איך מתירים פלונטר המשכתא 

מתירים את פלונטר המשכנתא

אלון יהודה רמז נכסים

חלק ניכר מרוכשי הדירות עושים זאת בסיוע מימון מבנק למשכנתאות או גוף פיננסי אחר, באמצעות הלוואה המכונה הלוואת משכנתא. הכוונה היא להלוואה שמעניק הבנק באופן שכספי ההלוואה מיועדים לרכישת דירה ולמעשה משולמים ישירות למוכר הדירה על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם. לבנקים יש הקצאה נפרדת של מקורות כספיים ותנאים מוגדרים ומיוחדים למתן הלוואת משכנתא לרכישת דירה, כאשר בדרך כלל מדובר בהלוואות בתנאים נוחים יותר מאשר הלוואות מסחריות רגילות.

אחד הביטחונות של הבנק להבטחת החזר ההלוואה, הוא הנכס עצמו, ולכן הבנק נשען על הנכס ע"י רישום משכנתא לטובתו. משכנתא זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) והיא קודמת לכל עסקה שבאה אחריה, אינה מאפשרת למכור את הנכס מבלי שתסולק המשכנתא וניתן לממש את הנכס באמצעות מימוש המשכנתא בלשכת ההוצאה לפועל.

שני "מעגלים שוטים" מתעוררים אגב נושא המשכנתאות בעסקאות של מכר/רכישת דירה. ראשית, משכנתא יכול לרשום רק הבעלים של הנכס ובשלב הראשון כאשר אדם רוכש דירה, הוא אינו מקבל את זכות הבעלות עד אשר לא ישלם את מלוא מחיר הדירה. מצד שני, הוא לא יוכל לשלם את מלוא מחיר הדירה, לפני שיקבל כסף מהבנק למשכנתאות, שמצידו - לא ישחרר את הכסף עד אשר לא תרשם הבטוחה לטובתו.

לצורך כך, מסתפקים הבנקים בשלב הראשון של העסקה, עוד טרם נרשמת הבעלות על שם הרוכש, ברישום הערת אזהרה בלבד בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בהערת אזהרה בגין כתב התחייבות לרישום משכנתא, עליו נדרש המוכר לחתום, ובמסגרתו מבטיח המוכר לבנק שלא יבצע כל עסקה בנכס אלא אם כן תרשם המשכנתא עצמה לטובת הבנק וכן כי אם יבוטל הסכם המכר, המוכר יחזיר לבנק את הכספים שקיבל ישירות מהבנק, לפי הגדרות שכתובות בכתב ההתחייבות. כך, משחרר הבנק את כספי המשכנתא לאחר שנרשמת לטובתו הערת האזהרה ולאחר שעוברת הבעלות בדירה על שם הקונה, נרשמת משכנתא ממש לטובת אותו בנק, המחליפה למעשה את הערת האזהרה שנרשמה בתחילת הדרך.

המעגל השוטה השני נובע מהעובדה שבמקרים רבים, מוכר הדירה מימן בעצמו את הרכישה ע"י הלוואת משכנתא, כך שבעת המכירה, עדיין רשומה משכנתא על הדירה שהוא מוכר. הקונה מצידו, מעונין ליטול בעצמו משכנתא, והבנק לא יסכים באופן רגיל להעניק לו את כספי הלוואת המשכנתא, כל עוד רשומה המשכנתא של המוכר על הדירה.

לצורך כך התפתח בפרקטיקה הנוהל של מכתבי כוונות. מכתב כוונות הוא מכתב שמוציא בנק שהעניק הלוואת משכנתא, בו הוא מצהיר מהו הסכום המהווה את יתרת המשכנתא לסילוק, וכנגדו הוא יסכים למחיקת המשכנתא מהרישום בלשכת רישום המקרקעין. כאשר קונה מקבל מכתב כוונות כזה מהבנק שהעניק למוכר את הלוואת המשכנתא שלו, הוא יודע כי אם ישלם את הסכום הנקוב במכתב הכוונות, אזי הנכס ישוחרר מהמשכנתא. יש להקפיד לבצע את התשלום לא יאוחר מהמועד הנקוב במכתב הכוונות וכן כי התשלום ישולם ישירות לבנק ולא למוכר, שכן במקרה בו המוכר לא יפקיד את התשלום לחשבון ההלוואה בבנק, אזי הבנק לא ימחק את המשכנתא.

גם ללא קשר להסכמת הבנק, לא יהיה זה נבון מצד הקונה, לשלם למוכר על חשבון מחיר הדירה, סכומי כסף העולים על ההפרש בין שווי הדירה לסכום העומד לסילוק המשכנתא של המוכר. לדוגמא: אם שווי הדירה הוא 1,000,000 ש"ח ולמוכר יש יתרת משכנתא לסילוק ע"ס 500,000 ש"ח, לא יהיה זה נכון מצד הקונה לשלם סכום העולה במקסימום על 500,000 ש"ח למוכר בטרם יסיר את המשכנתא, שכן במקרה של ביטול הסכם, הקונה יכול למצוא עצמו עם נכס שכפוף לתשלום חוב של 500,000 ש"ח לבנק ועוד 500,000 שכבר שילם, כך שלא ניתן יהיה לגבות נזקים או פיצויים מוסכמים מהמוכר. לכן, ראוי לשלם תשלום שישאיר מרווח מסוים בין שווי הדירה לסכום המשכנתא של המוכר, כדי להבטיח אפשרות לגבות פיצוי או למקרה בו סכום המשכנתא יתפח כתוצאה מאי תשלום של המוכר לבנק.

הכותב הוא אלון יהודה מרמז נכסים אשקלון טלפון 08-6722144 052-2717727  www.remez.2me.co.il