הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים
הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים לפי ס' 20 לחוק:
גם אם ייאמר כי דייר היה בעת פטירתו דיירת מוגן עפ"י החוק, עלינו לבחון האם בנסיבות המקרה נתקיימו התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר לעניין הסבת הזכויות המוגנות של המנוח.
להלן לשונו של סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר:
"20[א] דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
[ב] באין בן זוג כאמור בסעיף קטן א - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים".
לסעיף 20 הנ"ל שני חלקים: חלקו הראשון, הדן במעמד בן זוגו של הדייר שנפטר, וחלקו השני - הרלוונטי לענייננו, העוסק במעמדם של ילדי הדייר או קרוביו האחרים. לפי סעיף 20(ב) לחוק, תוסב זכות הדיירות המוגנת לקרוביו של הדייר המוגן שנפטר בהצטבר שני תנאים מצטברים:
תנאי פוזיטיבי:
על הקרוב להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.
תנאי נגטיבי:
נדרש שלקרוביו של הדייר, לא היתה דירה אחרת למגוריו בזמן פטירתו של הדייר.
נטל ההוכחה:
הנתבע אשר טוען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בדירת אימו המנוחה, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו, שהיא טענה של עובדה וחוק.
"דייר אשר טוען כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, עליו להוכיח טענה זו שהיא טענה מעורבת של חוק ועובדה. אין די בכך שהדייר יוכיח את ורק את עובדת מגוריו עם המנוח בדירה במשך שישה חודשים לפחות לפני פטירתו, ועליו להוסיף ולהוכיח גם שאין לו דירה אחרת למגוריו.."
בחינת התקיימות תנאי סעיף 20[ב]:
בחינת התקיימות תנאי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר תיעשה לאור אמות המידה הפרשניות שהתוו בפסיקתו של בית המשפט העליון.
עם זאת, הלכה פסוקה היא כי:
"מגוריו של בן משפחה עם הדייר המוגן, בעודו בין החיים, אינם מהווים הפרת חוזה מצד הדייר. אולם יוצאים מכלל זה בני משפחה שהם נעדרי תום לב. היעדר תום הלב, השולל את זכותו של בן המשפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: (א) מגורים למראית עין שממילא הם חסרי ממשות משפטית; (ב) מגורים מלאכותיים במובן זה שהם סוטים מדפוסי ההתנהגות המקובלים בין בני משפחה המובילים למגורים משותפים."
הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים לפי ס' 20 לחוק:
גם אם ייאמר כי דייר היה בעת פטירתו דיירת מוגן עפ"י החוק, עלינו לבחון האם בנסיבות המקרה נתקיימו התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר לעניין הסבת הזכויות המוגנות של המנוח.
להלן לשונו של סעיף 20[ב] לחוק הגנת הדייר:
"20[א] דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
[ב] באין בן זוג כאמור בסעיף קטן א - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים".
לסעיף 20 הנ"ל שני חלקים: חלקו הראשון, הדן במעמד בן זוגו של הדייר שנפטר, וחלקו השני - הרלוונטי לענייננו, העוסק במעמדם של ילדי הדייר או קרוביו האחרים. לפי סעיף 20(ב) לחוק, תוסב זכות הדיירות המוגנת לקרוביו של הדייר המוגן שנפטר בהצטבר שני תנאים מצטברים:
תנאי פוזיטיבי:
על הקרוב להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.
תנאי נגטיבי:
נדרש שלקרוביו של הדייר, לא היתה דירה אחרת למגוריו בזמן פטירתו של הדייר.
נטל ההוכחה:
הנתבע אשר טוען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בדירת אימו המנוחה, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו, שהיא טענה של עובדה וחוק.
"דייר אשר טוען כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, עליו להוכיח טענה זו שהיא טענה מעורבת של חוק ועובדה. אין די בכך שהדייר יוכיח את ורק את עובדת מגוריו עם המנוח בדירה במשך שישה חודשים לפחות לפני פטירתו, ועליו להוסיף ולהוכיח גם שאין לו דירה אחרת למגוריו.."
בחינת התקיימות תנאי סעיף 20[ב]:
בחינת התקיימות תנאי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר תיעשה לאור אמות המידה הפרשניות שהתוו בפסיקתו של בית המשפט העליון.
עם זאת, הלכה פסוקה היא כי:
"מגוריו של בן משפחה עם הדייר המוגן, בעודו בין החיים, אינם מהווים הפרת חוזה מצד הדייר. אולם יוצאים מכלל זה בני משפחה שהם נעדרי תום לב. היעדר תום הלב, השולל את זכותו של בן המשפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: (א) מגורים למראית עין שממילא הם חסרי ממשות משפטית; (ב) מגורים מלאכותיים במובן זה שהם סוטים מדפוסי ההתנהגות המקובלים בין בני משפחה המובילים למגורים משותפים."
משרד עורכי דין שביב, פורת-רוטנשטרייך, עוסק במגוון רחב של תחומי המשפט.
משרדנו עוסק ומתמחה בתחומי המשפט האזרחי, מסחרי ומעניק שירותים משפטיים בתחום דיני תאגידים, דיני חוזים, עסקאות מקרקעין, ייעוץ משפטי תוך ייצוג וליווי משפטי לפעילות העסקית השוטפת של הלקוחות.
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי ההתמחות של המשרד ללקוחות עסקיים ולחברות, לצד לקוחות פרטיים, עצמאיים וארגונים. השירות המשפטי כולל בין היתר ייעוץ והכוונה משפטיים וייצוג בפני כל הערכאות וטריבונלים משפטיים.
בתחום המסחרי הרוב המכריע של לקוחות המשרד הם לקוחות קבועים או חוזרים, לקוחות שהופנו על ידי לקוחות מרוצים, כאשר במקרים רבים ההתקשרות הינה לטווח ארוך.
משרדנו עוסק ומתמחה בתחומי המשפט האזרחי, מסחרי ומעניק שירותים משפטיים בתחום דיני תאגידים, דיני חוזים, עסקאות מקרקעין, ייעוץ משפטי תוך ייצוג וליווי משפטי לפעילות העסקית השוטפת של הלקוחות.
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי ההתמחות של המשרד ללקוחות עסקיים ולחברות, לצד לקוחות פרטיים, עצמאיים וארגונים. השירות המשפטי כולל בין היתר ייעוץ והכוונה משפטיים וייצוג בפני כל הערכאות וטריבונלים משפטיים.
בתחום המסחרי הרוב המכריע של לקוחות המשרד הם לקוחות קבועים או חוזרים, לקוחות שהופנו על ידי לקוחות מרוצים, כאשר במקרים רבים ההתקשרות הינה לטווח ארוך.
