דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


שמאי מקרקעין ופסק דין רוטמן בבית משפט עליון לעניין הפקעות 

מאת    [ 28/06/2012 ]

מילים במאמר: 550   [ נצפה 3317 פעמים ]

בפני שמאי מקרקעין ניתנו הכלים והקריטריונים הקובעים להערכת שווי שוק לצורך פיצויי הפקעה.

 

אחת השאלות המרכזיות בהן דן פסק הדין הנה: האם יש לשלם פיצויים מהמ"ר הראשון או ניתן לקזז 25% בהתאם לןהוראות של פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור/הדרכים ומסילות ברזל.

בפסיקתו קובע השופט כי כאשר ההפקעה הנה לצורך הקמת תשתית לאומית כגון כבישים, מסילות, רשות הניקוז וכד' אזי יש לשלם פיצויים החל מהמ"ר הראשון.

 

ובכלל הקריטריון היחידי שלפיו תיבדק הזכות לקבל פיצויים החל מהמ"ר הראשון הנו האם הושבחה יתרת הקרקע שנשארת בידי בעלי הזכויות.

לפיכך, בעיקר קרקעות חקלאיות אין ספק שיתרת הקרקע הנותרת לא רק שלא הושבחה אלא אף פוחת שוויה.

אמנם מיד עולה השאלה האם במידה וכן יש השבחה מהיו גבולה האם השבחה הנה עליה בערך היתרה של 5% או 50% או 150%, כמובן שבנושא זה עדיין בית המשפט העליון לא אמר את דברו ורק הפרקטיקה והעתירות שבדרך יביאו את התשובות.

כעט, מצב זה יביא את הרשויות (המדינה והגופים המפקיעים) לטעון, כי ערך הקרקע הנותר הנו בעל פוטנציאל רב- טענה זו עד היום הייתה של בעלי הזכויות והרשויות בכל דרך ובכל מקום טענו, בלהט, שיש להתעלם מכל פוטנציאל.

האם כיום יקבלו הרשויות את הטענה, של רבים מחברי שמאי מקרקעין, כי שווין של קרקעות חקלאיות צמודות פיתוח מגלם בעיקר את הציפיה לשינוי יעוד תוך התחשבות בצפיפות החזויה, אומדן עלות פיתוח, היטל השבחה חזוי בגין שינוי היעוד, הזמן הנדרש לאישור התכנית והסיכונים והסיכויים באישורה.

 

לאור ההתקדמות בהכרה ששמירת זכויות הקניין הפרטי הנו ערך עליון והמדינה על רשויותיה השונות לאט לאט הולכת ומבינה כי לא ניתן להפקיע ללא תשלום מלא של 100% משווי המקרקעין והדרך שנותרה היעילה ביותר לבצע הפקעות הן למטרת תשתיות לאומיות והן למטרת שטחי ציבור ומבני ציבור הנה על ידי תכניות "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה מחדש של קרקע.

 

דוגמא לכך, בהפקעות מע"צ בכביש "מכבית" ובאזור רעננה, גני תקווה, הציגה מע"צ באמצעות תכנית שנקראת תת"ל 15, כי הפיצוי שיינתן לבעלי הקרקעות, המיועדות להפקעה, יעשה באמצעות תכנית רה פרצלציה עתידית. 

דעתי, מצב דברים שכזה משפיע לרעה הן על זכויותיהם של בעלי הקרקעות שאינן מופקעות, דווקא מכיוון היטל ההשבחה, כי בפועל הפיצוי בגין ההפקעה ניתן במסגרת התכנית על ידי הגדלת הזכויות מה שמאפשר לועדות המקומיות לדרוש היטל השבחה, אשר נופל רובו ככולו על אותם אלה שלא מקבלים פיצוי כספי ולכן, כיום בסוג תכניות כאלה יכול שמאי מקרקעין המצוי בנושא לדרוש הפחתה משמעותית גדולה בגין דרישת היטל ההשבחה.

 

בנוסף, מפס"ד "רוטמן" ניתן להבין כי כאשר אנו שמאי מקרקעין עוסקים בשווין של קרקעות חקלאיות, נהוג לתרץ שמחירי העסקאות המדווחים הנם נמוכים ונובעים מהרצון לצמצם את החבות במס רכישה ובעיקר במס שבח. לעומתם שלטונות המס במקרים לא מעטים טוענים כי מחיר העסקה המדווח הנו נמוך משמעותית ואינו משקף את שווי העסקה.

כיום לאור "הלכת רוטמן", ניתן להכניס סעיף בהסכמי המכר כי הקונה לוקח על עצמו את הזכות   

לקבלת פיצויי הפקעה שיחולו על החלקה בעתיד ולפיכך, פועל יוצא הנו מחיר נמוך המשולם כיום לאור העובדה שלא בטוח שהפיצויים ישולמו ובטח לא עפ"י ערכם הראלי בשוק המקרקעין.

מכאן, שמחיר העסקה הנמוך המדווח מביא בחשבון את הסיכונים שלקח על עצמו הקונה.

 

 

שומות מקרקעין ו/או חוות דעת  לעניין פיצויי הפקעה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.                           

שמאי מקרקעין בעל תואר ראשון במדעי החברה מאוניברסיטת חיפה. בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל-אביב, 1995. שמאי מקרקעין מוסמך מטעם מועצת שמאי המקרקעין, 1996, רשיון מס` 503. מוסמך כמגשר ע"י המרכז הישראלי למשא-ומתן וישוב סכסוכים - מכון נאמן, 1998. משנת 1999 - מנהל משרד עצמאי לשמאות מקרקעין, המתמחה במתן חוות דעת מקצועיות בתחום שמאות המקרקעין.
כתובת: תל אביב דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977




מאמרים חדשים מומלצים: 

לגלות, לטפח, להצליח: חשיבות מימוש פוטנציאל הכישרון לילדים עם צרכים מיוחדים -  מאת: עמית קניגשטיין מומחה
המדריך לניהול כלכלת משק בית עם טיפים ועצות לניהול תקציב -  מאת: נדב טל מומחה
חשבתם שרכב חשמלי פוטר מטיפולים? תחשבו שוב! -  מאת: יואב ציפרוט מומחה
מה הסיבה לבעיות האיכות בעולם -  מאת: חנן מלין מומחה
מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה
ספינת האהבה -  מאת: עומר וגנר מומחה
אומנות ברחבי העיר - זרז לשינוי, וטיפוח זהות תרבותית -  מאת: ירדן פרי מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב