דף הבית  >> 
 >> 

הרשם  |  התחבר


מה בין פינוי בינוי ותמא 38- מאת עורך דין דן הלפרט 

מאת    [ 20/01/2012 ]

מילים במאמר: 467   [ נצפה 2887 פעמים ]

פרוייקט פינוי בינוי הוא ללא ספק האמצעי להגשמה מירבית של עקרון ההתחדשות העירונית הצובר תאוצה בשנים האחרונות.

בהשוואה לאחותו הצעירה- תמ"א 38- ה"מטפלת" בשיפור בניה קיימת והשבחתה, משיג פרוייקט פינוי בינוי- שינוי מהיסוד (תרתי משמע) של בניין או מתחם בניינים  לרבות פיתוח סביבתי.

בעיה אקוטית המשותפת לשני סוגי הפרויקטים הללו נובע מהצורך בקבלת הסכמת דיירי הפרוייקט לביצועו.

וראה זה פלא, דווקא חייה של תמ"א 38 קלים יותר בעניין זה. בעוד שלצורך הוצאתו לפועל של פרוייקט תמ"א 38 נדרש רוב חלקי של בעלי הדירות בבניין (66%), אזי לצורך פרוייקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הקיים ללא יוצא מן הכלל.

ועוד פלא- בעוד שהוענקה לבית המשפט הסמכות להתיר ביצוע פרוייקט תמ"א 38 חרף סירובם של חלק מהדיירים, הרי שסמכות דומה אינה נתונה לו במקרה של פרוייקט פינוי בינוי.

אם כן מהי תרופתם של דיירים החפצים בביצוע פרוייקט פינוי בינוי כנגד מתנגדיו? לעניין זה חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006‏ הקרוי "חוק הדייר הסרבן" המאפשר לרוב הדיירים במתחם להגיש תביעה כספית- נזיקית כנגד מיעוט הדיירים המתנגד לפרוייקט מטעמים בלתי סבירים וזאת בגין הנזק שנגרם בשל סירובם.

עד לאחרונה קבע החוק כי רוב של 80% מכלל הדיירים בכל בניין במתחם רשאי להגיש תביעה נזיקית כנגד דיירים המתנגדים לפרוייקט.

ביום 6.1.11 אישרה הכנסת תיקון לחוק (במסגרת חוק ההסדרים) לפיו רוב של 66% מהדיירים בכל בניין המצדדים בפרוייקט (ובתנאי שקיים רוב של 80% בכלל הבניינים במתחם) יוכל להגיש תביעה כנגד המתנגדים.

מעט מאוד הליכים משפטיים נוהלו עד כה בגין עילה הנובעת מחוק זה בעיקר משום משך הזמן הרב שאורכים הליכים משפטיים כגון אלה.

סיבה נוספת למיעוט ההליכים בעניין זה, היא תוצאותיהם המוזרות, לעיתים.

כזה הוא הליך שנוהל בבית משפט השלום בתל אביב (גואטה נ' בר נתן) שעניינו תביעת מספר דיירים שביקשו לקיים פרוייקט פינוי בינוי כנגד דייר שהתנגד לפרוייקט.

במרוצת ההליכים המשפטיים הגיעו הצדדים לכדי פשרה שבמסגרתה הסכים הנתבע לחזור בו מהתנגדותו לפרויקט.

עד כאן נראה כי החוק השיג את מטרתו, אולם לקראת תום ההליך המשפטי התעוררה השאלה איזה צד ישלם למשנהו הוצאות משפט בגין ההליכים שנוהלו.

מחד, טען ב"כ התובעים כי התביעה השיגה את יעדה ומשכך יש לחייב בהוצאות את הנתבע בשל שהתנגדותו לפרוייקט היא שאילצה את התובעים להגיש את התביעה.

מנגד, טען ב"כ הנתבע כי ההליך המשפטי נוהל בראש ובראשונה על מנת להפעיל לחץ בלתי לגיטימי על הנתבע שיחזור בו מהתנגדותו לביצוע הפרוייקט ומשכך חרף חזרתו של הנתבע מהתנגדותו יש לחייב את התובעים בהוצאות.

לאחר שמיעת טיעוני הצדדים מצא בית המשפט לקבל דווקא את גישת הנתבע וחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות בסך 170,000 ש"ח.

לדידי, תוצאת פסק הדין מכרסמת באפקטיביות של חוק הדייר הסרבן ועלולה לגרום לתופעה גוברת של סרבנים פיקטיביים שכל רצונם לגרוף לכיסם סכומי כסף שונים אגב עסקת פינוי בינוי, כל זאת בניגוד לרציונאל הטמון בבסיס החוק לפיו אמורה הסנקציה הכספית להוות גורם מרתיע כלפי הדייר הסרבן.

עו"ד דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.




מאמרים חדשים מומלצים: 

חשבתם שרכב חשמלי פוטר מטיפולים? תחשבו שוב! -  מאת: יואב ציפרוט מומחה
מה הסיבה לבעיות האיכות בעולם -  מאת: חנן מלין מומחה
מערכת יחסים רעילה- איך תזהו מניפולציות רגשיות ותתמודדו איתם  -  מאת: חגית לביא מומחה
לימודים במלחמה | איך ללמוד ולהישאר מרוכז בזמן מלחמה -  מאת: דניאל פאר מומחה
אימא אני מפחד' הדרכה להורים כיצד תוכלו לנווט את קשיי 'מצב המלחמה'? -  מאת: רזיאל פריגן פריגן מומחה
הדרך שבה AI (בינה מלאכותית) ממלאת את העולם בזבל דיגיטלי -  מאת: Michael - Micha Shafir מומחה
ספינת האהבה -  מאת: עומר וגנר מומחה
אומנות ברחבי העיר - זרז לשינוי, וטיפוח זהות תרבותית -  מאת: ירדן פרי מומחה
שיקום והעצמה באמצעות עשיה -  מאת: ילנה פיינשטיין מומחה
איך מורידים כולסטרול ללא תרופות -  מאת: קובי עזרא יעקב מומחה

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

©2022 כל הזכויות שמורות

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים

לכותבי מאמרים:
פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
תנאי שימוש במאמרים



מאמרים בפייסבוק   מאמרים בטוויטר   מאמרים ביוטיוב