בס"ד ט"ז טבת, תשע"א 23 דצמבר, 2010
תוצאות מלחמת הממשלה בכרישים ובדגי הטונה ?
או לאן תוביל מדיניות הממשלה, את שוק הנדל"ן בשנת 2011 ?
אני חושב שאם נסכם את שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2010, לפחות על פי כותרות העיתונים בחצי השנה האחרונה, הרי שהיא התאפיינה ב "ציפייה דרוכה להתפוצצות הבועה" או "התערבות הממשלה בשוק, במגמה לצננו".
שנת 2008 הייתה מבחינת משקיעים רבים "שנת הלם והשתאות" לנוכח המשבר הכלכלי העולמי...פתאום כנראה הפנמנו שבנק זה לא תמיד מקום כל כך בטוח.
שנת 2009 בהחלט הייתה שנת "הבריחה הגדולה מהבורסה", למי שנשאר עוד מה להבריח... וגילוי האפשרויות הטמונות בהשקעה נדל"נית, הנותנת תחושה של יציבות.
תחילת שנת 2010 בישרה ממש הסתערות של המשקיעים על שוק הדירות בארץ, עד כדי רכישת כ 30% מסך הדירות יד שנייה בשוק, ורכישה מסיבית של דירות חדשות, עתידיות, באמצעות קבוצות הרכישה. כמובן שהסתערות זאת, בעקבות עליית הביקושים, הביאה בעקבותיה לעליית מחירי הדירות בארץ, אך לא רק !
צריך לזכור :
שמלבד האלטרנטיבה לתשואה עודפת ובטוחה, שגילו המשקיעים בשוק הנדל"ן לעומת שוק ההון, תרמו לרכישה המוגברת ולעליית המחירים, גם הריבית הנמוכה במשק המשפיעה על ריבית המשכנתאות ומעודדת לקיחת הלוואה לצורך רכישת דירה. המחסור החמור במלאי דירות חדשות בארץ כמו גם חוסר בקרקע מופשרת לבנייה חדשה...
נראה לי, שעל מנת להבין מה קרה בשוק בסוף 2009 ובמהלך 2010 ולנסות לצפות מה המגמה לקראת 2011, חשוב לצאת מצורת החשיבה הכללית דרך "סיסמאות".
בצורה הכי פשטנית, בואו נראה מה קרה ?
מסוף 2008 התחיל משבר עולמי, שטלטל את מערכת הבנקאות ושוק ההון.
כתוצאה מהמשבר, נפגעו מאוד כל הבורסות בעולם, אמנם כותרות העיתונים עקבו בדאגה בד"כ אחרי התרסקות המניות של איילי ההון במשק, אך תכלס הציבור הרחב, בני מעמד הביניים ראה בעיניים כלות, כיצד ערך חסכונותיו נשחק עד דק...
אנשים חיפשו אלטרנטיבה,
אנשים חיפשו יציבות,
אנשים החליטו לקחת אחריות.
מי הם "האנשים" האלה - אם נסתכל סביבנו נראה שזה אני ואתה ובעיקר בני מעמד הביניים שהבינו שאם הם לא ידאגו לעצמם לפנסיה, להבטחת עתידם הכלכלי, אז אף אחד לא יעשה זאת עבורם.
עכשיו צריך רק לזכור שהציבור הגדול הזה, גם הוא אינו עשוי חטיבה אחת, יש בו משקיעים מקצועיים ויש "עדר", הציבור שפועל, כי כך פועלים החברים סביבו, בד"כ הוא הססן שיעלה האחרון על רכבת ההזדמנויות, אך הוא רגיש לכל רחש של סכנה, ולכן יהיה כנראה גם מהראשונים שינטשו את הרכבת.
מדוע כתבתי את כל הסיפור הארוך הזה ?
כי אני מנסה להבין את תהליך קבלת ההחלטות של קברניטי המשק, סביב שוק הנדל"ן ולא מצליח !
למען ההגינות ראוי לציין : שהבעיה אולי סבוכה ומורכבת, כי מנהיג שצריך לדאוג לטובת כלל הציבור, בפרט כאשר הציבור אינו הומוגני ולעתים אף בעל אינטרסים מנוגדים, בסוגיות מורכבות, הוא נדרש לקבל החלטות אמיצות, המטיבות עם חלק אחד אך פוגעות באחר, כך שמדובר פה במערכת עדינה של איזונים.
על כן, כפי שאני מלמד את תלמידי למינהל עסקים, לעיתים כדי לקבל החלטה מושכלת נדרש מאיתנו לפרוט את מרכיבי הבעיה לנתחים ואחרי שנבין מה עומד מאחורי כ"א מהם, ננסה להרכיב את הפתרון, תוך עריכת סימולציה היכן הפתרון ישיג את התוצאה הרצויה והיכן אולי יכשל.
אנסה לעשות זאת, כאן :
החזון : טובת המדינה היא טובת הציבור
הבעיה : מחירי הדיור גבוהים
המטרה : לגרום לירידת מחירי הדיור
נבחן מי הציבור הפועל בשוק - לצורך מה הוא רוכש/שוכר דיור - וכיצד עליית המחרים משפיעה על כ"א ?
מדוע ?
שוק בעליה, תועלת כמוכר
שוק בעליה, יכולת קניה
שוק בעליה, שכירות
צעירים [סטודנטים]
דיור
רבה
קשה מאוד
קושי כשוכר
זוגות צעירים [נשואים עד 5 שנים]
דיור
רבה
קשה מאוד
קושי כשוכר
משפחות ותיקות [נשואות מעל 5 שנים]
בד"כ משפרי דיור
רבה
קשה
קושי כשוכר
משקיעים קטנים [טונה]
מקור הכנסה
רבה
לא משתלם
תועלת כמשכיר
משקיעים גדולים [כרישים]
עסק
רבה
לא משתלם
תועלת כמשכיר
נבחן גורמים המשפיעים על החלטה לרכישה/השכרה של דירה
מדוע ?
נכונות לשלם
צעירים [סטודנטים]
• 1. מחיר
• 2. קירבה למקום לימודים
• 3. קירבה למקום עבודה
• 4. תחבורה ציבורית
מוגבלת
זוגות צעירים [נשואים עד 5 שנים]
• 1. מחיר
• 2. קירבה למקום לימודים
• 3. קירבה למקום עבודה
• 4. מוסדות חינוך
• 5. שירותי מסחר וקהילה
• 6. קירבה להורים
מוגבלת
משפחות ותיקות [נשואות מעל 5 שנים]
• 1. מחיר
• 2. קירבה למקום לימודים
• 3. קירבה למקום עבודה
• 4. מוסדות חינוך
• 5. שירותי מסחר וקהילה
רבה
משקיעים קטנים [טונה]
• 1. הכנסה [תשואה]
• 2. יכולת שליטה על הנכס
תלויה באלטרנטיבות
משקיעים גדולים [כרישים]
• 1. הכנסה [תשואה]
• 2. יכולת שליטה על הנכס
יכולים אך לא רוצים, כי הם קונים רק כשהשוק זול
מי מרוויח מהגדלת היצע הדירות וכיצד ?
כיצד ?
אזרחים
יש דיור זמין
קבלנים
פרנסה
המדינה / העיריות
מיסים
יזמים ומשקיעים
הכנסה, שוק תוסס מייצר הזדמנויות
למעשה כולם : כי יחס הולם בין היצע לביקוש גורם ליציבות מחירים.
פעולות אפשריות להגדלת היצע הדירות ?
טווח זמן להשפעת המהלך
טוב ל
חשש
הערות
מענק כספי / סבסוד דיור
מיידי
זוגות צעירים
אזורי פיתוח
הקבלנים יעלו את ערך הדירות בהתאם לגובה המענקים.
בעלי דירות להשכרה יעלו את התעריפים בהתאם לגובה הסבסוד
דוגמא משנות ה 90, מענקי הדיור בבאר שבע גרמו לגל בנייה גדול, אך גם לעליית מחירים
הורדת הריבית במשק
מיידי
רוכשי דירות
תחושה של כסף זול מביאה לקנייה מוגברת המביאה לעליית מחירים
ראו השפעת המהלך על השוק, בשנה האחרונה
עידוד בעזרת מיסוי
מיידי
רוכשי או מוכרי דירות בהתאם לתקנה
המדינה מתקשה לוותר בקלות על מקור הכנסה
הפשרת קרקעות מינהל
כ 3 שנים
הגדלת היצע הדירות
לאור המצב הנכחי מעט מידי ורחוק מידי בטווח ההשפעה
ראו השפעת המהלך על השוק, בשנה האחרונה
הפשרת קרקעות [לפי מחיר למשתכן]
מיידי
הגדלת היצע הדירות
מגדיר מראש את המחיר בפרויקט ומקרין על האזור כולו
המדינה מתקשה לוותר בקלות על מקור הכנסה מהקרקע
שיפור תשתיות, הקמת מוסדות חינוך, מסחר ותעסוקה
כ 10 שנים
יכול לעודד הגירה למגורים בפריפריה, כאשר כל השירותים במקום
את הפירות תקצור הממשלה הבאה
ראו מה קרה ביבנה, מעלה אדומים וכד'
עידוד בניה להשכרה ולמגזרים
מיידי
יכול להועיל מאוד לצעירים ולאוכלוסיות חלשות כלכלית
בהכוונה נכונה, יכול להיעשות מכספי משקיעים ולא כספי ציבור
דורש מנגנון פיקוח למנוע "התנחלות האזור הנוחות"
וחינוך הדיירים, לעצמאות כלכלית
ראו כיצד פועלים מרכזי קליטה וכד'
חינוך פיננסי
כ 5 שנים
לכולם.
יאפשר לאנשים לכלכל מעשיהם בתבונה
הבנקים ישימו רגל, כי אנשים פחות ישתמשו באשראי ?
למשל אנשים יפעילו שיקול האם עדיף לרכוש או לשכור דירה, והיכן לחסוך את הכסף שנצבר בינתיים...
לסיכום התרגיל :
• מפאת קוצר היריעה, השתדלתי לקצר. כמובן שיש עוד פרמטרים הדורשים בדיקה ועוד דרכים לפתרון.
• ברור לי שיש במשרדי הממשלה מספיק אנשים מוכשרים המכירים את העובדות כפי שציינתי לעיל ואולי אף יותר.
• אך מה שלדעתי חסר להם ומכך כולנו נפגעים, זה מנהיגות.
מנהיגות : צריך ראש אחד מתכלל, שיכנס את כל הגורמים המשפיעים והמושפעים לסיעור מוחות ויוביל את כולם להעלאת רעיונות במשותף, לקבלת החלטות ולביצוע ! [למשל : נציג האוצר, נציג משרד השיכון, נציג השלטון המקומי, נציג הקבלנים, נציג המשקיעים ונציגי הציבור, אפילו ברמה מגזרית]
נשמח כולנו אם שרי הממשלה יתמקדו בעשייה הוגנת ואחראית למען כל קבוצה הפועלת בשוק [צעירים, זוגות צעירים, משפחות ותיקות, משקיעים] , תוך ראיית טובת הכלל, מתוך תאום והידברות ביניהם.
אז אתם שואלים, מה אני חושב על שנת 2011 ?
להערכתי זו תהיה "שנת בריחת המשקיעים הישראלים, לשוק הנדל"ן בחו"ל"
היות ומה שכתבתי למעלה הוא בגדר המלצות ומשאלות לב אישיות, וכפי התנהלות ממשלתנו, לערכתי בשנה הקרובה, שוק הנדל"ן בארץ לא ישתנה בצורה קיצונית, מהסיבות הבאות :
הביקוש לדיור ימשיך לגדול כל עוד יש גידול באוכלוסיה, לכן רמת המחירים תישאר או תמשיך לעלות בחלק מהמקומות.
אזור גוש דן צפוף ומאוכלס עד מאוד, כאשר מלאי הקרקעות הזמינות לבניה קטן בהרבה מהביקוש. בת"א עצמה המלאי קטן והביקוש ממשיך להיות גבוה, לכן המחירים ימשיכו לעלות, ת"א הופכת לעיר ברת השגה לדיור ומגורים לעשירים.
המשך הפשרת הקרקעות, על ידי מנהל מקרקעי ישראל בשיטת המכרזים על פיהם המציע הגבוה הוא הזוכה , תמשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה, או תקטין את רצון הקבלנים לגשת למכרזים ולבנות ובכל מקרה מדובר על אכלוס דירות בעוד כ 3 שנים, בקצב מדינת ישראל.
הריבית בישראל נשארה נמוכה באופן יחסי ומאפשרת נטילת משכנתאות במחיר נמוך יחסי, העלאת הריבית ע"י הנגיד לפני מספר חודשים לא הועילה, צריך לזכור שהנגיד נמצא במלכוד בעניין העלאת גובה הריבית בגלל ההשלכות על היצוא הישראלי וחשיפה למתקפת ספקולנטים על השקל . מצב זה יכול שישתנה אם הבנק הפדרלי בארצות הברית יעלה את הריבית, וכן הבנק המרכזי האירופאי (גוש האירו), אלא שמצבן הכלכלי של ארצות הברית ואירופה מוסיף להיות קשה על כן לא צפויה העלאה ממשית בריבית ב- 2 גושים הללו , בעתיד הנראה לעין.
העלאת מס רכישה למשקיעים הרוכשים דירה שנייה ויותר, עד לגובה של 7% תוקנה לאחר שמשקיעים רבים כבר רכשו דירה נוספת להשקעה, אז התקנה היא בבחינת כוסות רוח למת. או לחילופין אם תפגע, היא תפגע בשולים, כיוון שלרוב, למי שיש די כסף לרכוש דירה להשקעה, הוצאת 15-20 אלף ש"ח עבור המס האמור, לא תהווה מכשול.
פטור ממס שבח, בעת מכירת הנכס הנוסף, גם אם נרכש לאחרונה, כנראה, לא תגרום למי שקנה את הנכס לצורך השכרה למכור אותו, כל זמן שהוא מניב כמצופה. מאידך למי שמאוכזב מהשקעתו, יש כאן נקודת מימוש משתלמת.
דבר אחד ברור, שתרגיל המס הזה וכן המלחמה הבלתי מתפשרת של עיריות מסוימות במפצלי הדירות, תביא למחסור בדירות להשכרה, עובדה שכנראה תביא לעליית מחירי השכירות... שיביאו לעליית התשואה של המשקיעים/בעלי הדירות, שלא ירצו למכור...
אם אכן מהלכי הממשלה לא יגרמו לירידת מחירים משמעותית, כנראה שהציבור שלא הצליח לרכוש דירה ב 2010, לא יצליח לרכוש דירה חדשה גם ב 2011 ויאלץ לשכור דירה, גורם שכנראה גם כן יביא לעליית מחירי השכירות.
*אפילו נניח, שבאמת משקיעים ימכרו את דירותיהם בעקבות תקנת המס, האם משהו בדק היכן משקיעי תשואה קונים - כמה מהזוגות הצעירים המחפשים פתרונות דיור, ירכשו דירה למגורים בשכונת הדר בחיפה? בשכונה ד' בבאר שבע, או בעיר אילת ?
לגבינו המשקיעים יש גורם נוסף, מלבד התשואה , המשפיע על רצוננו להשקיע במקום מסוים, זהו גורם פסיכולוגי, המושפע מהאווירה הכללית.
אומנם כפי שמניתי למעלה, באמת אין במהלכי השלטונות כדי לפגוע במשקיעים ואם נבחן אובייקטיבית, נראה שהתשואה על ההון בשוק הנדל"ן טובה ובטוחה יותר, מסתם פיקדונות בבנק או משוק ההון העולמי המפגין חוסר יציבות ותנודתיות גדולה.
אבל אווירת העליהום, כנגד משקיעי הנדל"ן, מחלחלת, המלחמה שהכריזו התקשורת וחברי כנסת על כרישי הסלולר והנפט, התערבבה וגלשה גם לעבר משקיעי הנדל"ן הקטנים "דגי הטונה", אלה שקנו במעט ובמיטב כספם דירה נוספת, על מנת להבטיח את עתידם הכלכלי ופתאום הפכו ל"משכירי דירות עריצים" או ל "מחוללי בועת נדל"ן, אויבי המשק"...
אז אני לא דואג לכרישים, הם יסתדרו וירוויחו, בכל מצב. אבל נראה שגם המשקיעים "דגי הטונה", לא יסכימו להפוך לסרדינים, לשחות במיץ המקומי ולחטוף בעין את הזנב של השכן, לכן גם הם גילו שיש אלטרנטיבה :
• אני רואה בשנת 2011, משקיע ציוני נבון.
• נשאר לגור בארץ, חי בארץ, מגדל את ילדיו בארץ...
• אבל, את הדירה השנייה, הוא מוכר היום בפטור ממס שבח.
• את כספו הוא שולח לעבוד עבורו בנדל"ן בחו"ל. [השקעות נדל"ן בארה"ב למשל, יניבו עבורו תשואות של 10% ומעלה, ראה דוגמא בקישור המצורף : http://www.m-club.co.il/content/view/1725/61/ ].
• בעוד מספר חודשים או שנים, כאשר מועצת חכמי המשק תבין שכסף ישראלי עוזב את המולדת, הם יטכסו עצה ויודיעו לנו בחגיגיות ש "דגי טונה שבים" יזכו להטבות במס, להלוואות נוחות, למענקים ומי יודע מה עוד ימציא המוח היהודי ?
אז בינתיים, מצפה לנו משקיעי הטונה, שנה נהדרת בים האפשרויות העולמי !
אשמח לקבל תגובות, הערות והשלמות לתמונת המצב, למייל :
משה פרידמן מועדון המיליונרים http://www.m-club.co.il>
