יחידת דיור נפרדת לבן משפחה איננה פיצול 

ועדת הערר המחוזית משנה תפישת עולם בסוגיית "פיצול הדירות".

תופעת פיצולי הדירות הפכה לתופעה רחבת היקף במקומותינו במהלך מספר שנים, עד שסומנה כיעד ל"חיסול ממוקד".

מחלקות הפיקוח על הבניה והגורמים הנוספים ברשויות המקומיות, עומלים קשה בנסיון למגר את התופעה ואף נחלו הצלחה לא מבוטלת.

עם זאת, יש להודות, כי ללא סיועם של בתי המשפט, לא ניתן היה לסמן הצלחה בעניין זה.

בשורה של פסקי דין, קבע בית המשפט סטנדרטים נוקשים ודווקניים ביותר הן בהיבט ניתוח יסודות העבירה במסגרת הכרעות הדין והן בקביעת עונשים קשים (ולעיתים חסרי פרופורציה). 

ככלל, נקבעו בפסיקה שני מבחנים לצורך התמודדות עם השאלה האם חלוקת דירה למספר יחידות הינה חלוקה מותרת או שמא מדובר בפיצול האסור על פי חוק. האחד הוא "המבחן הפונקציונאלי", הבודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות שנוצרו לאחר חלוקת הדירה "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כניסה נפרדת, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב, מקלחת, שירותים, מטבח וכד'). השני הוא "המבחן היעודי", הבודק מהו יעודן של היחידות החדשות- קרי, האם השימוש בהן הוא שימוש שתועלת מסחרית בצידו. 

באחד המקרים המוכרים יותר שנדונו, טען נאשם, כי חילק את דירתו על מנת לאפשר לאחותו ולביתה הקטינה קורת גג לאחר גירושיה (תיק 10118/09 מ"י נ' שמשון יוסי, בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב). 

בית המשפט הרשיע את הנאשם וקבע, כי אין בעובדה שאחות הנאשם גרה באחת היחידות כדי לשנות ממסקנתו שהדירה פוצלה, וזאת משום שהמבחן היעודי "אינו בא לבחון שימוש בפועל ברגע נתון, אלא את יעודו הכולל של הנכס והכשרתו מבחינה מהותית לתכלית כזו או אחרת". הכרעה זו נותרה ללא שינוי בערעור. 

לאור פסק הדין הנ"ל, סברתי בזמנו, ברשימה שהתפרסמה כאן, כי ראוי לנקוט זהירות מירבית בהפעלת המבחנים שנקבעו בפסיקה, שכן הרחבתם יתר על המידה על ידי בחינת פוטנציאל מעשי הנאשם, תחת בחינת מעשיו בפועל, עלולה לגרום לפגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין.

והנה באה לה לאחרונה גישה אחרת, המביאה עימה רוח חדשה, נכונה יותר ומותאמת יותר למציאות החיים. 

הכוונה להחלטה שיצאה תחת ידי ועדת הערר המחוזית תל אביב (יו"ר הועדה- עו"ד מיכה גדרון), אשר דנה בערר על החלטת הועדה המקומית רמת גן בעניינה של דירה ברחוב אלוף דוד 157 רמת גן. 

במסגרת הערר, טענו המשיבים (שכניהם של העוררים), כי דירת העוררים פוצלה על ידי יצירת יחידת דיור נפרדת המשמשת למגורי אביו של אחד העוררים. 

לאחר דיון בטענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את טענת השכנים וקבעה, כי "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית המגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות דיור... גם כאשר הסידורים הפנימיים בדירה מאפשרים פרטיות לבן המשפחה, כגון על ידי קיום כניסה ישירה ונפרדת (בהיתר) לחלק מהדירה בו הוא מתגורר... ובלבד שישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה ליתר חלקי הבית ולא יוסדרו תשתיות נפרדות לאותו חלק של הדירה, כגון מונה חשמל או מים נפרדים".

הועדה הוסיפה וקבעה, כי מציאות בה אחד ההורים המבוגרים עובר להתגורר בדירת ילדיו, או זוג צעיר המתגורר בדירת הורי אחד מבני הזוג, אינה יוצרת שתי יחידות דיור. 

לפיכך, כך נקבע, "העובדה כי האבא של אחד העוררים מתגורר בחלק מהבית אינה מהווה פיצול של הדירה".