מאמרים - השקעה בנדלן בארצות הברית: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. (ומיסים). הדפסה מאתר מאמרים

השקעה בנדלן בארצות הברית: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. (ומיסים).

נכתב על ידי פיליפ שטיין

[ הדפסת המאמר ]

אפשרויות להחזקת השקעות


 


1. להחזיק את ההשקעה באופן פרטי – לרוב, משמעות הדבר היא שהמשקיע רוכש את הנכס כאדם פרטי גם בארה"ב וגם בישראל.


 


יתרונות:




    • בד"כ, המשקיע משלם את שיעור המס האמריקאי הנמוך ביותר גם על ההכנסה מדמי השכירות וגם על רווח ההון הסופי.

    • המשקיע יכול לבחור לשלם מס ישראלי שטוח של 15% על דמי השכירות – פחת נמוך יותר.

    • עלות מילוי הדרישות היא נמוכה יותר, הגשת דיווחי מס קלה יותר.

    • המנעות מניכוי מס על ההכנסה הנוכחית על ידי מילוי טופס W-8 ECI.

 


חסרונות:




    • המשקיע הישראלי חשוף למס עיזבון.

    • המשקיע יהיה חשוף למס ההכנסה הישראלי בשיעור המס השולי שלו.

    • המשקיע יהיה חשוף לתביעות משפטיות.

 


2. להחזיק את ההשקעה דרך תאגיד – משמעות הדבר היא, בד"כ, שהמשקיע רוכש את הנכס באמצעות תאגיד ישראלי, אמריקאי או שממוקם "אופשור".


 


יתרונות:




    • אם ישתמש בתאגיד ישראלי או "אופשור", המשקיע יהיה פטור מתשלום מס עיזבון.

    • התאגיד יגן על המשקיע מכל תביעה משפטית אפשרית. 

    • אם ישתמש בתאגיד אמריקאי, היישות לא תהיה נתונה לחוקי ניכוי מס אמריקאיים המיועדים למשקיעים זרים.

 


חסרונות:




    • המשקיע ישלם מסים גבוהים יותר גם על ההכנסה הנוכחית וגם על רווח ההון הסופי.

    • המיסוי על תאגיד הוא בדרך כלל דו-שלבי: מס חברות, מס דיבידינדים ואולי גם מס על רווחי סניף.

    • החזרי המס הם מורכבים ויקרים יותר.

    • ייתכן והמשקיע לא יוכל להשתמש בהפסדים כנגד הכנסה מהשקעה אחרת.

 


3. להחזיק את ההשקעה דרך נאמנות – אופציה קיימת אך מורכבת מידי על מנת להסביר במאמר זה.


 


מיסוי על רווחים נוכחים


אם המשקיע בוחר להחזיק את הנכס כאדם פרטי הוא יצטרך לשלם את המסים הפדרליים הבאים:


לאחר 3800$ ראשונים, בהם שיעור המס הוא "0", שיעורי המס נעים בין 10% ל-35%.


 


בנוסף, על המשקיע לזכור שברוב המדינות בארה"ב יש מס הכנסה נוסף ששיעורו נע בין 3% ועד 10%.


 


כיוון שנכס הנדל"ן נמצא בארה"ב, הממשלה הישראלית תעניק למשקיע זיכוי על כל מס הכנסה ששולם, בהנחה שהוא אינו בוחר לשלם 15% מס שטוח על דמי השכירות (פחת נמוך יותר) לישראל.


 


אם המשקיע הוא אדם פרטי עליו להגיש את טופס 1040NR עד ה-15 ביוני כל שנה ובנוסף להגיש החזר מס הכנסה מקומי למדינה; רוב המדינות יפעלו על פי תאריך ההגשה הפדרלי. בסופו של דבר, אם על המשקיע לשלם את מסיו, ממשלת ארצות הברית דורשת הערכות רבעוניות בכדי להימנע מקנסות.


 


אם המשקיע בוחר להשתמש בתאגיד, שיעורי המס שלו ינועו בין 15% ועד 35%.


 


בנוסף, אם התאגיד האמריקאי משלם דיבידנדים, יהיה על המשקיע הישראלי לשלם מס נוסף של 30% (25% מנוכים על ידי ארה"ב ו5% לישראל).


 


אם המשקיע בחר בתאגיד ישראלי, אז במקום מס דיבידנדים, יהיה על התאגיד לשלם מס "רווחי סניף" של 12.5% באם הועברו כספים או לאו.


 


לבסוף, אם המשקיע בחר בנאמנות, שיעור המסים יהיה זהה למיסים של אדם פרטי.


 


מיסוי על מכירת הנכס


 


למשקיעים פרטיים, שיעור המס על רווחי הון ארוכי טווח הוא 15% אם הנכס מוחזק יותר מ12 חודשים. אם "קיצוצי המס של בוש" יפוגו בסוף השנה (דצמבר 2012), שיעור זה יגדל ל20%. בנוסף לכך, מס הכנסה מקומי למדינה מחושב בנוסף למס הפדרלי. שיעורים אלו תקפים גם לנאמנות.


עבור משקיעים תאגידיים שיעור המס על רווח הון זהה למסים על הכנסה רגילה.


יש להתייחס למאמר זה כלסיכום כללי. לפני שעושים השקעה יש להתייעץ עם מומחה מס.


<רו"ח פיליפ שטיין, מנכ"ל חברת פיליפ שטיין ושות' – משרד רואי חשבון אמריקני בעל 30 שנות ניסיון בתחום המיסוי האמריקני. המשרד משרת לקוחות פרטיים וחברות בארץ ובחו"ל>


 


מצאו אותנו באתר: www.pstein.com


או שלחו אימייל ל- avital@pstein.com


 

אודות הכותב:

פיליפ שטיין, מייסד ומנכ"ל 'פיליפ שטיין ושות''- משרד רואי חשבון למיסוי אמריקאי.

[ הדפסת המאמר ]

מתוך אתר מאמרים, ספריית מאמרים לשימוש חופשי.
http://www.articles.co.il