים?
סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע ביחס לעניין זה, כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב בתשלום דמי שימוש ראויים ליתר השותפים (התשלום נעשה על פי חלקו היחסי של כל אחד מהשותפים האחרים במקרקעין).
סוגיית "דמי השימוש במקרקעין משותפים" מתחדדת עוד יותר בכל הנוגע ליחסי שותפות במקרקעין בין בני זוג. בהקשר זה מעניין לשאול האם בן זוג שעוזב דירת מגורים המשותפת לו ולבן/בת זוגו עקב סכסוך או פרידה זכאי לקבל מבן הזוג הנותר בדירה דמי שימוש ראויים?
בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב דן בשאלה זו באחרונה ודחה תביעה לדמי שימוש ראויים שהגיש גבר נגד גרושתו (תמ"ש 22245/95, מיום 9.12.07).
הצדדים נישאו זה לזו ביום 30.6.77, והתגרשו זה מזו ביום 25.10.99. בכתב התביעה שהגיש כ-3 שנים לאחר הגירושין, ביקש הגבר (התובע) לחייב את גרושתו (הנתבעת) בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממועד עזיבתו את הדירה ועד מועד מתן הגט, במהלכה התגוררה האשה בדירתם המשותפת בבת ים בלוויית ילדיהם של בני הזוג (דמי השימוש שהתבקשו התייחסו רק לחלקה היחסי של האשה).
האשה טענה מנגד, כי הזמינה את התובע לשוב להתגורר בדירת המגורים, ואף שלחה לו מכתבים בנושא אך הוא בחר לחיות עם חברתו לחיים בדירה אחרת.
האשה טענה עוד, כי בתקופה האמורה טרם ניתן גט ולכן היתה עדיין נשואה לתובע וזכאית מכח דיני המזונות למדור חינם בדירה ומשכך לא ניתן לתבוע ממנה דמי שימוש בגין מגוריה בדירה.
לאחר שמיעת הצדדים פנה בית המשפט לניתוח המסגרת הנורמטיבית החלה בעניין הנדון.
בית המשפט מצא לצטט מפסיקת ביהמ"ש העליון ("פסק דין זרקא" המהווה את תמצית ההלכה בעניין זה), שם נקבע כי החובה לשלם דמי שימוש מתקיימת רק כאשר השותף המשתמש השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי במידה ולא נמנע השימוש מיתר השותפים (גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל) אזי השותף שהשתמש אינו חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים.
בית המשפט הוסיף ומנה את הכללים המנחים בסוגיה זו, בהעדר הסכם מפורש בין בני זוג הקובע אחרת.
נקבע, כי כדי לחייב בן זוג המתגורר בדירה המשותפת לשלם למשנהו שאינו מתגורר עוד בדירה דמי שימוש, יש צורך בקיומה של מניעה למגורים של בן הזוג האחר בדירה הנגרמת על ידי בן הזוג המתגורר בדירה, כגון מניעה פיזית של כניסת בן הזוג האחר לדירה או מניעת מגורי בן הזוג האחר בדירה על ידי התנהגות ההופכת את החיים המשותפים בדירה לבלתי נסבלים.
לעומת זאת, כאשר בן הזוג עוזב מרצונו את הדירה המשותפת כדי לנהל מערכת יחסים עם בן זוג אחר - אין חבות בדמי שימוש.
מקרים נוספים בהם אין לחייב בדמי שימוש הם כאשר בן הזוג הנותר להתגורר בדירה המשותפת זכאי על פי החלטה שיפוטית למזונות ומדור מבן הזוג האחר שעזב את הדירה, או כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה ויתר על התביעה לדמי שימוש במפורש או בדרך התנהגות.
במקרה הנדון נקבע, כי התובע הודה בעדותו בבית המשפט, כי בתקופה הרלבנטית לתביעה היתה לו בת זוג אחרת (בעודו נשוי לנתבעת) שהיה נפגש איתה וישן בביתה מעת לעת.
נמצא עוד, כי במסגרת הליכים נוספים שהתנהלו בין הצדדים הודה התובע כי עזב את הבית מרצונו והעדיף לא לחזור על אף שהוזמן לעשות כן על ידי הנתבעת.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט כי התובע לא הרים את נטל השכנוע המוטל עליו ולא הוכיח שהיתה מניעה למגוריו בדירת המשפחה וכי הגורם למניעה היתה אשתו- הנתבעת ולפיכך, נדחה התביעה.
לדידי, בכל הכבוד, גישת בית המשפט במקרה הנדון (כפי שבאה לידי ביטוי בפסקי דין נוספים שניתנו באחרונה) הינה ראויה, שכן אין מקום לחייב שותף שעשה שימוש במקרקעין משותפים לשלם דמי שימוש ראויים לשותף אחר שעזב את המקרקעין מרצונו ומיוזמתו (מבלי שהיתה מניעה כלשהי להמשך השימוש על ידו במקרקעין).
רק במקרים בהם מנע אחד השותפים את השימוש במקרקעין מיתר השותפים, יש מקום לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגובה שוויה הכלכלי המקורב של ההנאה שנמנעה.
מובן, כי נושא זה מתחדד עוד יותר כאשר מדובר בשותפים שהינם בני זוג המצויים בסכסוך או בהליכי גירושין ומובן עוד, כי נכון לראות בבן הזוג שעזב את הנכס המשותף (דירת המשפחה) לטובת חיים עם פרטנר אחר, כמי שויתר על זכאותו לדמי שימוש ראויים.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
שיתוף במקרקעין הינו תוצר נסיונם של יחידים לרכוש ולנהל במשותף נכס מקרקעין על מנת לחלק סיכונים ולהעצים תפוקות כלכליות.
לעיתים, מתהווה השיתוף מכורח הנסיבות ולאו דווקא מרצון השותפים (ראה לדוגמה מקרה של הורשת נכס מקרקעין למספר יורשים זרים). חוק המקרקעין מקדיש פרק שלם לסוגיית השותפות במקרקעין ולא בכדי. במסגרת יחסי השותפות (ובמיוחד כשמושא השותפות הוא נכס מקרקעין) עלולים להיווצר חילוקי דעות בין השותפים בכל הנוגע לאופן ניהולו ותפעולו של הנכס.
לא אחת נוצר מצב בו אחד השותפים מבקש לעשות שימוש בלעדי במקרקעין בהסכמת השותפים האחרים (מצב זה מתרחש למשל כאשר אחד השותפים מבקש להתגורר בנכס המשותף בעוד השותפים האחרים מתגוררים במקומות אחרים ואינם מתנגדים לכך). אך מה הדין מקום בו לא קיימת הסכמה בין השותפים?
סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע ביחס לעניין זה, כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב בתשלום דמי שימוש ראויים ליתר השותפים (התשלום נעשה על פי חלקו היחסי של כל אחד מהשותפים האחרים במקרקעין).
סוגיית "דמי השימוש במקרקעין משותפים" מתחדדת עוד יותר בכל הנוגע ליחסי שותפות במקרקעין בין בני זוג. בהקשר זה מעניין לשאול האם בן זוג שעוזב דירת מגורים המשותפת לו ולבן/בת זוגו עקב סכסוך או פרידה זכאי לקבל מבן הזוג הנותר בדירה דמי שימוש ראויים?
בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב דן בשאלה זו באחרונה ודחה תביעה לדמי שימוש ראויים שהגיש גבר נגד גרושתו (תמ"ש 22245/95, מיום 9.12.07).
הצדדים נישאו זה לזו ביום 30.6.77, והתגרשו זה מזו ביום 25.10.99. בכתב התביעה שהגיש כ-3 שנים לאחר הגירושין, ביקש הגבר (התובע) לחייב את גרושתו (הנתבעת) בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממועד עזיבתו את הדירה ועד מועד מתן הגט, במהלכה התגוררה האשה בדירתם המשותפת בבת ים בלוויית ילדיהם של בני הזוג (דמי השימוש שהתבקשו התייחסו רק לחלקה היחסי של האשה).
האשה טענה מנגד, כי הזמינה את התובע לשוב להתגורר בדירת המגורים, ואף שלחה לו מכתבים בנושא אך הוא בחר לחיות עם חברתו לחיים בדירה אחרת.
האשה טענה עוד, כי בתקופה האמורה טרם ניתן גט ולכן היתה עדיין נשואה לתובע וזכאית מכח דיני המזונות למדור חינם בדירה ומשכך לא ניתן לתבוע ממנה דמי שימוש בגין מגוריה בדירה.
לאחר שמיעת הצדדים פנה בית המשפט לניתוח המסגרת הנורמטיבית החלה בעניין הנדון.
בית המשפט מצא לצטט מפסיקת ביהמ"ש העליון ("פסק דין זרקא" המהווה את תמצית ההלכה בעניין זה), שם נקבע כי החובה לשלם דמי שימוש מתקיימת רק כאשר השותף המשתמש השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי במידה ולא נמנע השימוש מיתר השותפים (גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל) אזי השותף שהשתמש אינו חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים.
בית המשפט הוסיף ומנה את הכללים המנחים בסוגיה זו, בהעדר הסכם מפורש בין בני זוג הקובע אחרת.
נקבע, כי כדי לחייב בן זוג המתגורר בדירה המשותפת לשלם למשנהו שאינו מתגורר עוד בדירה דמי שימוש, יש צורך בקיומה של מניעה למגורים של בן הזוג האחר בדירה הנגרמת על ידי בן הזוג המתגורר בדירה, כגון מניעה פיזית של כניסת בן הזוג האחר לדירה או מניעת מגורי בן הזוג האחר בדירה על ידי התנהגות ההופכת את החיים המשותפים בדירה לבלתי נסבלים.
לעומת זאת, כאשר בן הזוג עוזב מרצונו את הדירה המשותפת כדי לנהל מערכת יחסים עם בן זוג אחר - אין חבות בדמי שימוש.
מקרים נוספים בהם אין לחייב בדמי שימוש הם כאשר בן הזוג הנותר להתגורר בדירה המשותפת זכאי על פי החלטה שיפוטית למזונות ומדור מבן הזוג האחר שעזב את הדירה, או כאשר בן הזוג שאינו מתגורר בדירה ויתר על התביעה לדמי שימוש במפורש או בדרך התנהגות.
במקרה הנדון נקבע, כי התובע הודה בעדותו בבית המשפט, כי בתקופה הרלבנטית לתביעה היתה לו בת זוג אחרת (בעודו נשוי לנתבעת) שהיה נפגש איתה וישן בביתה מעת לעת.
נמצא עוד, כי במסגרת הליכים נוספים שהתנהלו בין הצדדים הודה התובע כי עזב את הבית מרצונו והעדיף לא לחזור על אף שהוזמן לעשות כן על ידי הנתבעת.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט כי התובע לא הרים את נטל השכנוע המוטל עליו ולא הוכיח שהיתה מניעה למגוריו בדירת המשפחה וכי הגורם למניעה היתה אשתו- הנתבעת ולפיכך, נדחה התביעה.
לדידי, בכל הכבוד, גישת בית המשפט במקרה הנדון (כפי שבאה לידי ביטוי בפסקי דין נוספים שניתנו באחרונה) הינה ראויה, שכן אין מקום לחייב שותף שעשה שימוש במקרקעין משותפים לשלם דמי שימוש ראויים לשותף אחר שעזב את המקרקעין מרצונו ומיוזמתו (מבלי שהיתה מניעה כלשהי להמשך השימוש על ידו במקרקעין).
רק במקרים בהם מנע אחד השותפים את השימוש במקרקעין מיתר השותפים, יש מקום לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגובה שוויה הכלכלי המקורב של ההנאה שנמנעה.
מובן, כי נושא זה מתחדד עוד יותר כאשר מדובר בשותפים שהינם בני זוג המצויים בסכסוך או בהליכי גירושין ומובן עוד, כי נכון לראות בבן הזוג שעזב את הנכס המשותף (דירת המשפחה) לטובת חיים עם פרטנר אחר, כמי שויתר על זכאותו לדמי שימוש ראויים.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
