דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


קנייה,מכירה ובנייה על מגרשים של בתי יוקרה בסביון,פרטים מהותיים שחשוב לדעת. 

מאת    [ 16/10/2022 ]

מילים במאמר: 1204   [ נצפה 431 פעמים ]

קנייה,מכירה ובנייה על מגרשים של בתי יוקרה בסביון,פרטים מהותיים שחשוב לדעת:
1.האם המדובר על מכרז מגרשים בסביון של רשות מקרקעי ישראל, יש לבחון את מספר המכרז ולקרוא לעומק את מסמכי המכרז וכן לקחת בחשבון ערבויות ובטוחות בין היתר.
הליך השתתפות בכל הנוגע לתחום מכרזים. הכוונה להשתתפות במסגרת מכרז מגרשים שונה מקניה של מגרשים שלא באופן מכרז.
כיצד יש לבחון מגרש או מגרשים ברמה גבוהה?
נניח שברצונכם למכור מגרש בסביון או לבחון מגרשים למכירה בסביון,
יש לבחון את הפרטים על אותם מגרשים ספציפים.

  1. היבט ואספקט של תכנון
  2. תנאי העסקה ותשלומים.
  3. אם המדובר במכרז, אזי אז לבחון את מסלול המכרז, תנאים נוספים, הליך הפקדת ערבות, להבין כיצד נבחר הזוכה, תנאי התקשרות עם הזוכה ומה קורא אם ישונו התנאים של המכרז, יתארכו המועדים או יבוטל המכרז

כל זאת ועוד שלל בדיקות מקדמיות.
 במידה ואותם מגרשים בסביון נשוא ההסכם או נשוא העניין בבעלות של מקרקעי ישראל שהינם עשויים להיות אחד משלושת הגופים הבאים: המדינה,קק"ל ורשות הפיתוח ובפועל אותם מגרשים אשר בבעלות מקרקעי ישראל מנוהלים באמצעות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל).
במקרה זה יש לבחון בקפידה את נוסח הסכם החכירה-חוזה החכירה של אותו מגרש או מגרשים נשוא העסקה.
יש לקרוא ולהכיר את חוקי המדינה, גם אך, לא רק חוק מקרקעי ישראל, חוק יסוד מקרקעי ישראל, חוק התכנון והבניה וכדומה.
וכן את החלטות מועצת מקרקעי ישראל השונות וכן את התשלומים הנלווים הקיימים או שיחולו בעתיד כתוצאה מכך שהבעלות בשטחי מגרשים אלו שייכים לרמ"י.
אם מדובר במכרז אשר קשור לתחום מגרשים בסביון יש לבחון אם קיים נוסח חוזה לביצוע תשתיות שייחתם עם החברה שתפתח את הקרקע.
ובכללי בחינת מסמכים, היתרים, היטלים וכללים של מועצה מקומית סביון ובפרט מטעם מחלקת הנדסה של מועצה מקומית סביון, תכניות מתאר ועוד.
יש לבחון את התב"ע אשר כוללת תקנון ותשריט וכן בחינה של מפת מדידה של אותו מגרש.
אלו מעט מאד בדיקות שצריך לבצע בכל הנוגע לתחום מגרשים ויש עוד שלל דברים שצריך לבדוק.
מגרשים בסביון, רמ"י ומה שביניהם
אם המדובר על מגרשים בסביון שמנוהלים על ידי רמ"י, אז יש להבין שקיימים שני שלבים: 1. חתימה של חוזה פיתוח שבו מתחייבים לפתח את השטח נשוא ההסכם תוך תקופה נקובה 2. חתימה על הסכם חכירה.
הסכמי חכירה בן חוכרים של מגרשים לבין רמ"י עשויים להיחתם גם לתקופה של 98 שנים ולפעמים גם עם אופציה וזאת בתנאים שיהיו נהוגים ברמ"י במועד החידוש.
כיצד בוחנים פרטים של מגרשים בסביון?
יש לבחון מספר מגרש או לברר מהם מספרי המגרשים בהתאמה.
יש לבחון את מספרי הגוש או החלקה, אם תרצו לברר את מספרי הגוש והחלקה של מגרשים בסביון הנכם מוזמנים להתקשר לח"מ.
יתכן שיהיו מספר מספרי חלקות בגוש מסוים.
יש להכיר מה השטח לפי מ"ר של המגרש.
ולפי קביעת שמאי שהינו מוסמך לקבוע שווי נכסים במדינת ישראל לקבוע מה המחיר הן לעניין מכירה והן לעניין קניה.
אם עסקינן בתחום מכרז מגרשים אז יש לבחון גם מה גובה הערבות ומה הוצאות הפיתוח.
גם אם לא מדובר במכרז יש לבחון את הוצאות הפיתוח.
יש להבין איזה תכניות חלות על המגרשים כהגדרתן בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965.
יש לבחון את ייעוד הקרקע.
ובמסגרת התכנית לבחון תקנון, תשריט וכן מפת מדידה.
מגרשים בסביון- היבט תכנוני פיזי
יש לבחון לעומק את זכויות הבניה ובחינה של מקסום אחוזי הבניה והפועל היוצא להבין מה השטח שניתן לבנות עליו וכמה מטרים רבועים ניתן לבנות, בדיקה של תיק המידע ברשות המקומית או ברשויות התכנון המוסמכות, גבולות מגרשים שגובלים עם המגרש נשוא הענין, שטחים גובלים,קווים של בנין, במה כרוך להוציא היתר בניה.
במקרה של מכירת מגרשים יש לבדוק אספקט של תשלום היטל השבחה.
כמו כן אם הקרקע שייכת לרמ"י במסגרת תשלומים עכשווים או עתידיים יש לבחון תשלום בגין שינוי יעוד או הקלה, דמי היתר, היוון ודמי חכירה ועוד.
 מגרשים בסביון עוד כמה דברים שחייבים לבדוק לפני קניה של מגרשים: 
במסגרת בדיקות נרחבות שמבצעים בודקים גם המצאות של גזים בקרקע או זיהומים בקרקע, יש בחינה שנקראת "סקר קרקע".
כמובן שיש לפעול לפי הנהלים של המשרד להגנת הסביבה, יתכן שהדבר יהיה כרוך בביצוע פעולות איטום מסוימות.
מסמך עיצוב אדריכלי כמובן שגם יש להכין על ידי אדריכלים מוסמכים.
בכל הנוגע לתחום פיתוח מגרשים יש לבחון תשתיות דרכים, ניקוז, פיתוח, תשתיות מים וביוב, הפקעות וכן לקחת בחשבון בחינה של רשות העתיקות וכדומה.
בבניה על מגרש ליד כביש יש גם לשים דגש על בחינה של אקוסטיקה.
יש לבחון גם שאין פולשים על שטח אותם מגרשים נשוא העניין, מחוברים, מטרדים, ממצאים הנדסיים, שיפועים, טופוגרפיה, מפלסים, דרכי גישה לשטח המגרש הבודד, פינוי אם צריך של מטרדים ומפגעים.
מגרשים, רשות העתיקות ומה שביניהם
במידה ויוכרז האתר כרשות עתיקות יש לקחת בחשבון ביצוע סקרים ארכיאולוגי, פיקוח, חפירות, בדיקות וישנן חפירות מסוג בדיקות וחפירות מסוג הצלה וגם אם ימצאו נכסים ארכיאולוגים אז חשוב לדעת שהם מוגדרים כנכסי המדינה ויש לנקוט פעולות שמירה וזהירות לשמרם.
החוק הרלוונטי לכך הינו חוק העתיקות.
מגרשים בסביון, עודפי חפירה:
יתכן שכתוצאה מחפירה בשטחי מגרש או מגרשים יהיו עודפים כמו חול, אדמה, אבנים, פסולת וכדומה ויתכן שיגרמו כמובן גם כתוצאה מפיתוח אותו מגרש.
יש לשכור את שירותיהם של קבלני משנה טובים לפי המלצה וזאת לאורך כל הדרך.
כמובן שאין לשרוף או לקבור פסולת כלשהיא, אלא לפנות בפועל לפי חוק באופן שלא יצור מטרדים מיותרים.
מחירי מגרשים סביון או מהי עלות של מגרשים בסביון?
לאחר בחינה של כל האספקטים התכנוניים, ההיבטים הפיזיים והמשפטיים יש להגיש אם תבחרו בכך הצעת מחיר על שטח המגרש או עבור שטחי מגרשים בסביון, זאת תוכלו להתייעץ עם הח"מ וכן עם שמאי מקרקעין מוסמך.
יש לציין מה הצעת המחיר עבור מגרש זה או אחר והאם מחיר אשר מפורט בהצעה כולל או לא כולל מע"מ.
פיתוח מגרשים אשר מנוהלים על ידי רמ"י
בדרך כלל יש זמן קצוב שניתן במסגרת הסכם פיתוח שהצדדים אליו הם רמ"י מצד אחד וחוכר הקרקע מצד שני.
שלש שנים, 48 חודשים לפיתוח וכן הלאה, יש לבחון לגופו של ענין ואחר כך להתקדם בהנחה שעמדנו בתנאי הסכם הפיתוח להסכם חכירה ארוך טווח.
יש לבחון גם את החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות רלוונטיות לפיתוחי מגרשים.
מגרשים רישומי זכויות
יש לבחון את נסח רישום המקרקעין וכן אם הקרקע של רמ"י אז טופס אישור זכויות.
בפרספקטיבה משפטית של מגרשים, אז יש לקחת בחשבון  הכנת תכניות מדידה ורישום בלשכת רישום המקרקעין, העברה של זכויות, רישום של עיקולים,משכנתאות, בחינת רישומים של בתים משותפים, רישומים של זכויות ומיסוי.
מגרשים, פרצלציה והקשרים
יש לבחון האם הקרקע עברה פרצלציה(חלוקה) והאם אותה חלוקה והכוונה לפרצלציה נרשמה בפועל בספרי המקרקעין.
מגרשים והקשר לזיקת או לזיקות הנאה
זיקת הנאה כהגדרתה היא שעבוד של מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם.
יש פרוט גדול בנושא זה בחוק המקרקעין.
זיקת הנאה עשויה להיות לטובת יחיד וכן לטובת חבר בני אדם או לדוגמא לטובת העברת תשתיות, שבילי אופניים, שביל למעבר לביה"ס ועוד.
זיקת הנאה תסומן בתשריט.
יש לבחון  במסגרת הפרטים של המשא ומתן מחיר, מועד מסירה ותנאי תשלום, בין היתר.
מגרשים הוצאות פיתוח:
יש לקחת בחשבון בדיקה של עבודות פיתוח תשתיות, מים וביוב ועוד.
 יש להכיר מושגים ומונחים כמו מדד תשומות הבניה ולקחת את עלויותיו בחשבון.
חוזה חכירה מהוון האומנם?
חוזה חכירה נחתם מול רמ"י.
הצדדים: רמ"י והחוכרים.
החוזה החכירה מפורט שאותם מגרשים נשוא ההסכם מנוהלים על ידי רמ"י.
בחוזה תפורט תקופת החכירה ואם יש תקופת חכירה נוספת, מטרת החכירה, כמה ניתן לבנות והתמורה, במסגרת דמי חכירה.
יש התייחסות בהסכם גם למפת מדידה שצריכה להערך על ידי מודד מוסמך.
וכן לעיתים יש התייחסות לפרצלציה, מדידה, הכנה של מפות, איחוד, איחוד וחלוקה, חלוקה מחדש רישום המגרש בטאבו ועוד.
ישנן בנוסף לכל הנקודות למחשבה שהתייחסנו אליהן במדריך זה עוד שלל של בדיקות שצריך לבצע בנוגע לתחום מגרשים בסביון.
אם ברצונכם לדעת מה עוד צריך לבדוק לפני קנייה או מכירה של מגרשים בסביון, אשמח להיפגש.

יגאל רודה מנכ"ל משותף בסניף הדגל סביון-אונו הפועל כ-3 עשורים ונחשב לאוטוריטה בייצוג,שיווק ותיווך מקצועי של בתי יוקרה,אחוזות ומגרשים בסביון.אוהב את העבודה.




מאמרים חדשים מומלצים: 

מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר מומחה
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה
ספינת האהבה -  מאת: עומר וגנר מומחה
אומנות ברחבי העיר - זרז לשינוי, וטיפוח זהות תרבותית -  מאת: ירדן פרי מומחה
שיקום והעצמה באמצעות עשיה -  מאת: ילנה פיינשטיין מומחה
איך מורידים כולסטרול ללא תרופות -  מאת: קובי עזרא יעקב מומחה
התוצאה הסופית -  מאת: נדב ברקאי מומחה
תסמונת מטבולית והקשר לתזונה קטוגנית  -  מאת: אילנה בירקין מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב