זה מספר שנים שהממשלה אישרה את תוכנית המתאר 38 (תמא 38) כתוכנית היערכות לקראת רעידות אדמה גדולות בישראל. במסגרת התוכנית זוכים דיירי הבית להקלות מס והטבות דוגמת מתן היתרי בנייה תמורת נכונותם להרים פרויקט שבמסגרתו יחוזק בניין שנבנה לפני שהתקן נכנס לתוקפו, ויותאם לתקן הקיים בישראל לבניינים כנגד רעידות אדמה. במקביל, יזכו דיירי הבניין ברשות לערוך שינויים שיעלו את ערכי דירותיהם כגון שיפוץ חדר המדרגות וחזית הבניין, הוספת מעלית, הוספת קומות על הגג ובקומות הביניים (בבתים על עמודים) ובהרחבת הדירות הקיימות על ידי הוספת חדר או מרפסת לדירות הקיימות.
פרויקט תמא 38 מהו?על פי רב, פרויקט תמא 38 משמעו שכירת קבלן אשר מבצע את החיזוקים הדרושים בבניין וכן כל עבודת שיפוץ, הרחבה ובנייה נוספת נדרשת תמורות היתרי הבנייה. הקבלן מצידו זוכה בביצוע עבודה שבסופה יהיו בידיו דירות למכירה ללא צורך ברכישת קרקעות, הדיירים מצידם זוכים בחיזוק המבנה, הרחבת דירותיהם ושיפוץ הבניין ככללותו – ללא צורך בהשקעה נוספת בתשלום עבור שיפוצים והרחבות אלו. למרות ההטבות, קיים במקרים רבים קושי להביא את כלל הדיירים בבניין משותף לידי הסכמה לביצוע פרויקט תמא 38.
הסיבות להעמדת קשיים על ידי הדיירים לביצוע פרויקט תמא 38בראיה ארוכת טווח, פרויקט תמא 38 מעלה את ערך הדירות הקיימות ומעלה את בטחון הדיירים למקרה בו תתרחש רעידת אדמה. ובכל זאת, נתקלים לא אחת בקשיים להגיע להסכמה גורפת לביצוע פרויקטים מסוג זה.
הסיבות העיקריות לקשיים הללו נובעות מכמה גורמים:
• בורות וחשש מהבלתי נודע – במקרה זה הסבר מקצועי ומקיף עשוי להפיג את חששות הדיירים המתלבטים.
• חשש מאובדן הכנסה מהשכרת הדירות בתקופת הבנייה – במקרים רבים ניתן להגיע עם השוכרים להבנה על פיה שכר הדירה ישאר כמות שהוא בתקופת הבנייה וישאר קבוע למשך שנתיים לאחריה.
• שינוי באורח החיים – חשש זה קיים בעיקר בקרב בעלי הדירות המבוגרים יותר. עירוב ילדיהם של בעלי הדירה בהחלטה עשוי להקל על תהליך קבלת ההסכמה.
• יחסים עכורים בין הדיירים – אלו המקרים הקשים ביותר שלרב אינם ניתן לפיצוח קל.
קיימת אפשרות לתבוע שכן המסרב לפרויקט תמא 38 בתביעה כספית על שום הנזק הכספי שנגרם לשכניו בעקבות סירובו. מכיוון שפרויקט תמא 38 נועד בראש ובראשונה לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ייתכן שאף ניתן יהיה לתבוע שכן סרבן בשל סיכון חיים. לסוגי התביעה הללו אין בטחונות כיוון שהמחוקק לא קבע חוקים ברורים בנושא תמא 38 ושכנים סרבנים.
מהו אחוז ההסכמה מקרב הדיירים לביצוע פרויקט תמא 38?ישנם סוגים פרויקט שונים של תמא 38: חיזוק המבנה בלבד, חיזוק ושיפוץ האיזורים המשותפים בלבד, חיזוק הכולל הרחבת הדירות הקיימות והוספת חדר בטחון, חיזוק הכולל הוספת קומות ודירות. הפרויקטים המשתלמים ביותר עבור הקבלנים המבצעים תמא 38 הם אלו הכוללים הוספת דירות, שמכירתן מכסה את עלויות השיפוץ והחיזוקים ואף מותירה רווח בידי הקבלנים.
כדי לקבל את הסכמת הדיירים לפרויקט תמ"א 38 נדרש רוב שונה מקרב הדיירים, בהתאם לסוג הפרויקט:
• פרויקט תמ"א הכולל חיזוק המבנה הקיים בלבד – נדרש רוב בעלי הדירות בלבד. במקרה זה, עלות השיפוץ תיפול ברובה על הדיירים וקרוב לודאי תתקל בהתנגדות עזה כיוון שעלות חיזוק כזה יכולה להגיע למאות אלפי שקלים.
• חיזוק המבנה והרחבת הדירות הקיימות – נדרש רוב של 60%, כאשר בעלויות הפרויקט ישאו רק אלו שדירתם תורחב.
• חיזוק המבנה והוספת דירות ששטח רצפתן קטנה משליש השטח הקיים (הוספת שתי דירות לבניין ובו 8 דירות, לדוגמה) – נדרש רב של 66% מהדיירים והסכמה מטעם המפקח על המקרקעין.
• חיזוק המבנה והוספת דירות ששטח רצפתן גדול משליש משטח הדירות הקיימות – נדרש רב של 100% מהדיירים.
לרב, תוספת קומה בודדת דורשת רב של שני שלישים מהדיירים, אולם הוספת שתי קומות, כפי שמתאפשר בעיריות רמת גן וראשון לציון, דורשת קבלת הסכמה מ-100% מהדיירים.
ניתן להגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמא 38 על ידי הוספת חדרי יציאה לגג בדירות החדשות. כדי לעשות זאת, נדרשת הסכמה של שלושת רבעים מהדיירים.
פרויקט תמא הוא פרויקט כדאי לטווח הארוך הן לדיירים והן לקבלנים, לפחות במרכז הארץ במקום בו שווי הקרקע גבוה משווי עלות החיזוק. יחד עם זאת, קשיים בקבלת הסכמה גורפת מכלל הדיירים לביצוע פרויקט תמא 38 מעכבים פרויקטים רבים, למרות היתרונות ועליית ערך הדירות הקיימות.
