תכנון מס בהשכרה למגורים - חלק ד' - כיצד לנכות מס תשומות
<   +  גודל טקסט  - 
articles.co.il

תכנון מס בהשכרה למגורים - חלק ד' - כיצד לנכות מס תשומות 

מאת   05/01/2006 |  נצפה 3624 פעמים
בהמשך לרשימתנו הקודמת, נדרשנו לתאר מספר הקלות נוספות שחוק מע"מ פותח בפני העוסק, הגם שזכות העוסק ליהנות מההקלות כאמור שנויה במחלוקת עם רשויות מע"מ. להלן נתאר שיטה המאפשרת לעוסק הבונה להשכרה ליהנות מהקלות נוספות של חוק מע"מ כאמור.
שיטתנו להלן נבחנה בעבר ע"י משרדי מע"מ שונים ובאלו מביניהם, אשר נקטו בגישה עניינית מקצועית וזאת לעומת הליכי שומה אגרסיביים, העוסק הגיע לפשרה סבירה ואלגנטית. וזהו קסם התכנון המוצע.
יזם או קבלן נדל"ן המתכנן לבנות בנין להשכרה יתחיל בבנייתו בחברה קיימת, בין שהיא משמשת לו ליזמות אחרת ובין שהיא חברת נדל"ן או חברה קבלנית פעילה. לקראת סיום 85% מהבנייה יפנה הקבלן למרכז ההשקעות ויבקש אישור מנהלת המרכז לבנייה להשכרה לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון. עד לקבלת האישור לבקשתו יוכל היזם לנכות מס תשומות בגין הבנייה, שכן כפי שאוזכר ברשימותינו הקודמות השכרה ללא אישור המרכז הינה עסקה חייבת מע"מ וככזו ניתן לנכות בגינה את מס התשומות הכרוך בביצועה
יתירה מזאת, כפי שיתברר מיד לפי שיטתנו ניתן לנכות את מס התשומות גם לאור מכירת המבנה המיועד להשכרה לחברת בת והכל כמוסבר להלן. מרכז ההשקעות מאשר את היות הפרויקט בגדר פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון בדרך כלל ללא קושי מתוך הכרה בחשיבות הבנייה להשכרה, בדומה לרוב מדינות העולם ואפילו מדינת ניו יורק העשירה. מכל מקום לא זו העת להידרש לדיון בשיקולי המדיניות לעידוד השכרה. נציין רק כי בפועל היזמים משיגים תשואות השכרה למגורים הנמוכות מעלויות המימון והפחת, כך שאין במתן אישור מרכז ההשקעות משום עידוד אפקטיבי של הבנייה להשכרה, אלא אם יוכר תכנון המס המוצע כאן ע"י שר האוצר החדש מר סילבן שלום במסגרת שיקול מדיניות שנועד להמריץ את שוק הבנייה.
כזכור פנייתו של היזם בשם החברה הקבלנית שלו למרכז ההשקעות תיענה בדרך כלל בחיוב, אך סביר להניח כי האישור יותנה בהפרדת עסקי ההשכרה מעסקיה האחרים של החברה. תנאי מובן זה של הנהלת מרכז השקעות מחייב את היזם ל"מכור" את הפרוייקט להשכרה לחברה בת בבעלותה המלאה של החברה הקבלנית, בעלת הפרוייקט. והנה רחמנא ליצלן מכירה כזו חייבת בשיעור מע"מ 0 לפי התיקון המיוחד שהוכנס לחוק מע"מ במסגרת סעיף 30(א)(14) לחוק מע"מ. הואיל והמכירה כאמור הינה מכירה חייבת (גם אם רק בשיעור מע"מ אפס) הרי שכל מס התשומות שנדרש בניכוי בגין הפרוייקט נדרש כדין וההחזר של המס לעוסק העשיר כיאות את חשבון הבנק שלו מבלי שלאוצר תהיה תביעה על סכומים אלו.
מכירת הפרוייקט לחברה בת כאמור לעיל תיהנה גם מהקלות ממס הכנסה (סעיף 85(ד) לפקודת המס) וממס רכישה (תקנה 19א לתקנות מס רכישה). על תכנון המס בהקשרים אלו נרחיב ברשימה הבאה והאחרונה בנושא השכרה למגורים.
מס התשומות בגין שארית הבנייה של הפרוייקט (15%) לצערנו לא יותר בניכוי, אך אין תכנון מס מושלם, ומכל מקום אנו ממליצים על הגישה הסולידית, כהרגלנו, לפיה יאלץ היזם לוותר על כ- 15% ממס התשומות לטובת שלמות התכנון.
גם במסגרת האישור היזם יכול ליעד עד 50% מהדירות למכירה. במכירת הדירות לאחר השכרתן למגורים ייהנה היזם מהפטור הקבוע למכירת דירות שהושכרו לפי חוק עידוד השקעות הון הקבוע בסעיף 31(א)(1א) לחוק מע"מ והגובר על סעיף העוללות המחייב במע"מ מכירת נכס גם ע"י מי שאינו עוסק מכח סעיף 30(א)(14) לחוק מע"מ. לגישתנו, גם 50% מהדירות שנמכרו מיד יהיו פטורות ממע"מ מכח סעיף 31(4) לחוק, וזאת מן הטעם כי החברה הבת לא היתה רשאית לקזז תשומות (רעיוניות) שהיו לה ברכישת הנכס מהחברה האם, שכן הרכישה נעשתה לצורכי השכרה במסגרת כתב האישור.
יתירה מזאת, כפי שציינו ברשימה קודמת, 15% הדירות הנמכרות ייהנו גם מהפטור ממע"מ מכח סעיף 31(4) לחוק מע"מ, וזאת מן הטעם שלא היו יכולים לקזז תשומות בגינן.
פרשנותנו זו אחוזה בבסיס משפטי חזק ויציב ונהנית משיקולי מדיניות התומכים במתן עידוד אמיתי לבנייה להשכרה, אשר לא נהנית ממענקים, אשר תמריצי מס הכנסה להם היא זכאית אינם אפקטיביים ואשר נשללה ממנה אף הנאת המס היחסית שבפטור ממס רכוש עם ביטולו הכללי של מס רכוש החל מינואר 2000. מכאן שבאם לא תוכר רשמית שיטתנו לעיל, ההקלה היחידה שתיוותר בידי היזמים הבונים להשכרה על פי חוק, תהיה הפטור מאגרות בנייה המגיע ברב המקרים לפחות מ-1% מעלות הפרוייקט.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

מאמרים במדיה:
פייסבוק - טוויטר - יוטיוב - גוגל-פלוס

 פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי 

עבור לגירסה המלאה

הרשם | התחבר  | גרסא מלאה