מבול המידע במקרקעין: פתח לאסונות?
<   +  גודל טקסט  - 
articles.co.il

מבול המידע במקרקעין: פתח לאסונות? 

מאת   20/04/2021 |  נצפה 346 פעמים

במאמר זה מתאר המחבר לפרטי הפרטים את המבול של מידע כלכלי, הנדסי ומשפטי אודות נכסי מקרקעין אשר ניחת על הציבור בעשורים האחרונים, באינטרנט, חינם או באגרה במחיר סמלי. האם אפשר לסמוך על המידע הזה? האם ניתן בעצם ללמוד ממנו ולקבל החלטות בעצמנו, בלי לשלם שכר "מנופח" לבעלי המקצוע? האם המידע מדויק ומועיל? ואולי הקלות והזמינות אך מסתירים מלכודות לפתאים?

 ניסיון של עשרות שנים בענף הנדל"ן לימד את מחבר המאמר, כי חסכון בעלויות התפעול, רשלנות וליקויים אחרים באותם מאגרים, הופכים חלק גדול מהמידע האצור במאגרי המידע באינטרנט ואף במאגרים רשמיים וממלכתיים, לאנכרוניסטי, מביש, חלקי ובעייתי. בעלי מקצוע מיומנים מנסים להתמודד עם המידע הלקוי הזה ו"מזקקים" אותו עבור לקוחותיהם, חלקם מצליחים יותר וחלקם פחות. ואולם, הפניית המידע הגולמי הזה לציבור בישראל ובעולם, על ידי הרשויות, בבת אחת, ללא הכנה והסברה, ללא טיוב ראוי ומושקע, מהווה לטעמי חוסר אחריות המשול להשלכת הציבור לים סוער ללא לימוד שחיה וללא חגורות הצלה.

מבול האינפורמציה שתיארתי בכותרת מדהים בקצב, בעומק ובמהירות. תחילה פורסמו נסחי טאבו באינטרנט באגרה בתשלום מקוון באינטרנט של דולרים ספורים (ארה"ב). הנה זו הכתובת בה ניתן לשלם בכרטיס אשראי ולקבל תוך שניות נסח טאבו ישירות מהטאבו:

האתר לרכישת נסחי טאבו

לגבי חלקות בבעלות המדינה, רשות הפיתוח (קרקע של נפקדים) וקרן קיימת לישראל, קק"ל (קרקע שבמקור נרכשה בכספי תרומות של יהודי העולם לקרן קיימת, "הקופסה הכחולה" וגו') הרי שכל הקרקע הזו, יותר מ-90% מקרקעות המדינה, מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל הזכורה לרבים בשמה הקודם: מנהל מקרקעי ישראל.

בחלק מהמקרים הקרקע מושכרת או מוחכרת לגורמים פרטיים אבל אין לגביה נסח טאבו אך רשום שהקרקע בבעלות המדינה או רשות הפתוח או קק"ל.

רשות מקרקעי ישראל מפיקה את הפלט עבור נכסים שאינם רשומים  בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). רשות המקרקעין מנהלת מאגר מידע הפתוח לעיון הציבור.

המידע ניתן לגבי נכסי מגורים ותעסוקה , למעט נחלות ומשקי עזר במושבים, למעט נכסים למגורים ביהודה ושומרון. המידע כולל פרטים מזהים, התחייבויות לרישום משכנתאות, עיקולים, צווים שיפוטיים, בקשות להעברת זכויות ועוד.

המאגר כולל בשלב זה חלק מהנכסים שמנהלת הרשות; מידע לגבי יתרת הנכסים יתפרסם בעתיד בשלבים. השירות מיועד לכל אדם שיגיש בקשה לקבלת פלט מידע על נכסים אותם הוא חוכר כעצמו או סתם מתעניין בזכויות בהם.

עלות השירות נכון לתחילת 2021 דומה לעלות נסח בטאבו, אגרה בסך 12 ש"ח. ביצוע התשלום אפשרי בכרטיס אשראי בלבד בעת הגשת הבקשה. 

פלט המידע אינו מהווה אישור זכויות. בשונה מאישור זכויות רשמי, פלט מחשב שהופק ממאגר המידע הזה אינו מהווה ראיה לתוכנו, ולא ניתן להסתמך עליו כבעל תוקף משפטי מחייב.

את המידע ניתן לקבל לאחר הגשת בקשה ואף רישום לשירות "לרמיטק שלי" הביטוי המכובס ל"טרטור המיותר שלי".....הרישום לרמיטק שלי דורש, כמובן, ביצוע תהליך הזדהות קצר במערכת ההזדהות הממשלתית.  לאחר שליחת הבקשה וביצוע התשלום דף המידע יישלח בדואר אלקטרוני. ניתן לצפות בדף המידע או להוריד אותו למחשב ולהדפיסו.

האתר לרכישת מידע מקוון על נכסים המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל - לאחר הליך הזדהות

 נחזור לטאבו.

אגב, בישראל השם הרשמי של הטאבו הוא לשכת רישום מקרקעין (יש לשכות בערים הגדולות ת"א, חיפה וירושלים, כמו גם בבאר שבע, חולון, נתניה, רחובות, פתח תקווה, נצרת, וגם סניף של טאבו חיפה בעיר חדרה)

האינטרנט חיסל, איפה, ביום אחד, תורים ארוכים ומבישים בלשכות הטאבו ברחבי הארץ הן לטאבו והן לרכישת בולים שהיוו את דרך התשלום ההזויה באותם ימים. אבל נוצר לתקופת ביניים זכורה לרע יש מאין תור נוסף: תור לרכישת דיסק CD ובו סריקה של תשריטי בתים משותפים ותקנונים וצווים לבתים משותפים. אמנם עד אז היה צריך לעמוד בתור כדי להזמין תשריט בית משותף ואז לעמוד בתור לאחר שהתקשרו מהטאבו להודיע מהטאבו שהתשריטים הגיעו ואפשר לבוא לצלם, אבל כעת זמן הצריבה היה ארוך, מספר דקות, והתורים, אמנם חד פעמיים, היו של שעות שלמות והוגבלו להזמנת 3 דיסקים בביקור אחד בלבד, בשל משך הזמן הארוך להעתקה. כל זאת כאשר כל העולם וכל הישראלים עברו להשתמש בכלל בדיסק און קי ובו מהירות ההעתקה שניות ספורות.

לרווחת העוסקים במלאכה, שיטת תשלום והפצת מידע מוזרה זו הוחלפה בשיטה מעט יותר נוחה: משלמים באינטרנט כמו שמשלמים עבור נסח טאבו, אבל במקרה כזה צריך למלא טפסים פעמיים, (כמו לקנות פעמיים באינטרנט את אותה הקניה, למשל למלא פעמיים מס' טלפון, מייל ושם) ולאחר מספר שעות לקבל הודעה במייל שהקובץ מוכן ולקבל סיסמא. ואז להיכנס לקישור ולמלא מייל ואת אותה סיסמא חד פעמית ולהוריד קובץ מקודד (זיפ) שכדי לפתוח אותו שוב צריך פתוח את הקובץ ולהעתיק מסיפריה חד פעמית מספר קבצים כגון צו בתים משותפים, תקנון בית משותף ותשריט בית משותף.

כל התהליך הזה צריך לעבור עבור כל תיק בית משותף ולא ניתן, למשל, להזמין בפעם אחת מספר תיקים של בית משותף.

הכתובת לרכישת תיקי בתים משותפים באופן מקוון:

האתר לרכישת מסמכי בית משותף

לאחרונה נפתח שירות חדש המאפשר רכישה מקוונת של העתקי מסמכים מאושרים ששימשו יסוד לרישומים שונים, לרבות מכר, שכירות, משכנתה, הערות אזהרה, ירושה וכדומה, וכן העתק מנסח היסטורי סרוק (שאינו ממוחשב)

השירות הזה עוד פחות נוח מהשירות של הזמנת תיק בית משותף. כאן יש להוריד קובץ אקרובט, למלא אותו במחשב, ולשלוח אותו במייל (כלומר, במקום לשלם באינטרנט תשלום מקוון רגיל עם מילוי טופס רגיל, יש להוריד קובץ אקרובט, למלא אותו במחשב ולשלוח אותו כקובץ מצורף במייל שאתם צריכים ליצור ולכתובת שאתם צריכים להעתיק).

האתר לרכישת מסמכי טאבו כגון שטרי הערות אזהרה וחכירה

במקביל החל לפעול ולהשתכלל "הפורטל הלאומי הגיאוגרפי" שמופעל על ידי "מרכז מיפוי ישראל" והאתרים של הרשויות המקומיות, אתרים המספקים מפות ותצלומי אוויר של כל מגרש על פי תכנית, חלקה, גוש  או כתובת בארץ, כולל איתור כתובת, גוש, חלקה, ושטח מקורב של החלקה.

 ניתן למדוד באתר זה מתוך המפה מרחקים ושטחים אותם משרטטים עם העכבר של המחשב על המסך. אני, למשל, מודד כך פעמים רבות שטח משוער של בתים צמודי קרקע בתצ"א (תצלום אוויר המופיע במסך). זה פשוט להדהים: אתה לוחץ בעכבר על שתי נקודות ומקבל את המרחק ביניהם. לוחץ ארבע פעמים ומקבל שטח של מלבן שפינותיו הם אותן נקודות. לוחץ מספר אחר של פעמים ומקבל שטח של מצולע כלשהו הכלוא בין הנקודות שהקשת). השימוש באתרים האלו ובמידע האצור בתוכם הנו בחינם.

אתר הפורטל הגיאוגראפי הלאומי

 מרכז מיפוי ישראל החל למכור דרך האינטרנט קבצים ואף מפות מודפסות מכל סוג, לרבות העתקי מפות.

האתר לרכישת מפות גוש תצ"רים ואורתופוטו מהמרכז למיפוי ישראל (מפ"י)

 אתרי האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ושל משרד הפנים שולפים באופן מיידי כמעט כל מסמך הקשור לרוב תכניות בנין העיר - תב"ע וגם תכניות מתאר מחוזית וארציות. המידע אפשרי  גם לתכניות שאך הופקדו (הפקדה הנה אישור עקרוני ופרסום לשמיעת התנגדויות לתכנית מטעם הציבור בהליך ממלכתי דמוקרטי).

האתר להורדת מסמכי תב"ע ברשות מקרקעי ישראל

האתר להורדת מסמכי תכניות מחוזיות ברשות מקרקעי ישראל

האתר להורדת מסמכי תרניות ארציות ברשות מקרקעי ישראל

באתר לאיתור תכניות מכל סוג במנהל התכנון הממשלתי ברירת המחדל ב"סינון" - תכניות שאושרו בשנה האחרונה.

ניתן ומומלץ לשנות את אותה הבחירה ב"סינון":

האתר הממשלתי להורדת מידע מכל סוג ועל כל תכנית תקפה או מופקדת

רוב הוועדות המקומיות מנפיקות דרך האינרנט, מיד ובחינם, דף מידע תכנוני לכל מגרש או חלקה בתחומן. בעיריית תל אביב דף המידע אפילו חתום בחתימת ידו הסרוקה של מהנדס העיר בחתימה דיגיטלית!

אתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

אתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

אתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה

באפליקציה "מפות גוגל" ולפניה גם באתרים פרטיים לרבות Ynet או 144, ניתנים מזה שנים תמונה חזיתית (לא תמיד מהשנים האחרונות) של כמעט כל בנין בישראל על פי הכתובת שנזין.

 מאז 2009  מועצת שמאי המקרקעין מפרסמת באינטרנט שמאויות מכריעות לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (שמאויות המהוות מעין פסק דין בעררים בנושאי היטל השבחה ופיצויים בגין תכנית פוגעת).

פורסמו אלפי  שמאויות מלאות וחתומות, הכוללות מידע משפטי ותכנוני של נכסי מקרקעין, מחירים עכשוויים או היסטוריים ומודלים שמאיים. בשמאויות על היטלי השבחה בגין מכירה או הוצאת היתר בניה, המחירים מתייחסים לתקופה של אישור התכנית המשביחה (החל משנת 1975). במקרה של תשלום היטל השבחה על הקלות המחירים נכונים ליום אישור ההקלה.
אתר חיפוש שמאויות מכריעות:


חיפוש שמאויות מכריעות

ועדת ההשגות במשרד המשפטים דנה בעררים לדרישות תשלום של רשות מקרקעי ישראל ומפרסמת אף היא החלטות מאז ינואר 2016 שנראות כמו מאות מקרקעין ועוסקות בתשלומים וערכי קרקע של נכסים שנדונים בעררים על תשלומי דמי היתר, דמי היוון או דמי הסכמה. אלו תשלומים הנדרשים ממאות אלפי החוכרים ובכפוף לשמירה על זכותם לערער על גובה החיוב.

האתר בו מפורסמות שומות אלו:

החלטות בהשגות של רשות מקרקעי ישראל

וגם:

עוד אתר להורדת החלטות בהשגות של רשות מקרקעי ישראל

נציבות מיסוי מקרקעין מפרסמת מזה שנים באינטרנט את נתוני השווי ונתונים נוספים של כל הנכסים שנמכרו ושדווחו על כך כחוק לשלטונות מיסוי מקרקעין. האתר בו מדווחות העסקאות:

האתר בו מפורסמות כל העסקאות שדווחו לרשות מיסוי מקרקעין מאז 1998

חלק מהעיריות מפרסמות באינטרנט, מיד ובחינם, תכניות הגשה לבניינים קיימים מתוך היתרי הבניה מאושרים. למשל עיריות תל אביב, ירושלים, חיפה, ועוד.
נתיבי ישראל, לשעבר מע"ץ, מפרסמת את המפות וההכרזות של כל ההפקעות שביצעה עשרות שנים אחורה:

אתר למסמכי הפקעה לכבישים בין-עירוניים בישראל (הפקעות נתיבי ישראל - מע"ץ)

מה עושים עם כל השפע הזה, והאם המידע הכלול בתוכו הוא מידע מדויק ותקף?

במאמר זה אפרט חלק מהבעיות שהציבור הרחב לא בהכרח מודע להן כאשר נחשף לכל המידע הזה כאשר ללא עזרה מקצועית עלולים להיגרם לו הפסדים והסתבכויות. 

מגרש לבניה בתכנית "איחוד וחלוקה" (רוב השכונות ומרכזי התעסוקה החדשים!)

המידע להדיוטות ברור לכאורה: קיים שטח אדמה אליו מובילים אותם המתווכים והמוכרים או מראים את המגרש מסומן בתצלום אוויר, מראים תכניות בעירייה ובהם נראים מגרשים עם גבולות ברורים. אם כן, הכל מסודר ותקין בעיריות. מהתכניות ניתן להבין היכן נמצא כל מגרש ומגרש, כמה דירות הותרו לבניה בתחומו (או שטחי תעסוקה כגון מסחר ומשרדים). הבעיה, אם כן, היא לא בעירייה.

הבעיה היא בהמשך שרשרת המידע. שם המידע מטורלל לחלוטין:

בטאבו, גם בשכונות בנויות ומאוכלסות, רשומים במשך שנים הבעלים של חלקות בטאבו על פי חלוקה ישנה של גושים וחלקות בטרם הופשר המתחם השלם לבניה, ובלשון העם: רשומים הבעלים של "החלקות החקלאיות" עליהן תוכננו השכונות החדשות. (בתוך קטגוריית "חלקות חקלאיות" נכנסים כמובן גם מגרשים לתכנון בעתיד, מגרשים בבניה מדוללת או עם בתים להריסה וכיוצ"ב).

כרגיל, במקרים של איחוד וחלוקה, המגרשים מתוכננים בשטח אחר, במקום אחר ובמספרים סידוריים אחרים מאותן "חלקות חקלאיות". אבל בטאבו במשך שנים רבות לאחר אישור התכנית, ואף לאחר אכלוס הבניינים, עדיין רשומים הבעלים דווקא באותן חלקות חקלאיות והמגרשים האמיתיים בכלל לא רשומים לא בשטחם לא במקומם ולא בגבולותיהם העכשוויים בטאבו.

תהליך העדכון לוקח שנים לא מעטות. בסופו של דבר, לאט מדי ומאוחר מדי, מעדכן מרכז מיפוי ישראל את מפות הגוש לפי המגרשים הנכונים, והמפה החדשה נשלחת לטאבו ושם משנים סוף סוף הן את החלקות על פי השטח המקום והגבולות החדשים, עם מספרי הגוש והחלקה החדשים, והן את הבעלויות העדכניות בכל דירה ובנין ובכל מגרש שנותר לא בנוי.

מספרי החלקות המעודכנים יהיו שונים ממספרי החלקות החקלאיות או המגרשים לבניה  המופיעים בתשריט "תכנית האיחוד והחלוקה", התב"ע (תכנית בנין ערים).

רובן המכריע של התכניות להפשרת קרקע חקלאית לבניה נעשה בצורה של "איחוד וחלוקה".

לתכניות כאלו מצורפת "טבלת איזון" או בשמה האחר "לוח הקצאות ואיזונים" שעורך שמאי מקרקעין מוסמך. טבלה זו מקבלת מעמד משפטי של חלק בלתי נפרד מהתכנית עצמה, ובטבלה או בלוח הוקצו לכל בעל חלקה בטאבו בתחומי האיחוד והחלוקה, "מגרש" או "מגרשים" או חלקים ממגרשים. הכל  במקום, בשטח ובגבולות אחרים לגמרי מ"החלקה החקלאית" שתישאר שנים רבות רשומה עדיין בבעלותם (במקום המגרש הנכון).

ל"הקצאות", דהיינו לאותם ה"מגרשים" החדשים שקיבלו בעלי ה"חלקות החקלאיות", אין בהכרח קשר למיקום הגיאוגרפי או לשטח או לצורה או לטופוגרפיה של החלקות החקלאיות. ה"מגרשים", כאמור, יהפכו תוך מספר שנים ל"חלקות" חדשות ומעודכנות בטאבו, לפי מפות שיכין מרכז מיפוי ישראל.

כדי להמחיש את התהליך, שערו בנפשכם אדם שיש לו רבע מהבעלות בחלקה חקלאית בשטח 30 דונם. כל החלקה נכנסת ל"איחוד והחלוקה". אותו אדם עשוי לקבל, למשל,

3 מגרשים לבניה בשטח של  1 דונם כל אחד. לעומתו בעל חלקה קטנה יותר של 2.5 דונם בשלמות יכול לקבל רק מגרש אחד בשטח של 1 דונם בשלמות או אף לקבל רק 150 מ"ר מגרש או חלק יחסי ממגרש עם מספר שותפים אך במגרש למגדל מגורים.

המידע אותו תקבלו בטאבו בכל אותה תקופת ביניים ארוכה, עד שמרכז מיפוי ישראל יסיים את מלאכת הכנת מפת הגוש החדשה ועד אשר החלקות המעודכנות יירשמו בטאבו, יהא רק לגבי הבעלות בחלקה החקלאית הישנה והלא רלוונטית.

בתקופת הביניים, איפה, תקבלו בטאבו מידע היסטורי מיושן ולא רלוונטי לחלוטין, המהווה לכל היותר תיעוד בעלויות בצורת רישום מוזרה כשלעצמה. אין לו כל משמעות כלכלית, משפטית, גיאוגרפית או תכנונית אלא אם מצליבים אותו עם המידע בטבלת האיזון ובתשריט האיחוד והחלוקה. את האזהרה הזו על חוסר הרלוונטיות וההכרח  בהצלבת מידע עם טבלת איזון ותכנית האיחוד והחלוקה - לא תקבלו בטאבו!.

אזהרות חובה כאלו מנזקים, שמורות בחוק הישראלי בעיקר בענייני בריאות: סימון חובה בדבר הנזק לבריאות בעטיפות לסיגריות ולמאכלים מרובי שומן רווי או סוכר.

הטאבו מספק לכם מידע "זניח" על בעלות בחלקה היסטורית שבעצם בוטלה על ידי חוק התכנון והבניה ואינה קיימת עוד במציאות - בלי שום אזהרה. במקרה הטוב, שנים לאחר שהשכונה נבנתה ואוכלסה, מופיעה עדיין בנסח הטאבו אזהרה על הפקדה (אישור עקרוני בלבד ולפני התנגדויות הציבור) של תכנית לאיחוד וחלוקה...

במרכז מיפוי ישראל תוכלו לרכוש "מפת עקב" תקפה של הגוש ובו החלקות הישנות (והמבוטלות למעשה על פי חוק התכנון והבניה). בפורטל הגיאוגרפי הלאומי באינטרנט תוכלו להבחין באותה חלקה מבוטלת (מבוטלת כאמור מיידית על ידי חוק התכנון והבניה, מבוטלת רק ב"Delay" של כמה שנים במרכז מיפוי ישראל ובטאבו), בחינם, מיד, בצורה הנוחה ביותר....וכמובן שתוכלו לראות עסקאות בחלקים מאותה החלקה, שכבר לא קיימת בעצם, במאגר המידע מחירי על כל העיסקאות במקרקעין בישראל שמפרסמת רשות מיסוי מקרקעין.

מיותר לציין שהעיסקה האמיתית בוצעה לגבי חלק מ"מגרש" ועל פי טבלת האיזון. את פרטי העסקה הנכונים רק שמאי מקרקעין מיומן יוכל לזהות, לאתר ולנתח וגם זאת בקושי רב, ההולך ומסתבך ככל שנוקבות השנים ומשתרשרים שינויי הבעלויות, המכירות, הירושות, והערות האזהרה בנסחי הטאבו.

טבלאות איזון רבות כלל אינן מפורסמות באינטרנט. במקרים כאלו, לצורך בירור פרטי העסקה יהא על השמאי לנסוע למשרד הוועדה המקומית, להחנות, לחכות בתור, לקבל את התכנית וטבלת האיזון ולצלם אותן.
בעלים מצויים של קרקע חקלאית שהופשרה לבניה מרבים למכור אותה מהר לאחר אישור התכנית. אישור התכנית הוא בעצם ארוע ההשבחה הגדול של החלקה החקלאית. עסקת מימוש כזו נעשית לפעמים בעסקת מזומן אבל במגרשי מגורים לבתים משותפים ברוב המקרים  העסקה היא מסוג "קומבינציה" עם קבלן או קבוצת רכישה

מטרת בעלי החלקה החקלאית שזכו להפשיר אתה לבניה היא, מעתה, להיפגש עם ערימת המזומנים המובטחת או עם מספר דירות בנויות או שטחי תעסוקה בנויים. אישור תכנית הכוללת מגרשים וטבלת האיזון היא האות לגל מכירות ועסקאות במגרשי התכנית.

עסקה במגרש בניה בתכנית איחוד וחלוקה שהבעלות עליו רשומה בחלקות חקלאיות

הרישום בטאבו הנו רישום מיידי של "הערת אזהרה" ורישום מושהה של הקונה כבעלים או כחוכרים שיבוצע רק לאחר הסדרת מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, (במקרה של דירה או מגרש שנרכש במקור על ידי קבלן שזכה במכרז של רשות המקרקעין, מעורבת גם רשות זו בכל הסבך הרישומי הזה). התקופה עד להשלמת הרישום המושהה: חודשים עד שנים לאחר מכן.

העיכוב נובע מהחובה לקבל אישור של רשויות כגון רשות מקומית ו/או רשות המיסים (ו/או רשות המקרקעין בקרקע חכורה) לצורך העברת זכויות בטאבו. חלק מהאישורים מותנים בתשלומים ומיסים שונים על פי דרישות תשלום אשר הנישום צריך להסדיר וקיימת לו הזכות לערער עליהם בהליכים ארוכים למדי האורכים לכל הפחות מספר חודשים.

עסקאות לא רשומות

במהלך השנים חזיתי בעשרות רבות של עסקאות בהן לא נרשמה אף לא הערת אזהרה בנסח הטאבו.

הדבר אופייני, למשל, בזכייה בהליך מכירת נכס בכינוס נכסים או על ידי נאמן או מנהל מיוחד, דהיינו מכירה של מי שמונו על ידי בית משפט כאחראים על נכסי חייבים או בעלים במחלוקת משפטית, והם מוכרים נכסים לטובת הנושים או בעלי הדין בכפוף לאישור ביהמ"ש או שלטונות ההוצל"פ.

בדרך כלל חולפים מספר חודשים מיום הזכייה ועד להשלמת אישורי ביהמ"ש, התשלום בפועל ורישום הערת אזהרה לטובת הזוכה. היום הקובע מבחינת המיסוי הוא יום האישור ולא יום הזכייה.

לא ברור, אגב, מה התאריך המופיע במקרים כאלו במאגר העסקאות שנפתח לעיון הציבור באתר רשות המיסים, מכיוון שאין פרסום מלא של מדיניות הרישום לעסקאות.

מבחינה כלכלית קיימים 3 תאריכים חשובים: יום הגשת מסמכי ההשתתפות במרכז, יום אישור הזכייה במכרז על ידי ביהמ"ש, ויום התשלום בפועל.

רוב ה"מכרזים" הופכים ל"התמחרות". לעיתים קרובות פורץ סכסוך בין הזוכים (ברגע האחרון) ב"תמחור" ובין מציעי ההצעות הגבוהות שטרחו להשתתף במה שחשבו כ"מכרז", ונדרשים דיונים בערכאות עד להכרזת בית משפט על זכיה סופית במכרז (לעיתים לאחר ערעור של המפסידים לבית משפט בערכאה גבוהה יותר). כך יכולה לעבור תקופה משמעותית מיום הגשת ההשתתפות של הזוכה במכרז ועד ליום התשלום של הזוכה ב"התמחרות" או בפסק דין. במהלך תקופה זו, אגב, יכולים לחול תמורות קיצוניות במחירי השוק.

במקרים אחרים רשומים כבעלים בטאבו אנשים שעברו לעולם שכולו טוב. ראיתי מקרים בהם חלפו עשרות שנים והיורשים ואף יורשי היורשים טרם נרשמו כבעלים החדשים. היורשים הלא רשומים לא רואים צורך דחוף ברישום בעלותם או אף הערה בטאבו על היותם יורשים, שהרי המוריש המנוח כבר לא יחתום על עסקאות מכר לא קרואות (אי רישום הבעלות מצד יורשים דוחה לעיתים מיסים והוצאות אחרות אך מהווה לטעמי סיכון מיותר).
מתקיימים מקרים בהם  רשומים כבעלים אנשים מבוגרים, נניח בני 80, אשר קרובי משפחתם, לרוב אחד הצאצאים, מנהל את הנכס ומקבל החלטות לגביו. גם במקרים כאלו, הבנים או הנכדים לא ממהרים לרשום הערה על המינוי שלהם כאפוטרופוסים.

במקרים של מגרשים שנמכרו בעקבות תכנית איחוד וחלוקה במסגרת עיסקת קומבינציה, הרישום סהרורי לחלוטין:

רישום "הערות אזהרה" הנו, כאמור, לגבי חלקה היסטורית, בעוד העסקאות נעשות לגבי מגרשים ספציפיים בתכנית מאושרת ולעיתים מאוכלסת, ואף לגבי דירות ספציפיות עם כתובת מפורשת (נניח, אהוד מנור 14 דירה 23 בישוב כלשהו). יש לציין כי בשכונות חדשות רבות שמות הרחובות על שם משוררים שהלכו לעולמם בעשור האחרון, כגון אהוד מנור, נעמי שמר ועוזי חיטמן.

כלומר: בעוד אנשים רוכשים דירה בנויה ומוכנה לאכלוס, הרי שבטאבו הם בכלל יירשמו במשך שנים כחלק מבעליה של חלקה חקלאית....ואני רוצה להדגיש: זהו הכלל ולא היוצא מהכלל בשכונות חדשות!

במקרה בו הבעלים של חלקה גדולה קיבלו מספר מגרשי הקצאה ומכרו אותם לקבלן אחד  ו/או מספר קבלנים ואילו זכות הבעלות והערות האזהרה בגין כל המגרשים עדיין רשומות בחלקה חקלאית אחת בלבד בטאבו, יהא זה קשה עד בלתי אפשרי להבין מיהם רוכשי הדירות מאותם הקבלנים, באילו דירות ובאילו בניינים. כל זאת "על הנייר", לעיתים במגרשים שעדיין לא נבנו ולעיתים בטרם נקבעה להם כתובת או אפילו שם לרחוב.

המסמך המשלים את ה"פאזל" הינו הסכם המכר והתכניות הנלוות אליו, אותם מספק הקבלן. זהו בעצם, לטעמי, הנייר הרלוונטי והתקף היחידי. כלומר: בכל הכבוד לטאבו ולתב"ע, מסמך שמדפיס קבלן פלוני הוא הנייר המשפטי היחידי הרלוונטי במאות אלפי מקרים, לזכויות שנרכשו בדירה חדשה, דהיינו לזכויות בשווי מיליוני שקלים. אני אחזור על כך: שיטות הרישום והתכנון הנהוגות בארץ לגבי הדירות מקבלן ברוב השכונות החדשות בארץ מנקזות, מבלי משים כביכול, את הרישום המשפטי הרלוונטי היחיד למכר דירה, בוודאי דירה על הנייר, למסמך שמנפק קבלן הבניה בתוספת הערת אזהרה בטאבו. להערה זו בטאבו נועד תפקיד אותו לא תמיד אפשר למלא, לאפשר בעזרת אנשי מקצוע, לאתר את הדירה שנמכרה. למרבה המזל שכונות חדשות נבנות כרגיל בליווי בנקאי, והבנקים מנהלים מעקב ורישום משל עצמם, דבר המעבה במעט את שרשרת התיעוד של בעלויות, משכנתאות ועסקאות בשכונה. זהו תיעוד שלא פתוח, מן הסתם, לעיון הציבור.

יש כאן האצלת סמכויות דה פאקטו מהטאבו לקבלן פרטי ולטבלה שהכין שמאי מקרקעין פרטי. האם ההסמכה הזו מלווה בהליכי הכשרה ורישוי מתאימים? התשובה ברורה. לא!

כהערת אגב אעיר כי משכנתאות ולמעשה הערות בדבר משכנתא במצב רישום הזכויות המתואר, הנן זכויות שכמעט בלתי אפשרי לאתר ולשייך מתוך נסח טאבו.

למעשה, טבלת האיזון היא המסמך היחיד שעל גבו הצר עומד כל הליך הרישום הקנייני של שכונות שלמות במשך שנים על גבי שנים. שמאי המקרקעין בישראל לא עברו תהליכי הסמכה להסדרת קנין. טבלת האיזון היא בסך הכל שמאות מקרקעין והיא אינה מתעדכנת בחילופי בעלויות ובעסקאות מרגע שנכתבה. זו לא טבלה עדכנית ודינמית אלא מסמך שנשאר ללא שינוי מרגע שצורף כחלק ממסמכי התכנית. אין הליך טיעון בפני השמאי אלא אפשרות להתנגד לטבלת האיזון כחלק מהאפשרות להתנגד לכל תכנית. זאת כחלק  מתהליך התכנון העירוני שהוא "דמוקרטי". אין שום דמיון להליך ה"הסדר" המצוין אותו הורישו לנו הבריטים בטאבו (לשכת רישום מקרקעין). יש לציבור בסך הכל זכות להגיש התנגדות לתכנית או לטבלת האיזון במשך חודשיים, בתקופה הנקראת "הפקדה". זה בכלל לא תהליך לעדכון הרישום של בעלויות במגרשים אלא מתן הזדמנות לציבור להסתייג מתכנית לבניה.

רוב העסקאות "על הנייר" (רכישת דירה מקבלן באמצע תהליך התכנון או הבניה) ממומנות במשכנתאות אשר נרשמות כהערות על אותן הערות אזהרה קלושות של רוכשי הדירות ותוך כדי חשיפה של הבנק לסיכונים. למעשה, הביטחון הספציפי של הבנק הנו חוזה שהדפיס קבלן + שירשור מוגזם וחסר שליטה של הערות אזהרה, טבלאות שמאיות, עסקאות קומבינציה והערות למשכנתאות.....

לטעמי, מצב זה נובע מחובבנות לשמה של מנהלי בנקים למשכנתאות בארץ ומאיכות ניהול ירודה שהם מספקים לציבור המשקיעים. אם הם היו "עוצרים את הכסף", המדינה הייתה משנה מהר מאוד את הרגולציה התמוהה הזו של רישום זכויות בדירות חדשות.

מדובר בסחבת ברישום שנגרמת מאילוצי תקציב זניחים לחלוטין לנזק העצום, שככל ובכלל היה מתקיים דיון אסטרטגי בממשלה, חזקה כי היו מוקצבים מייד התקציבים הדרושים.

עם הסחבת המגוחכת הזו השלימו מנהלי הבנקים למשכנתאות כאילו הייתה גזירה משמיים! חרף הסכנה לחוסנו של הבנק. האילוצים האלה נולדים מחוסר ניהול ומחיסכון זניח לחלוטין בעלויות התפעול של הטאבו ו/או מרכז מיפוי ישראל (מפ"י). זאת בהשוואה להכנסות העצומות מאגרות שגובים הטאבו ומפ"י עצמם וממיסים בכלל בענף הנדל"ן (ובמילים שכל אחד יבין: פה יש מחסור בשלושה חדרי משרדים, שם מחסור ב- 10 תקנים, פה לא מוכנים לשלם לפקידה או למודד שעות נוספות, שם תקועים עם מנהל כוחני ולא יעיל או עם עובד איטי, פה חסרה עמדת מחשב או שהמחשב ישן ולא רלוונטי לדרישות, שם חסרה או מיושנת מצלמת זירוקס וכיוצ"ב).

בתקופת הסחבת, הרישום של דירות מתדרדר לניירות שמדפיס קבלן שלא מבין ולא צריך להבין בקדסטר (קדסטר, בתרגום פרוע שלי, הנו תהליך הייצור של הטאבו, דהיינו מדידה של חלקות במרכז מיפוי ישראל, העברת המפות לטאבו ורישום הבעלויות המעודכן בטאבו בחלקות המעודכנות).

במדינת ישראל יש את כל הידע, המכשור, הכסף וכוח האדם כדי להעמיד למפ"י ולטאבו את כל האמצעים לרישום תוך שבוע בטאבו את כל המגרשים החדשים לבניה, במקום להיסחב שנים  עם רישומי החלקות הישנות וערימות המסמכים האימתניות שמעליהם, ערימות שכשלעצמם מעסיקם שעות נוספות את הטאבו ואת מפ"י.

פירוט העסקאות במאגר המחירים המדווחים של מס שבח חסר משמעות, איפה, במקרים רבים של תכניות איחוד וחלוקה ועסקאות קומבינציה, ולמעשה ברוב השכונות החדשות או מרכזי התעסוקה החדשים. אם לא הבנתם: אתם קונים דירה על הנייר במגרש שיועד לבניה בתכנית כדת וכדין, אך מס שבח מדווח לציבור על עסקאות בחלקה חקלאית שכבר לא קיימת על פי חוק התכנון והבניה, בקרקע שהייתה פעם חקלאית ונותרה רשומה ככזו בטאבו, בפועל אך ורק לצורך שרשור הבעלויות!

שיטת הדיווח של עסקאות באתר מס שבח היא על פי כתובת או גוש/חלקה ולא על פי מגרש תב"ע, למרות שלפעמים מופיע מספר המגרש בתכנית, לרוב ברישום לא מסודר ולא עקבי, כאילו היה תת חלקה בבית משותף, ולפעמים המגרש מופיע כחלקה, והחלקה הקניינית כתת חלקה...


כאשר חלק מחלקה, מגרש או "דירה על הנייר" נמכרים והעסקה נרשמת כהערת אזהרה בלבד בטאבו, חסר מידע על מספר היחידות או השטחים שנמכרו, מס' מגרש או כתובתו, והקומה של הדירה או מספר החדרים.

עורכי דין מיומנים של רוכשי הדירות וקבלנים אחדים עם חוש אחריות משנים מציאות זאת באופן ספוראדי. הם משלבים בהערות האזהרה פרטים מזהים, לעיתים מפורטים יותר מאשר נהוג בפנקס בתים משותפים. מספר ההערות המפורטות כך עדיין זניח אף שהטפסים של הערות האזהרה מאפשרים רישום מפורט כזה מזה מספר שנים. להערכתי מדובר באחוזים בודדים מהיקף ההערות אותן ניתן לקרוא בנסחי הרישום שמספק הטאבו לציבור הרחב.

דווח מחירים משובש על מכר בו זמני של מספר חלקות

בעלי קרקעות, לעיתים חלקה אחת במקור, מוצאים את עצמם בחלוף שנים ובחלוף מספר תוכניות חלוקה, בעלים של מספר חלקות צמודות או אף נפרדות. לכן, בעסקאות מכר, במיוחד של חלקות חקלאיות, נפוץ המקרה בו נמכרות על ידי אותם הבעלים מספר חלקות בו זמנית לאותם הקונים.

במקרים כאלו נוהג מס שבח לדווח על מחיר העסקה כולה (עסקה של מספר חלקות) כאילו הוא מבטא את מחירה של חלקה אחת בלבד מתוך אלו שנמכרו, על בסיס שרירותי. כך קורה לא פעם שהעסקה מיוחסת לחלקה הקטנה והזניחה בשוויה מביניהן, מחיר שכמובן לא "עושה שכל". במקרים חדשים מסומן לפעמים איזשהו אזכור לחלקות נוספות וניתן ללחוץ על החלקה ואיזשהו כפתור דינמי מראה לנו את מספר החלקה הנוספת. גם שכלול טכני מבורך זה לא תמיד עובד כראוי וגם כשהוא עובד היטב עדיין אין בכוחו לעזור כאשר יש יותר מ-2 חלקות בעסקה בו זמנית.

אני נוהג לגלות את פרטי העסקה ה"אמיתית" בפרטי משכנתא בנסח של החלקה לה מיוחסת העסקה כולה. במשכנתא אותה ניתן לראות בחלק מהמקרים בנסח הרישום, נכתב לרוב כי היא חלה על מספר חלקות נוספות (לעיתים גם החלקה מאותו הנסח עצמו מתוארת כחלקה נוספת. הסיבה המשוערת: כך ניתן לשכפל את מילוי הבקשה לרישום משכנתא לכל אותם נכסים). החלקות האחרות באותה העסקה לא תופענה במאגר המחירים של מס שבח. גם אם איתרנו בנסח של החלקה המועמסת פרטים אודות  משכנתא משותפת, שיטת זיהוי זו לא וודאית: מי יתקע לידינו כי הקונים או הבנקים אכן מישכנו את כל החלקות שבעסקה בו זמנית?

תופעה כזו של העמסת מספר עסקאות על נכס בודד מצאתי לא רק במגרשים אלא גם במגדל משרדים במנשיה (רח' קאופמן 6 בת"א). אותו מגדל רשום כבית משותף. שתי עסקאות מאותו היום מאותם מוכרים לאותם הקונים הועמסו על תת חלקה אחת! על כך בפרק הבא בספר זה.

קרקע שהופקעה ומשמשת את הציבור רשומה על שם הבעלים המפוצים

עשרות אלפי חלקות הופקעו עם השנים ועם ההתפתחות המואצת של ישראל. חלקות הופקעו  לדרכים, חניונים, חופים, פארקים, קווי תשתית וכיוצ"ב. מפתיעה העובדה כי כל שטחן של רבות מחלקות אלו רשום עדיין בטאבו על שם הבעלים או החוכרים הפרטיים מהם הופקעו שטחים  אף שלרוב רשומות הערות בדבר הודעות על הפקעה או צווי הפקעה שפורסמו בילקוט הפרסומים או בקובץ התקנות, במקרים רבים בלי להזכיר את שטח ההפקעה. (כלומר: אותה הערה בנסח תירשם אם הופקעו 5 מ"ר או 950 מ"ר מחלקה ששטחה, נניח, 1 דונם!). מבחינה משפטית וקניינית אותם בעלים אינם עוד הבעלים של כל החלקה לאחר שכולה או חלק ממנה הופקע כדין ובחלק מהמקרים אף שולמו פיצויי הפקעה לבעלים שעדיין רשומים כבעלים של כל החלקה בנסח. לדבר זה משמעות מרחיקת לכת של ערפל על זכויות הבניה במקרים בהם הזכויות נקבעות לפי השטח נטו של המגרש, כלומר השטח לאחר הפקעות. לדוגמא, חלקה שלפי שטח שבבעלות פרטית הרשומה בטאבו נושאת זכויות ל-2 קוטג'ים, יכול ותתברר על פי שטחה נטו, לאחר הפקעה, כחלקה בעלת זכויות לקוטג' אחד בלבד.

פעמים רבות הגוף המפקיע, דהיינו המדינה, העירייה, גוף סטטוטורי כגון נתיבי ישראל, רכבת ישראל, נמלי תעופה וים, קצ"א, מקורות, נת"ע, נתיבי איילון, בז"ן, רשות שמורות הטבע והגנים הלאומיים וכיוצ"ב,  טרם נרשם כבעלים או חוכרים. כך גם לאחר שהבעלים הפרטיים הרשומים כיום (או קודמיהם) קיבלו מאותם גופים פיצוי כספי מלא על ההפקעה, דיווחו על הפיצוי לרשות מיסוי מקרקעין ואף שילמו מס על הפיצוי, המהווה סוג של עסקת מכר מקרקעין במיסוי מופחת (50% הנחה על מס שבח במקרה של פיצויי הפקעה). נתקלתי בהיעדר רישום ההפקעה בטאבו שנים  לאחר ששולם פיצוי על פי פסיקת בית משפט!

למותר לציין כי במרבית המקרים עלויות המדידה והרישום של השטח המופקע על שם הרשות המפקיעה, זניחות לחלוטין לסכומים ששולמו ממילא כפיצוי לבעלים הפרטיים. כמו כן, לא מוכרים לי מקרים בהם שולמו פיצויים ללא מדידות שביצע מודד מוסמך של הרשות המפקיעה ולכן האיחור של שנים ברישום העדכני בטאבו מקומם אף יותר.

פעמים אחרות קיים רישום של בעלים פרטיים בחלקות שהופקעו במלוא שטחן או בחלק ממנו, גם לפני עשרות שנים, כדת וכדין, ואף הזכות לפיצויים שולמה או התיישנה רובה ככולה. וכאשר זכות הפיצויים לא התיישנה קיימת פסיקה סותרת בנושא. בחלק מהפסיקות ביהמ"ש קבע כי גם אם הזכות לפיצויים טרם התיישנה, הזכות לתבוע פיצויים עומדת לבעלי הקרקע כפי שהיו רשומים ביום ההפקעה ההיסטורי ולא לבעלים הרשומים כיום.

במקרים כאלו ההפקעה, כרגיל, מוזכרת בנסח הטאבו כהערה בדבר צו הפקעה בקובץ התקנות או בדבר הודעה על שלבי ההפקעה בילקוט הפרסומים לפי סעיפים 5 ו-7, 14 או 19 לפי פקודת הקרקעות או פקודת הדרכים. לרוב, כאמור,  לא מצוין שטח ההפקעה ומיקום ההפקעה החלקית מופיע רק בפרסום עצמו ולא בהערה שבנסח הטאבו. לעיתים פרסום ההפקעה נוקב רק בקואורדינטות ולא בגושים וחלקות (חלק מהכבישים וקווי הנפט הארציים).  במקרה כזה יש ללכת ולצלם את מפת ההפקעה אצל הגורם המפקיע, נניח וועדה מקומית, מע"ץ או רכבת ישראל. לחלופין אפשר לאתר את התכנית על פיה הופקעה הקרקע (מס' התכנית המייעדת להפקעה – התב"ע - מופיע בדרך כלל בהודעת ההפקעה בקובץ התקנות או בילקוט הפרסומים)

במקרה בו הייתי מעורב הופקע בצו של שר התחבורה, אשר פורסם בקובץ התקנות, שטח המהווה 64% משטח חלקה לתוואי של דרך. שיעור ההפקעה או שטח ההפקעה מתוך שטח החלקה כולה לא פורסם לא בצו ולא בהערה בנסח בדבר ההפקעה. שווי ההפקעה ושווי החלקה כולה מיליוני דולרים הן ביום ההפקעה והן ביום התפיסה של הקרקע, 10 שנים לאחר מכן. הקרקע, חלקה בשטח עשרות דונמים, נמכרה בחלקים קטנים, כל חלק מספר פעמים לאחר ההפקעה, וכל מכירה כזו, לטעמי כשמאי,  במחיר שוק מלא ובהתעלם מכך שרוב השטח הופקע.

הבעלים שהיו רשומים ביום ההפקעה באותו המקרה הייתה חברה שפורקה כדין לאחר מכירת כל נכסיה, בהליך מסודר של פרסומים כדין ובאמצעות משרד עורכי דין מוביל. רוב בעליה ביום הפירוק היו קשישים בערוב ימיהם וזו גם הסיבה המשוערת למכירת הנכסים ולפירוק החברה. רוב או כל הבעלים של החברה ביום ההפקעה עברו מאז לעולם שכולו טוב ויורשיהם פזורים על פני מספר ארצות ויבשות. הבעלים כיום אשר זה עתה רכשו קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי יעוד, רצוי למגורים, באחד האזורים המבוקשים בארץ, נותרו עם חלקה אשר 64% משטחה סלול כיום ככביש ארצי ופסי רכבת באמצעו. לפתע מתברר כי הזכות לפיצויים על פי הפרשנות השנויה במחלוקת של הגוף המפקיע, נמצאת בידי גוף משפטי (חברה בע"מ) אשר ספק אם ניתן כיום להחיותו. זאת ועוד. גם אם ניתן יהיה להחיות את החברה, מי יתקע לידי הבעלים הנוכחיים כי החברה תזכה בפיצויים וכי הם זכאים לדרוש מהחברה שפורקה את חלקם בפיצויים?

הרי לכם סוגיה יום-יומית בשגרת יומם של בעלי המקצוע העוסקים בפיצויי הפקעה של קרקעות בארץ.

במקרים רבים הדרך היחידה להבין מהו השטח המופקע ומהו השטח שנותר בבעלות פרטית הנה מדידה עם סרגל וקנה מידה מתוך מפות ההפקעה או שכירת שירותי מודד מוסמך....שטח מופקע, כשמו כן הוא, אינו בבעלות הבעלים הפרטיים אף שהם עדיין רשומים בטאבו כבעלי כל החלקה. האם רוכשי נסח הטאבו מוזהרים  כי שטח החלקה אינו מייצג את השטח האמיתי שבבעלות בעליה? התשובה ברורה. לא! אם חשקה נפשכם באזהרות לרווחת הציבור, תחפשו אותן בחפיסת סיגריות.

מדוע רוב הרישומים בטאבו בחלקות שהופקעו, חלקית או בשלמות, אינם עדכניים? ניחשתם נכון. בעיות תקציב וניהול בטאבו או במרכז מיפוי ישראל ורשלנות או עצלנות או שיקול דעת מעוות בתכנון התקציב אצל הגופים המפקיעים

מה שטח הדירה?


מאגרי העסקאות של מיסוי מקרקעין נפתחו חינם לציבור. כך גם הטאבו פתח לציבור את האפשרות לעיין במהירות יחסית, תמורת אגרה נמוכה, דרך האינטרנט, בנסחי טאבו וגם, בהליך שתיארתי והוא מסובך יותר ויקר יותר, בתשריטי בית משותף ובצווי ובתקנוני בית משותף. האם השילוב הזה מאפשר לציבור לשבת בכורסא ולהצליב מחירים ושטחים של דירות סמוכות וכך לקבל את קנה המידה לשווי הדירה בה הוא מתענין?

בפועל, לא קיימת אחידות ברישום שטח דירות בטאבו. במשך 30 שנה הרוב המכריע של הדירות נרשמו בטאבו בשטח שלא כלל קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים. מכיוון ששטח זה לא תואם לשטחי הרישוי בהיתרי הבניה, חוסר ההתאמה יצר עיקוב של שנים ברישום בתים משותפים שזה עתה נבנו. לכן, בינואר 2020 שונתה שיטת מדידת שטח הדירות שיופיע בנסחי בתים משותפים לשטח גדול יותר שכן כולל קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים, וכך הושגה אחידות בין מדידות להיתרי בניה ובין מדידות לבתים משותפים. ובמילים אחרות: בשכונה שנבנית מש עכשיו, וחלק מהבתים המשותפים שבתחומה נרשם בשנת 2019, שטח הדירות באותם בתים ראשונים יהיה קטן יותר משטח הדירות שיירשמו בשנת 2020 ומאוחר יותר בשיטה החדשה! הבדלים אלו בשטח הדירות לא ייגרמו בשל הבדלי שטח אמיתיים אלא בשל שינוי שיטת המדידה בלבד.

דבר זה מפחית מחשיבות השטח "נטו" שמדווחת רשות מיסוי מקרקעין לגבי עסקאות בדירות, ולעיתים גם מחשיבות השטח שמסומן כזהה גם נטו וגם ברוטו, בטעות כמובן. שטח נטו המדווח לצד העסקאות לקוח לרוב מנסחי טאבו של בתים משותפים. במקביל התחילה רשות המיסוי לפרסם, רק בחלק מעסקאות חדשות יחסית,  שטח ארנונה במקום שטח ברוטו. שטח ארנונה בחלק מהעיריות כולל מרפסות לא מקורות אך לא כולל לא קירות חוץ, לא קירות משותפים ואף לא שטח מחיצות בפני הדירה! שטח רשום בטאבו עד 2019 כלל כרגיל שטח מחיצות פנים, כמו גם מרפסות מקורות, אך לא כלל קירות חוץ, קירות משותפים ושטחי מרפסות לא מקורות, שרק בחלק מהמקרים קיים בנסח תיאור שטח המרפסות הלא מקורות כהצמדה לדירה. כמו כן בחלק מהעיריות צו הארנונה מתאר חלק (נניח רבע) משטח חניה או מחסן במרתף הצמודים לדירה כחלק משטח הארנונה של אותה דירה!  

יש לציין שגם בשלושים השנה האחרונות בהן קויימה הנחיה לא לכלול בשטח הדירות את קירות החוץ, קירות משותפים ומרפסות לא מקורות, נוצרו מקרים שגם מרפסות מקורות לא הוחשבו בשטח דירה בניגוד לנוהל למרות ששמאית וכלכלית שטחים אלו ייחשבו כחלק בלתי נפרד משטח הדירה העיקרי. ברוב הדירות הישנות נסגרו מרפסות שהיו פעם עם מחיצה המפרידה מהחדר ועם מעקה בנוי. אותן מרפסות אוחדו לגמרי עם החדר הסמוך ונסגרו בקיר החיצוני בוויטרינות, בחלונות ותריסים ואף בקירות בנויים. אם המחיצה שבין הסלון למרפסת המגורים, לדוגמא, לא הוסרה עד היום בדירה ישנה, יתקשו בעליה להשכירה בשוק הדירות הלשכרה בהיותה מחסום לאוויר נוף ושמש. זו הסיבה לקורות הבולטות באמצע הסלון בדירות ישנות רבות ו/או בחדר השינה, מרחק 1-2 מ' מהקיר החיצוני.

במקרים רבים, אם כן, השטח של הדירה הרשום בטאבו לא כולל שטח שבהיתר הבניה סומן כמרפסת מקורה והפך כיום לחלק שלא ניתן לאבחן אותו מתוך שטח חדר או סלון. מנגד, מרפסות לא מקורות אמורות להירשם כהצמדות ולא כחלק משטח הדירה. כאשר הן לא נרשמות לא כחלק מדירה וגם לא נרשמות כהצמדות, ומדובר בתופעה שגורה, תיתכן פרשנות לפיה המרפסות, לפחות אלו בקומת הגג, מהוות רכוש משותף.

זו תופעה רווחת במיוחד בגגות הישנים בתל אביב. פעמים רבות הגג או המרפסת הלא מקורה ביום בניית הדירה, בין אם נרשמו כהצמדה ובין אם לאו, הם כיום חלק בלתי נפרד משטח הדירה הבנוי, המקורה והסגור. לעיתים המרפסת היא חלק קטן מהרחבות מגורים רחבות יותר המקיפות אותה.

הרחבות בניה רבות של דירות, בהיתר או שלא בהיתר, לא עודכנו מעולם בפנקס בתים משותפים. זאת הן בשל עלות בעלי המקצוע והאגרות לתשלום והן משום הצורך להחתים את כל בעלי הדירות אשר תמיד קשה לאתר ולהחתים את כולם.

דירות שרשומות כתתי חלקות בבית משותף הן לפעמים חדר כביסה בגג או בחצר אשר הורחב ואוכלס כדירה ללא היתר, מחסן בקומת עמודים, הרחבה של מלתחות ושירותים, קומת עמודים שנסגרה וכו'.

מכל האמור לעיל עולה כי שטח דירה בטאבו הלקוח מפנקס בתים משותפים הנו לרוב שטח שלא כולל קירות חוץ וקירות משותפים (קיימים גם מקרים בהם השטח כן כולל קירות אלו), קיימת אי אחידות ברישום שטחים שהיו במקור מרפסות מקורות ושאינן מקורות, וקיימים מקרים בהם מצד אחד לא נרשמו הרחבות בניה חוקיות על פי היתרי בניה בתוקף ומצד שני שטח דירה נבהרחבה לא חוקית דווקא כן נרשם בטאבו למרות שהוא מהווה חריגת בניה לא חוקית. 

בבתים צמודי קרקע שרשומים כבית משותף, אגב, היה נהוג כל העת לרשום, בניגוד להנחיות, את שטח הבתים כולל קירות חוץ.  לרוב קיימות בצמודי הקרקע תוספות בניה שלא עודכנו בפנקס בתים משותפים. במקרים רבים לא מפורט קיומה של חצר או שטחה.

הרבה דירות חדר או שני חדרים שנבנו ביוזמת 'עמידר' או 'חברת עובדים' ושטחן הרשום בטאבו נשאר 22 מ"ר, 35 מ"ר או שטח קטן דומה, הן כיום מגרשים של רבע או חצי דונם עם בתים מרווחים צמודי קרקע או עם "בית להריסה", דהיינו, הנכס הוא יותר מגרש מאשר דירה, בדווקאי יותר מאשר דירת שני חדרים.

דירות בקומת קרקע מתוארות פעמים רבות כדירות בקומת מרתף או בקומה ראשונה, וכך משתנה התיאור של כל הקומות בכל הדירות שמעליהן ומתחתן, בשונה מהמקובל  (המקובל, בסדר עולה: קומת קרקע, קומה ראשונה, קומה שניה וכו'). במקרים אחרים הדירות מתוארות החל מקומה ראשונה שכן כל הדירות נבנו מעל קומת קרקע המשמשת קומת עמודים ובה חניה, מבואה, חדרי גז, אופניים, מחסנים ומדרגות.

מגורים בקומת מרתף קלאסית אסורים כרגיל אך מותרות בקומות מרתף חלקיות כגון קומות מתחת למפלס רחוב ממנו הכניסה לבנין, כמקובל בשכונות הרריות בחיפה, צפת, מודיעין, ירושלים וגו'? צורות הרישום ומספור הקומות, אם כן, מגוונות מאוד.

זאת ועוד. בטאבו, בהגדרה ובכוונת מכוון, אין כל רישום של פולשים ודיירים בדמי מפתח או על פי חוק הגנת הדייר, בדירות ומבנים או בחלק משטחם, למרות החשיבות הקריטית של אלו לשווי הנכס ולמחיר העסקה המדווחת במס שבח.

הרישום של נכסים בחכירה

כידוע, רוב הקרקעות בישראל בבעלות או בניהול ממשלתיים, ורשומים בטאבו בבעלות קק"ל, רשות הפתוח או מדינת ישראל. הקרקעות הללו מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל.

חוכרים רבים, במיוחד בחלקות חקלאיות, אינם רשומים בטאבו, אלא רק בספרי רשות המקרקעין. כך גם חוכרים של דירות שקנו דירה על הנייר או דירה חדשה יחסית, וסירבו לשלם כמה מאות או כמה אלפי שקלים בודדים לכיסוי עלויות משפטיות לרישום ראשון של הדירה בשמם.

במקרים אלו, הדירות רשומות בבעלות ממשלתית למרות שמדובר בדירות פרטיות וחכורות עם זכאות לרישום בעלות על פי הרפורמה במקרקעי ישראל. במקרים אחרים, בטרם נרשמו הדירות בטאבו כבית משותף, רשומה חכירה על שם החברה המשכנת, ורשומות לכל היותר הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בטאבו. הרישום של זכויות הרוכשים, לרבות מספר הדירה, שטחה, הקומה וכו', נמצא בחברה המשכנת (במשרדי הקבלן או עורך דינו) ולעיתים קיים תיעוד מקביל גם ברשות מקרקעי ישראל.

זכויות אלו מפורטות ברשות המקרקעין במסמכים הנקראים "מכתב אישור זכויות' ניתן כאמור לקבל חלק מהפרטים באמצעות האינטרנט לאחר הכנסת פרטים מזהים.

במקרים של חכירת נכסים שאינם דירות בבניה רוויה למגורים (לפחות 4 דירות, לפחות 2 קומות, לפחות 2 דירות לקומה), קיימות כרגיל הגבלות חוזיות של היקף הבניה המותר. מעבר להיקף זה יש לבקש את אישור של רשות המקרקעין וברוב המקרים גם לשלם עבורו. הגבלות אלו והחבויות הכספיות מעבר להן לא תמיד מפורטות בנסח הרישום ואינן מידע הפתוח לציבור, למרות חשיבותן. המידע החסר מקשה על ניתוח מחיר העסקאות בנכסים אלו.

במקרים אחרים, למשל מאות דונמים סביב צומת מורשה ברמת השרון, הוחכרו מגרשים בגודל עשרות דונמים כ"א לאנשים פרטיים, בלי קשר לגבולות ושטח החלקות בטאבו, כך שכל מגרש מוחכר מהווה מקבץ של חלקים ממספר חלקות רשומות בטאבו. זה המצב מזה עשרות שנים. רישום המגרשים הללו, הנמכרים במאות אלפי ש"ח לדונם, נמצא רק בספרי רשות המקרקעין. כרגיל רשות המיסים מדווחת על מחיר העסקה והשטח הנמכר ועל הגוש והחלקה אך ללא המידע על מספר המגרש, הנמצא בספרי רשות המקרקעין. כך לא ניתן לאתר פיזית את מיקום השטח שנמכר והמרחק שלו, למשל, מצומת מורשה או היעוד שלו בתכניות בנין עיר.

עוד סוג של מקרים הרווחים במגרשי חכירה ומקשים על פיענוח העסקאות המדווחות:

היכן עוברת החלוקה בין מספר חוכרים למגורים צמודי קרקע כאשר מספר חוכרים, לרוב שניים, חכרו מגרש המהווה חלק או מחצית מ"חלקה"? חוכרים כאלו רשומים כחוכרים ברשות המקרקעין, ושם ורק שם (לפעמים גם בשטרי החכירה בטאבו) מסומן המגרש המדוייק שכל חוכר רכש, ולעיתים גם רשומים החכירות כחלק בלתי מסוים שאינו מסומן מתוך החלקה בטאבו או כבעלי תתי חלקות בטאבו ללא הצמדה או סימון של כל חצר.

פעמים רבות לא נקבע בטאבו או בצו בתים משותפים הגבול בין חצרות החוכרים. במקרה כזה יש מצד אחד את הגדר היכן שנמצאת בעין עשרות שנים. אבל מצד שני לכל חוכר חלק יחסי של שיעור החכירה (50% מהחלקה וכו').

אם הוחכר מגרש בשטח 1 דונם לשני חוכרים בחלקים שווים ולכל חוכר זכות חכירה של 1/2 חלקים בטאבו, הדעת נותנת שיש להעמיד לרשותו 1/2 דונם מגרש. ואולם, פעמים רבות הגדר הוקמה ללא מודד בצורה שרירותית, כך שנוצרו מזה עשרות שנים שני מגרשים לא שווים, למשל 550 ו-450 מ"ר, או שהורחבה דרך או חניה או מדרכה רק בתחום המגרש החזיתי לרחוב מתוך השניים. לא תמיד נמדדו בצורה שוויונית המגרשים הנותרים לאחר הסדרת דרך גישה בתוך החלקה למגרש העורפי. פועל יוצא של כל המתואר כאן כי ייתכנו עסקאות השוואה מטעות לגבי שטח חכירה של מגרשי מגורים צמודי קרקע.

גן עדן של שוטים

שחרור מידע מלא מהטאבו ומרשות המיסים לציבור הרחב, ללא הדרכה וללא אזהרה ראויה על החסרים והמידע החלקי והלא עדכני, הינה פעולה חסרת אחריות. נוצר הרושם הרה האסון כי אדם משכיל ונמרץ יכול לברר מידע מלא לרבות המחיר, באופן מיידי, בחינם וממקור ראשון, לגבי כל נכס. כך יוכל כביכול לקבל החלטות למכור או לרכוש נכסי מקרקעין במיליוני שקלים, ללא תשלומים, כביכול מיותרים ומנופחים, לאנשי מקצוע כגון עורכי דין, שמאי מקרקעין, מודדים אדריכלים או מתווכים.

מדובר בתהליך מזיק הן לצרכן, הזקוק לשירותים אלו בעלות זניחה הן לתועלת והן למניעת הנזקים, ובפגיעה בפרנסה של אנשי המקצוע המתפרנסים ממתן שירותים נדרשים וחיוניים אלו לאחר שנים של התמחות והתמקצעות.

הגיע הזמן שגורמים ממלכתיים וציבוריים יקחו אחריות ויתריעו את הציבור בפני הסכנות שבשימוש העיוור במאגרי המידע שנפתחו לציבור - בטרם יתממשו עלינו אסונות. האסונות הם בלתי נמנעים היכן שמבול של מידע כלכלי ומשפטי בהיקף כמותי מלא אך באיכות ירודה, גולמית ולא מטופלת, ניחת על הציבור ללא הכוונה וללא חגורות הצלה.

המחבר, דן לאופר, הינו שמאי מקרקעין. כתובת משרדו רח' הלל יפה 11 ק"8, חדרה


(מול ביהמ"ש והעירייה). טל' 054-4956762 ; דוא"ל Laufer6@gmail.com


 


 

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

מאמרים במדיה:
פייסבוק - טוויטר - יוטיוב - גוגל-פלוס

 פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי 

עבור לגירסה המלאה

הרשם | התחבר  | גרסא מלאה