חובות וזכויות מתווך נדלן

לאור הכתבות בנושא, ואי הבהירות בקרב ציבור הקונים והמוכרים, אני מבקש להאיר במעט את נושא חובותיו וזכויותיו של מתווך מקרקעין בהתייחסות ל"חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 .

א בכדי לעסוק בתיווך במקרקעין, נדרש רישיון מתווך במקרקעין, וכמו כן אסור להציג את עצמך כמתווך במקרקעין ללא רישיון. (ס' 2 לחוק האמור).

ב התנאים העיקריים לצורך קבלת רישיון הם: אזרח ישראל מעל גיל 18 שנה, אינו פושט רגל, ציון עובר בבחינה וכמובן תעודת יושר.   (ס' 5 לחוק האמור).

ג מתווך חב בחובת הגינות וזהירות, ויפעל בנאמנות ובהגינות וימסור ללקוח שלו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס, למשל: ליקויי בניה, בניה ללא היתרים וכו'.
על המתווך לנקוט באמצעים הראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי בנוגע למצב הנכס. (ס' 8 לחוק האמור).

ד הסכם להזמנת שירותי תיווך הן ב"הסכמה" והן ב"בלעדיות" חייבים להיות בכתב, להרחבה (ס' 9 לחוק האמור).

ה מתווך שיש לו עניין אישי בעסקת המקרקעין ( קרוב משפחה וכו' ), חייב לגלות לצדדים לעסקה את העניין האישי שלו בעסקה ולקבל הסכמה בכתב של הצד שכנגד.(ס' 10 לחוק האמור).
ו מתווך לא יגלה לאיש שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה אישית שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו, למשל שהלקוח צריך לעזוב את הארץ בהקדם, הלקוח נתון בלחץ כספי וכו'. זולת אם הוא חייב לגלות אותה לפי כל דין, למשל חריגות בניה בנכס, ליקויי בניה וכו'. (ס' 11 לחוק האמור).
ז המתווך מנוע מלבצע כל פעולה משפטית, לערוך הסכם, לסייע בעריכת הסכם בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה. (ס' 12 לחוק האמור).
ח מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך אם הוא בעל רישיון תיווך בתוקף, וכן עמד בכל התנאים המפורטים בס' 9 לחוק האמור, כלומר שהלקוח חתם על "הזמנת שירותי תיווך בהסכמה" או וב"בלעדיות". וכן על המתווך להיות "הגורם היעיל" שהביא את הצדדים להתקשר בעסקה בהסכם מחייב.
חשוב לדעת - אין לשלם דמי תיווך לפני שהעסקה נחתמה על ידי שני הצדדים בהסכם מחייב,
במקרה והלקוח חתם על הסכמה לקבל שירותי תיווך בבלעדיות, והמתווך ביצע את כל פעולות השיווק הנדרשות ופעל בהתאם לחוק ולתקנות, והנכס נמכר בתקופת הבלעדיות או אז רואים את המתווך כ"גורם היעיל" שהביא להשתכללות העסקה, ולכן הוא זכאי לדמי תיווך גם אם הוא לא הביא את הלקוח באופן אישי וכו'. ( ס' 14 לחוק האמור).

הנאמר במאמר בא להאיר במעט את עיני הלקוחות בסוגיות שיש לתת עליהן את הדעת
ובא להעשיר את הידע של הלקוחות ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מקצועי או אישי מכול מין וסוג שהוא בנושא האמור.
לצורך קבלת ייעוץ מקצועי בתחום האמור יש לפנות לסמכות מקצועית בהתאמה, לעו"ד, רו"ח, שמאי מקרקעין וכו'.