האם יתכן כי אנשים רגילים הגרים בדירות רגילות שנמכרו ביושר כבר מספר פעמים, גרים בעצם בדירה השייכת בטאבו לאחרים?

נתאר כאן מקרה של בנין רב קומות בתל אביב שבו בעלים של כל 48 הדירות בבנין נרשמו בטאבו כבעלים של דירה אחרת מזו רכשו, וזאת במשך 32 שנה עד שהרישום תוקן!
המקרים האלו לא נדירים בכלל. הח"מ נתקל בעבודתו השוטפת בכתריסר מקרים כאלו והוא רק אחד מתוך יותר מאלף שמאים פעילים!
הכיצד? בדרך כלל מדובר בטעויות בתום לב: התרשלות ברישום של פקידים בטאבו ; מכירה לא מתועדת של העברת חדר מדירה אחת לשניה; "חלוקה מחדש" שתיקנה חלוקה בעייתית של מספר דירות (מסדרון או מטבח או שירותים או מרפסת משותפים - חלק מאידיאולוגיה סוציאליסטית מקובלת באמצע המאה שעברה - הנמצאות בתוך דירה פרטית אחת). חלוקה כזו אפשרית כאשר כל הדירות היו לרגע בבעלות אחת.

במאמר זה יפורטו מספר מקרים קיצוניים

צמודי קרקע מוספרו בטאבו ממזרח למערב, הבעלויות מוספרו ממערב למזרח

מקרה זה מתייחס לרישום רשלני של בית משותף שנבנה ברמת גן בשנות החמישים. יזם עמד ערב רכישת דירה ישנה צמודת קרקע וחד קומתית של לקוח. הייתה זו דירה ברמת גן הרשומה בבית משותף ובו 4 דירות חד קומתיות עם חצרות. שטח המגרש בו בנויה כל דירה כרבע דונם. בסה"כ 4 דירות (עם קירות ו/או מחסנים משותפים) על מגרש בשטח 1 דונם.

היזם הגיע להסכמות עם חלק מבעלי הדירות הנותרות להריסתן לצורך היתר בניה ל-20 עד 30 דירות לאחר הריסת הבתים הישנים הקיימים. הלקוח הזמין אצלי חוות דעת לברר את שווי זכויות הבניה הלא מנוצלות. זכויות אלו, בניגוד לשווי הדירה עצמה באת ההערכה, לא היו פטורות ממס שבח ולכן נתבקשה ההערכה שלי.
מה שגיליתי הקפיא, לזמן לא ידוע, את כל הפרויקט...הנה קטע מחוות דעתי:

"נראה כי החלוקה בעין הפוכה מסימון תתי החלקות בטאבו.
מתשריט בית משותף החתום בטאבו עולה כי תתי החלקות סומנו בטאבו בסדר עולה ממזרח למערב. בחינת החלוקה בעין לפי הבעלויות הרשומות בטאבו והדירות המוחזקות בפועל על ידי אותם בעלים מראה כי החלוקה בעין הפוכה, בסדר עולה ממערב למזרח. הדירה שהוראתה לי מסומנת בתשריט בתים משותפים כתת חלקה 2, ואולם הדירה נמכרה כביכול על ידי בעלי תת חלקה 3. נראה כי החלוקה בעין תגבור בסופו של יום במהות הכלכלית והמעשית, על החלוקה הרשומה והמוטעית לכאורה בתשריט בתים משותפים".

מקרה שני: חדר הועבר פיזית לדירה שכנה - ללא רישום בטאבו

הפעם בעיית הרישום התרכזה בחלק בלבד מהדירה: חדר שככל הנראה נרכש בעסקה שלא תועדה בכתב מהשכן והועבר פיזית לתחומי אותה הדירה (נסגרה הדלת לדירה המוכרת ונפתחה דלת חדשה לדירה הרוכשת). במקרה הזה העסקה לא הוקפאה. כספים שולמו ואף משכנתא נלקחה מאחד הבנקים הגדולים - על פי מלוא שטח הדירה בפועל. הדירה, הרשומה כתת חלקה 16 בבית המשותף, נמכרה כדירת 4 חדרים בבניין בו במציאות כל הדירות מלבד שתיים זהות לחלוטין ובנות 3 חדרים בלבד. כל הדירות נותרו רשומות בטאבו כדירות זהות בנות 3 חדרים. חוות דעתי הוזמנה שנים לאחר העסקה. הוזמנתי כמומחה מטעם אחד הצדדים בסכסוך בעניין אותה מכירה. הנה קטע מחוות דעתי לשווי דירה הרשומה, כזכור, כתת חלקה 16:

"בשתי שומות מקרקעין בשנים 1998 ו- 2000 ערכו שני משרדי שמאים, שני  תשריטים על פי מדידה מתוך הדירה, ובשני התשריטים מופיע חדר נוסף שבתשריט בית משותף שייך לתת חלקה 23. התשריט של השמאי השני נערך לאחר שהדירה נכנסה לתהליך מימוש בכינוס נכסים. 

העובדה שהדירה נשארה בגודלה כפי שהוצג לשמאי הראשון, מוכיחה כי נעשו שינויי קבע בין שתי תתי החלקות, וכי לא נעשה מצג שווא מטעם הלווים רק לצורך הגדלת ערך הבטוחה למשכנתא, תוך החזרת שטח הדירה לקדמותו מיד אחר כך.

ככל הידוע לי קיימת סבירות גבוהה מאוד שבית המשפט יכיר בחדר הנוסף, לאחר שנעשה בו שימוש במשך שנים ובוצעו 2 עסקאות בדירה הנוכחית בשטחה המוגדל. ההסבר היחידי שמתקבל על דעתי לתופעה זו הוא הסכם מכר שלא נרשם בטאבו להעברת חדר אחד מתת חלקה 23 לתת חלקה 16, הלא היא תת החלקה הנישומה. ומדוע לא נרשם ההסכם בטאבו? סיבה אחת משוערת היא היות הקונים (של החדר) עולים חדשים שלא בקיאים בדיני רישום מקרקעין. זהות הקונים כעולים משוערת לפי שמות לא ישראליים".

מקרה שלישי: "איחוד וחלוקה" - בקומת המגורים

במקרה זה התבקשה חוות דעתי כמומחה לבית המשפט במסגרת סכסוך הקשור לדירה. זאת לאחר שזו נמכרה בפועל והתקבלה עבורה משכנתא מבנק גדול בישראל. המדובר בדירה אחת משתיים בקומה שלמה שבנקודת זמן מסוימת בעבר הייתה בבעלות אחת. הדירה שונתה באותה נקודת זמן שינוי מבורך ובלתי הפיך. הבעלים של שתי הדירות ביצע "חלוקה מחדש" של הקומה שהייתה לטעמי הכרחית ונכונה . לימים מכר את הדירות לאחרים בלי שעדכן את הרישום בבית המשותף. בעקבות הסתבכויות שנוצרו כתוצאה מאחת העסקאות שנעשו בדירה בתוך 7 השנים שלאחר השינוי, התבקשה חוות דעתי. הנה קטעים ממנה, בשינויים קלים לנוחות הקריאה:

" מבואת הכניסה לדירה 5 הוצמדה ביחד עם חדר השירותים שמעברה לדירה 4. נוצרה כך הפרעה לפרטיות: הכניסה לדירה 5 היא דרך שטח שהוצמד לדירה 4, והמעבר לשירותים הצמודים לדירה 4 עובר במבואת הכניסה בתוך דירה 5. בפועל שונתה החלוקה בקומה ללא הכר.

כיום אין כל הגיון וכל אפשרות כלכלית להחזיר את הגלגל אחורה לחלוקה כמופיע בצו בתים משותפים. החזרת שתי הדירות למצב המקורי תפגע בשווי שתי הדירות גם יחד.

כיום כמעט ואין ביקוש לדירות עם מטבחים, מבואות כניסה וחדרי רחצה משותפים לדירה נוספת. זאת בנגוד לשנות ה- 50' בהן נרשם במקור צו בתים משותפים. אז היה הדבר מקובל ביותר, במיוחד בדירות אשר שימשו להשכרה. הבניין הנישום אכן שימש להשכרה, והראיה לכך שכל הדירות היו בבעלות אחת פרטית בעת רישום צו בתים משותפים.

החלוקה הנוכחית נעשתה בעת ששתי הדירות היו בבעלות אחת, קיימת לפחות כ- 7 שנים, נעשתה מטבע הדברים בהסכמה, ומאז התחלפו מספר בעלויות באותה החלוקה".

מקרה רביעי: הבעלויות במגדל מגורים נרשמו כ"תמונת ראי"

בית משותף שלם עם 48 דירות בפאתי שכונת כפר שלם שבדרום תל אביב, נרשם בטאבו כך שכל בעלי הדירות נרשמו כבעלים בדירות  הממוקמות בתשריט בית משותף בתמונת ראי לדירות שרכשו באותו בית משותף, כאשר דירות ממערב נרשמו כבעלים של דירות ממזרח בכל קומה, וההפך. צו בתים משותפים לאותו בנין נרשם בטאבו כבר ביום 14/4/1982. מדהים לגלות כי צו מתקן הוצא רק ביום 20/10/2014. כלומר: הרישום המוטעה של כל הבעלויות ב-48 דירות בבניין, כ"בתמונת ראי", נמשך 32 שנים!

 בצו התיקון נרשם כי מטרתו "החלפת תשריט הבית המשותף בתשריט חדש עקב טעות סופר שנפלה במספור הדירות בתשריט הבית המשותף". ואם חשבתם שבכך נסתיימה הפרשה אתם טועים! כיוון צפון בתשריט בית משותף נותר הפוך (לדרום!) גם לאחר התיקון... 

הנה קטעים מחוות דעתי, בשינויים קלים להקלת הקריאה:

"תשריט בית משותף המקורי סימן תתי חלקות בצורה שלא תאמה את חלוקת הבעלות לדירות בבניין ולכן תוקן, כאמור. מספרי תתי החלקות בתשריט שונו כולם. חרף כך נראה כי בתשריט בית משותף המקורי, שנערך על ידי מודד מוסמך, סומן כיוון צפון בטעות לכיוון דרום. נראה כי כיוון צפון מוטעה והפוך זה אומץ על ידי הנדסאית הבנין שערכה את התיקון למספרי תתי החלקות. כתוצאה מכך, איני יכול להעיד על זיהוי וודאי של הדירה אף שביקרתי בדירה, ונראה כי תת חלקה 2 תואמת במיקומה את מקומה בתשריט המתוקן לכל הפחות בהתייחס למיקומה ביחס למעליות ולמדרגות. מצד שני מיקומה סותר את כיוון צפון בתשריט בית משותף המקורי והמתוקן גם יחד, כאשר התשריט המקורי נערך על ידי מודד מוסמך!"