הקריטיות בבחירת שמאי מקרקעין מתאים לצורך הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה 

מאת: אלון אבלה, עו"ד

פתח דבר

1.   לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") כל אדם בעל זכות במקרקעין, שהמקרקעין שלו נפגעו על ידי תוכנית מתאר מקומית או ארצית (ולא על ידי הפקעה) וגובלים לשטח החלקה בה מוכלת התוכנית, זכאי לפיצויי בכפוף לאמור בסעיף 200 לחוק.

2.   סעיף 197(ב) לחוק קובע כי מי שהמקרקעין שלו נפגעים על ידי תוכנית זכאי להגיש תביעה לוועדה המקומית, תוך 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. לפי סעיף 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדין בה), תשל"א-1971, לכתב התביעה ולטופס התביעה שמוגשים לוועדה המקומית יש לצרף חוות דעת שמאית. יוער, כי הפגיעה צריכה להיות לגבי טיב ותכונות המקרקעין בלבד ואין מתחשבים בפגיעה פסיכולוגית או סובייקטיבית של בעל המקרקעין.

3.   הלכה פסוקה היא, כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה. קרי, על התובע הנטל להוכיח את תביעתו. על התובע להוכיח שני נדבכים, האחד, שהמקרקעין אכן נפגעו על ידי תכנית, והשני, את הוכחת שיעור הפגיעה במקרקעין (ראו: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה, כפר סבא ואח'; עו"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה). עוד נקבע, כי הרמת נטל הראיה הנדרש בתביעה לפי סעיף 197 מושג באמצעות חוות דעת שמאית.

זכייה בתביעה ומינוי שמאי מכריע ? לא תמיד

4.   יודגש, כי חוות הדעת השמאית הנדרשת להוכחת נטל הראיה הראשוני, ואף לכאורה, בדבר פגיעת המקרקעין וכן שיעור הפגיעה, הינה ייחודית, מעמיקה ושונה מחוות דעת שמאי "רגילה" אשר נוצרות לצורך שומת נכס לבנק לצורך לקיחת משכנתא, לצורך הערכת שווי דירה כמדד למכירה ולאופנים נוספים אחרים.

5.    כך נקבע בפסיקה, כי אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית רצינית, מנומקת, אשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים (ראו: ערר (חד') 9015/70 אורלי וניסים חדד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר (י-ם) 246/10 זהר רפאל ומזל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים; ערר (י-ם) 199/09 יצחק להב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים).

6.      יצוין, כי התביעה בצירוף חוות הדעת השמאית, המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ברוב המקרים (וכמעט תמיד) נדחית. על החלטת הועדה המקומית ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 ימים לפי סעיף 198(ג) לחוק. בנוסף, לפי סעיף 198(ו) לחוק, רשאית ועדת הערר לקבל את הערר, לדחותו או למנות שמאי מכריע לצורך ההכרעה בטענות הצדדים ולצורך כימות הנזקים התכנונים שנגרמו למקרקעין בצורה שמאית. ועדת הערר גם רשאית להנחות את השמאי המכריע ולתחום את בדיקתו ותפקידו. מינוי שמאי מכריע הינו לפי שיקול דעתה של ועדת הערר ואינו בגדר חובה.

7.      זאת ועוד, כאשר דוחה הועדה המקומית את התביעה היא לא עושה זאת בהינף יד, אלא מתבססת היא על חוות דעת שמאי מטעמה וגם על חוות דעת משפטית. לכן, הכרח הוא שחוות דעת השמאי מטעם התובע תהיה מבוססת ומעמיקה ביותר על מנת שתעמוד בפני תגובות הוועדה המקומית. לעיתים, ייתכן וועדת הערר תיתן לשמאי מטעם התובעים לתקן את חוות הדעת שלו ולהוסיף דוגמאות ומסמכים נוספים, אך דבר זה מראה על חוסר מקצועיותו של השמאי, ויוצר אפשרות שהוועדה המקומית תדרוש תשלום הוצאות על ידי התובעים, בשל הארכת ההליך שלא לצורך.

8.   יתר על כן, מינוי שמאי מכריע נועד להכריע בשאלות שמאיות ואין במינוי זה כדאי להעיד על סיכויי התביעה למי מהצדדים. תפקידו הבלעדי של השמאי המכריע הינו להכריע בין חוות הדעת השמאיות המומצאות לידיו על ידי הצדדים להליך (ראו: ערר (חי') 9009/07 גולדמן יוסף נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון; ערר (דרום) 96035/08 מנשה דגן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אילת).

9.   אולם, כמצוין לעיל, על מנת שועדת ערר תגיע למסקנה כי יש מקום למנות שמאי מכריע בעניין, עליה להתרשם כי באופן ראשוני הרים התובע את נטל תביעתו, ולו לכאורה. היינו, הרמת נטל התביעה היא תנאי סף ו"כרטיס כניסה" לאפשרות מינוי שמאי מכריע על ידי ועדת הערר. מכאן שתביעה, אשר מבוססת על חוות דעת שמאי פגומה שאינה עונה לדרישות הפסיקה והקריטריונים שנקבעו לצורך תביעה לפי סעיף 197, דינה להידחות על אתר.

10. עוד יש לציין, כי הגשת ערר כשלעצמו על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה, אין בו כשלעצמו להעביר את נושא ההכרעה לשמאי מכריע. נקבע בפסיקה כי ועדות ערר אינן צינור להעברת תביעה להכרעתו של שמאי מכריע, מקום בו נראה בבירור כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה הראשוני (שכאמור נסמך על חוות דעת שמאי מטעמו) להוכחת תביעתו. (ראו: ערר (ת"א) 95042/07 דורון סמי ויעל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח'; ערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר; ערר (מרכז) 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה).

11.   הדרישות הייחודיות שהותוו בפסיקה והנדרשות בחוות דעת שמאי לצורך הגשת תביעה לפי סעיף 197 הינן:

11.1.     על חוות הדעת לבחון את שווי המקרקעין האובייקטיבי לפני שהתוכנית הפוגעת נתקבלה ואת שווים לאחר שהתוכנית התקבלה (ראו: ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי; ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח').

11.2.   על חוות הדעת להכיל תחשיבים ודוגמאות עסקאות אחרות המעידות על הפגיעה הנטענת במקרקעין. על השמאי להסביר כיצד הגיע לתוצאת התחשיבים וכיצד העריך בדיוק את ירידת ערך המקרקעין עקב התקיימות התוכנית. רצוי ליתן דוגמאות קרובות ככל הניתן למקרה הספציפי, איך ניתן גם להיבנות מדוגמאות שונות ומאזורים שונים.

11.3.       כאשר אין בידי השמאי להביא דוגמאות לעסקאות שונות המעידות על הפגיעה במקרקעין, עליו להפעיל את מומחיותו על בסיס עובדות, הערכות, חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה (ראו: עת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א).

11.4.       על חוות הדעת לדון באלמנטים הפוגעים במקרקעין וגם באלמנטים המשביחים את המקרקעין, כתוצאה מהחלת התוכנית, ויש להימנע מדיון חד ערכי בעניין. (ראו: בר"ם 1162/02 המרכז ע"ש ורה סלמונס נ' הועדה המקומית כפר סבא; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה).

11.5.     כל ראש נזק שנטען לגביו, טעון ביסוס ופירוט הן של הפגיעה הנטענת והן של שעור הפגיעה הנטען.

12.  נציין, כי עם חוות הדעת השמאי, שתוגש לוועדה המקומית לא תכיל את הדרישות לעיל, כמעט וודאי הוא שהתביעה תדחה לאלתר, ואף יתרה מכך, ועדת הערר לא תתיר מינוי שמאי מכריע בעניין, ובמצב כזה התוצאה תהא דחיית תביעת הפיצויים גופה. פעמים מספר, דחתה ועדת הערר דרישה למינוי שמאי מכריע שהועלתה מטעם תובעים, שתביעתם לפי סעיף 197 נדחתה על ידי הועדה המקומית, מן הטעם כי חוות הדעת שהוגשה מטעמם היתה לקויה ופגומה, ונעדרו הימנה נתונים בסיסים ומהותיים לצורך הוכחת רף התביעה הבסיסי. (ראו: ערר (ת"א) 95001/07 רונית משיח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ? רמת גן; ערר (מרכז) 9009/10 ברגר אסתר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות).

13.   משמעות החלטת ועדת הערר שלא למנות שמאי מכריע הינה למעשה כמעט סוף פסוק בעניין. מחד, ניתן לפי סעיף 198(ח) לחוק לערער על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהלים, מאידך, הערעור ייתכן רק בשאלה משפטית בלבד. דחיית ערר ואי מינוי שמאי מכריע נוכח חוות דעת שמאית לקויה מטעם התובעים אינה בגדר "שאלה משפטית" עליה ניתן יהיה לערר ו/או עליה תינתן רשות ערעור, בפני בית המשפט לעניינים מינהלים. מה גם, כי אם ידחו ערעור זה ו/או בקשת הערעור סביר שיושתו הוצאות כספיות על המערערים.

סיכום והמלצות

14.  לאור האמור לעיל, וכדי למנוע מצב בו ועדת הערר תדחה בקשת מינוי שמאי מכריע, ותגרום לכך שהלכה למעשה תביעת הפיצויים תדחה, כדאי ורצוי מאד לבחור שמאי מקרקעין מתאים לצורך הכנת חוות הדעת, בעל ניסיון בתביעות לפי סעיף 197. ראוי לבדוק וללבן את הנושאים הבאים עם השמאי עוד בטרם שכירת שירותיו:

14.1.       ניסיונו הספציפי בחוות דעת שמאית לתביעה לפי סעיף 197 לחוק.

14.2.      סיכום נושא שכר הטרחה, הכולל את חוות הדעת והופעת השמאי לדיונים בפני הועדה המקומית, בנפרד או ביחד, וכן את צורת שכר הטרחה, האם בתשלום כספי, באחוזים או בעירוב של שניהם.

15.   מובן הוא, שאם לא ימונה שמאי מכריע על ידי וועדת הערר ולעשה התביעה תדחה אזי תהא לתובעים הרגשת החמצה איומה, כל זאת בהתחשב בעובדה כי ייתכן והיה ניתן לזכות בפיצוי כספי ניכר אילולא חוות הדעת השמאי מטעמם היתה עונה לקריטריונים הנדרשים. עניין זה גם בעל חשיבות רבה לשמאי, כי אם חוות דעתו המקצועית לקויה ואינה מבוססת ובגללה נדחתה תביעת התובעים, הוא למעשה חשוף בפני תביעת נזיקין ורשלנות מטעם התובעים.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומתאים או חוות דעת משפטית. האחריות בשימוש על הנאמר במאמר הינה על המשתמש בלבד.