מאמרים - משכנתא - מסלולי הלוואת המשכנתא. הדפסה מאתר מאמרים

משכנתא - מסלולי הלוואת המשכנתא.

נכתב על ידי מוטי שמואלביץ

[ הדפסת המאמר ]

שלום לכם קוראים יקרים, כאן מוטי שמואלביץ, אם מסלולי הלוואת המשכנתא הינם בגדר ה"לא ברור" עבורכם, אני מקווה שמאמר זה יצליח לעשות לכם טיפה סדר.... תהנו...

"מסלולי הלוואה, את מי זה מעניין בכלל, ומה זה בעצם אומר...? העיקר שהריבית תהיה נמוכה והכל בסדר...!" "הקשיבו הקשיבו" אני צועק בקולי קולות ברגע זה... "מסלולי ההלוואה אותם נבחר הם הפרמטר החשוב ביותר והבסיס לכל הלוואת המשכנתא... לאחר מכן נרצה לקבל את הריביות הטובות ביותר!!!

כעת נציג את מסלולי ההלוואה השונים על מנת לקבל יידע בסיסי על מסלולי ההלוואה השונים:


1. הלוואה לזכאים.
2. הלוואה בריבית קבועה לא צמודה.
3. הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.
4. הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.
5. הלוואת פריים(לא צמודה למדד המחירים לצרכן).
6. הלוואת מט"ח.



הלוואת זכאות

משרד הבינוי והשיכון מעניק הקלות והטבות לכל סוגי האוכלוסייה השונים בעת קבלת המשכנתא. ההקלות מתבטאות בריבית נמוכה יחסית לריבית השוק (לא בכל המקרים) ובתנאים נוחים יותר. ההקלות וההטבות נמדדות על-פי נקודות זכות שנקבעות על-פי קריטריונים מסוימים.
אדם זכאי לקבל "זכאות משכנתא" פעם אחת בחייו והיא ניתנת כשאדם קונה דירה בפעם הראשונה. כששני בני זוג רוכשים דירה יחד, הזכאות ניתנת רק אם לאחד מבני הזוג אין דירה הרשומה על שמו וגם לא הייתה דירה כזו.
במקרים בודדים רשאים משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לתת לאדם זכאות שנייה, וזאת לאחר תהליך בירוקראטי מסוים. כספי הסיוע ניתנים בריבית מסובסדת, אך ריבית זו אינה בהכרח הריבית הנמוכה בשוק.
הלוואה זו היא הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ודומה לכל הלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד. יתרונה הוא בכך שאין עמלת פירעון בתקופת ההלוואה.


הקריטריונים שמשפיעים על נקודות זכות הזכאות הם:


1. גילם של הלווים/הלווה.
2. סטאטוס משפחתי.
3. מספר שנות נישואים.
4. מספר ילדים.
5. מספר אחים ואחיות של כל אחד מהלווים.
6. שנות שירות צבאי/שירות לאומי.
אוכלוסיית הזכאים:
1. זוגות נשואים.
2. נכים מעל גיל 21.
3. עולים חדשים + וותק (זוגות או יחידים).
4. משפחות חד-הוריות.
5. יחידים מעל גיל 30.
6. בעלי שירות צבאי/שירות לאומי הרוכשים דירה באזורים א' או ב' שגילם יותר מ- 21.
כדי לממש את הלוואת הזכאות יש לבקש תעודת זכאות. על תעודת הזכאות ירשם גובה ההלוואה ותנאיה. ככל שנקודות הזכות יהיו גבוהות יותר, כך סכום ההלוואה יהיה גבוה יותר.

יתרונות ההלוואה


1. הלוואה שניתנת לפירעון מוקדם בלא עמלת פירעון בכל זמן נתון.
2. הלוואה מסובסדת - ריבית נמוכה (יש לבדוק טענה זו בכל זמן נתון).
3. הלוואה ניתנת לטווח ארוך - עד 25 שנה.

חסרונות ההלוואה


1. הצמדה למדד המחירים לצרכן.
2. קרן ההלוואה עלולה להיות גבוה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו לאחר מספר רב של תשלומי המשכנתא, הסיבה היא ההצמדה למדד.

הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד

הלוואה זו היא היחידה שבה ניתן לדעת בתקופת ההלוואה את גובה ההחזר החודשי הקבוע שלנו (בלוח שפיצר בלבד). בהלוואה זו הריבית קבועה ולא תשתנה בתקופת ההלוואה ואין הצמדה למדד המחירים לצרכן.
הריבית הניתנת על הלוואה זו יקרה יותר מכל ריבית אחרת בכל מסלול קיים, משום שהבנק רוצה לשמור על ערך הכסף בתקופת ההלוואה.

יתרונות ההלוואה


* לוח סילוקין ידוע מראש בתקופת ההלוואה.
* קרן ההלוואה לעולם לא תעלה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.
* אין גורם היכול להשפיע על ההלוואה לאורך חיי ההלוואה.

חסרונות ההלוואה


* ריבית גבוהה יחסית לריבית השוק.
* החזר חודשי גבוה.

הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד

אם שאלתם את עצמכם פעם "כיצד יתכן הדבר, שאנו משלמים בעבור הלוואת המשכנתא כבר מחצית תקופת הלוואה ועדיין חייבים את אותו גובה הלוואה ואפילו יותר?" והנה התשובה: ההצמדה למדד המחירים לצרכן! הריבית שנקבעת מראש בין הלקוח לבנק היא קבועה בכל תקופת ההלוואה וצמודה למדד המחירים לצרכן. הלוואה זו היא ההלוואה הנפוצה ביותר בבנק המשכנתאות ונחשבת לסולידית ביותר מבין כל ההלוואות הקיימות בשוק. מכאן אשאל, האם היא גם הכדאית ביותר?
הריבית על הלוואה זו נקבעת על-ידי בנק המשכנתאות ממנו אנחנו לווים את הכסף על-פי תנאי השוק והמצב הכלכלי שמשפיעים באופן ישיר על כמות האשראי של הבנקים. נוסף על כך הריבית נקבעת על-פי רמת גיוס האשראי של הבנקים ורמת סיכון ההלוואה, הן מבחינת תקופת ההלוואה והן מבחינת גובה ההלוואה.
הבנקים יכולים לקבוע ולשנות ריבית זו על-פי שיקול דעתם והיא משתנה על-פי תקופת זמן ההלוואה וביחס לגובה ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה תהיה ארוכה יותר והסכום על ההלוואה גבוה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר. ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר כך גם הריבית תהיה נמוכה יותר.
הלוואה זו צמודה למדד המחירים לצרכן. המדד משפיע על יתרת הקרן של ההלוואה. כשהמדד יעלה, תעלה גם יתרת הקרן על ההלוואה, ולכן יהיו מקרים שבהם נגלה שנהיה חייבים לבנק יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו. כשהמדד יעלה, תעלה גם יתרת הקרן. חשוב שנזכור שעקב השפעת המדד על יתרת הקרן, יום אחד נגלה שגובה ההלוואה גבוה יותר מהיום שבו קיבלנו את ההלוואה. שינוי זה יכול להשפיע בעיקר אם נרצה לפרוע את ההלוואה לפני תום תקופת ההלוואה המקורית.
הלוואה זו כדאית בעיקר כשהריבית הקבועה נמוכה מאוד, שתכפה על החיסרון בעליית המדד.

יתרונות ההלוואה


* תנודות מזעריות בהחזר החודשי ביחס לגובה ההלוואה(טענה זו נכונה למחצית הראשונה של ההלוואה).
* ריבית קבועה בכל תקופת ההלוואה שממנה נהנה גם כשתעלה ריבית השוק.

חסרונות ההלוואה


* עמלת פירעון מוקדם.
* הלוואה צמודה למדד.
* הלוואה יקרה ביותר לטווח הארוך.
* הקרן יכולה לעלות בזמן נתון יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.
* איננו יכולים ליהנות מירידה בריבית השוק.

הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה הצמודה ל"מדד המחירים לצרכן". המאפיין העיקרי של הלוואה זו הוא הריבית המשתנה בתקופת ההלוואה, על-פי המצוין בחוזה ההלוואה.


השינויים בריבית יכולים להתרחש בכל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש וכו'. לא בכל סניף בנק יהיו האופציות פתוחות לפנינו. לכל בנק מדיניות משלו. לבנק יש אינטרסים שונים ויש מסלולי הלוואה שאינם מתאימים לו בתקופה מסוימת.
מה קובע אפוא את השינוי הריבית?


השינויים בריבית נקבעים על-ידי נוסחה המבוססת על עוגן אובייקטיבי חיצוני שמופיע בחוזה ההלוואה. הריבית הנובעת מהנגזרת של העוגן האובייקטיבי פלוס או מינוס מקדם אחוז ריבית, ייתן את הריבית המשתנה.


לפניכם שלושת העוגנים העיקריים: עוגן שימושים, עוגן גיוסים, עוגן אג"ח.


1. עוגן שימושים - הריבית הממוצעת שגובה הבנק על השימושים באשראי הבנק על הלוואות המשכנתא. לכן עוגן זה נקרא "עוגן B", עוגן ריבית בנק ישראל. עוגן השימושים משמש גם כריבית המחושבת בזמן חישוב עמלת הפירעון על הלוואה הצמודה למדד. נתון זה יכול להשתנות בכל יום נתון.


אפשר לנהל משא ומתן על המרווח הריבית בעוגן זה. אם נהיה לקוחות "טובים", המרווח שלנו עשוי להיות שלילי.

x% - עוגן שימושים

2. עוגן גיוסים - עוגן הגיוסים הוא הריבית הממוצעת שבה הבנק מגייס את האשראי שלו. כמה כסף משלם הבנק בעבור הכסף שהוא קונה?
סביר להניח שהבנק לעולם לא ימכור לנו כסף ב"מחיר הכסף" שהוא קונה את כספו. לכן יהיה מרווח הריבית בעוגן הגיוסים חיובי תמיד.

X%+ עוגן גיוסים

3. עוגן אג"ח - ריבית עוגן אג"ח נקבעת על-פי הריבית שנקבעת על אגרות חוב ממשלתיות (כיום האג"ח הוא מסוג גליל).

מאפייני ההלוואה


1. נקודות יציאה רבות במהלך חיי ההלוואה.
2. הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
3. הריבית משתנה על-ידי עוגן אובייקטיבי חיצוני.
4. פירעון הלוואה מוקדם יחושב עד לנקודת היציאה הקרובה.

יתרונות ההלוואה


1. נקודות יציאה רבות על-פי מועדי שינוי הריבית.
2. עמלת פירעון מוקדם עד למועד השינוי בריבית ולא עד תום תקופת ההלוואה.
3. הלוואה בריבית משתנה עד שנה. אין עמלת פירעון מוקדם.
4. ריבית משתנה על-פי עוגן אובייקטיבי חיצוני (לבנק אין כל השפעה ישירה על השינוי הריבית).
5. ניתן לקחת הלוואה זו לתקופה ארוכה מבלי לחשוש מעמלות פירעון גבוהות(ביחס לריבית קבועה צמודה).


חסרונות ההלוואה


1. הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
2. עמלת פירעון מוקדם.
3. אי-ודאות בנוגע לשינויים בעתיד הריבית.
4. עקב ההצמדה למדד, יתרת הקרן יכולה לעלות יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.

הלוואת פריים (prime)

הלוואת הפריים מבוססת על ריבית הפריים. ריבית על הלוואה זו משתנה ביחס לשינויים בריבית הפריים. ככל שריבית הפריים תעלה, כך תעלה גם הריבית על ההלוואה ולהפך.
ריבית הפריים כידוע מושפעת באופן ישיר מריבית בנק ישראל. יש לציין שריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%.

ריבית פריים = 1.5%+ ריבית בנק ישראל

ריבית בנק ישראל משפיעה באופן ישיר על הלוואת הפריים. עלות ההלוואה נגזרת באופן ישיר מאותה ריבית.
יתרונה הגדול של הלוואת הפריים היא שהלוואה זו אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
אם בהלוואה הצמודה למדד קרן ההלוואה היא יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו, בהלוואת הפריים זה לא יקרה לעולם. יתרה מזאת, אם יחול שינוי בריבית הפריים יהיו תנודות ההחזר החודשי גבוהות יחסית. שינוי הריבית ישפיע באופן חיובי או שלילי על ההחזר החודשי של ההלוואה יותר מעליית המדד.


מאפייני ההלוואה


1. הריבית מושפעת באופן ישיר מריבית בנק ישראל.
2. הלוואה הפריים אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
3. הלוואה זו ניתן לשלם בתקופה ארוכה.
4. אין פירעון הלוואה.
5. קרן ההלוואה לא תעבור לעולם את סכום ההלוואה שקיבלנו.
6. תנודה גבוהה יחסית בהחזר החודשי.

יתרונות ההלוואה


1. הלוואה אינה צמודה למדד.
2. אפשרות ליהנות מירידה בריבית.
3. אין עמלת פירעון.
4. הלוואה נוחה למחזור בכל זמן נתון.
5. קרן ההלוואה לא תעלה לעולם על סכום ההלוואה שקיבלנו.
6. הלוואה זו ניתן לקחת לטווח ארוך.

חסרונות ההלוואה


1. תנודה גדולה יחסית בהחזר החודשי, אם תעלה הריבית.

הלוואת מט"ח

libor, - ראשי תיבות של: London inter-bank offred rate .


ריבית הלייבור היא ריבית בין-בנקאית. גובה הריבית מייצג את מחיר העסקאות הנעשות בין הבנקים בהלוואות המט"ח. ריבית הלייבור היא נגזרת של ממוצע הריביות של הבנקים הגדולים בלונדון.
ריבית הלייבור היא השכיחה ביותר מבין הלוואות המט"ח של המשכנתא. בדומה לריבית הפריים, גם לריבית הלייבור יש מקדם קבוע חיובי לריבית הבסיס, וזאת בניגוד להלוואת הפריים שבה ברוב המקרים המקדם הוא שלילי. בריבית זו הבנק כאמור רוכש את כספו וסביר להניח שימכור אותו ביוקר. השאלה היא בכמה? על מרווח זה ניתן לנהל משא ומתן עם הבנק.
ריבית הלייבור משתנה בכל שלושה או שישה חודשים, הכול בהתאם למדיניות הבנק שבו אנחנו מקבלים את הלוואת המשכנתא.


בהלוואת המט"ח אין קניה ומכירה בפועל של אותו מטבע שבו אנחנו בוחרים לשלם את הלוואת המשכנתא. התהליך הוא הצמדה של ההלוואה לאותו מטבע. כזכור, התנודות של המטבע משפיעות על יתרת הקרן שלנו בכל זמן נתון.

מאפייני ההלוואה


1. קרן ההלוואה צמודה לשער המט"ח שבו אנחנו בוחרים.
2. ריבית הבסיס היא ריבית הלייבור.
3. ניתן לפרוע הלוואה זו בכל זמן נתון בלא עמלת פירעון מוקדם.

יתרונות ההלוואה


1. ניתן לפרוע הלוואה זו בלא עמלת פירעון.
2. ניתן ליהנות מירידת שערי המט"ח.
3. תנודה נמוכה יחסית ויציבות לאורך שנים.
4. הלוואה נוחה למחזור.

חסרונות ההלוואה


1. אי-ודאות מבחינת שינויי המט"ח.
2. קרן ההלוואה יכולה לעלות על גובה ההלוואה שקיבלנו.
3. הלוואה זו חשופה לשינויים הן בריבית והן בשערי המט"ח.



"סוד המשכנתאות הגדול..." המדריך המלא להתנהלות נכונה ומקצועית להלוואת המשכנתא.

בהצלחה מוטי שמואלביץ...

אודות הכותב:
מוטי שמואלביץ, יועץ משכנתאות מומחה, הקים את "עוגן" - הבית של המשכנתאות, מתוך חזון ואמונה, לתת שרות אמין ואובייקטיבי לכל לוקחי המשכנתאות.

"אם תקח הלוואה תשלם הרבה,
אם תלמד לקחת הלוואה תחסוך הרבה"

https://www.moti.org.il/

[ הדפסת המאמר ]

מתוך אתר מאמרים, ספריית מאמרים לשימוש חופשי.
http://www.articles.co.il