רכישת דירה - שלב אחר שלב 

שלב ראשון, בעת רכישת דירה – זיכרון דברים:
הדילמה הקלאסית בה נתקל כל עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין הנה, שמא לחתום על מסמך זכרון דברים או שמא לא לחתום. בפסקה זו, נציג את שני צידי המתרס בנושא. אולם, לפני שנציג את הצדדים השונים, תחילה נפרש את המושג זכרון דברים בעת רכישת דירה.

כאמור, זכרון דברים הנו חוזה, אשר כל הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד, שהפר את העסקה, ולכן על פי רוב מגובה בהגשת בקשה לאכיפה של חוזה זיכרון הדברים (בעת רכישת דירה). לפיכך, מוכר דירה, אשר אינו ממלא אחר סעיפי חוזה זכרון הדברים, ולפתע מחליט כי איננו מעוניין למכור את דירתו, עשוי לקבל בגין הפרת החוזה "צו עשה" מבית המשפט, אשר יחייב אותו בהליך של מכירת הדירה או לחילופין בקנס כספי.

לעומת זאת, אם הנך מוכר או רוכש דירה המעוניין להבטיח לעצמו שקט נפשי בעת רכישת דירה או מכירתה, מוטב כי בשלבי העסקה המוקדמים של רכישת דירה או מכירתה, תחתום על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי בעת הפרת החוזה, וכך למעשה תסכן את השקעתך (רכישת דירה) ואת כספך.

מעבר לכך, חשוב לציין כי מועד חתימת חוזה זיכרון הדברים הוא היום המכריע בנושא תשלומי מס רכישה, עובדה המקצרת את טווח הימים עד למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים עד להעברת תשלומי המס (מס שבח).
בשורה התחתונה, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זכרון דברים למען רכישת דירה, פנו לעורך דין, מקצועי שידע כיצד להגן עליכם מפני הפרת חוזה וידאג להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.

שלב שני, בעת רכישת דירה – בדיקת הנכס:
בעת החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן או גורם פרטי, על פי רוב, יופיע קריטריון, המציין כי מוכר הדירה ביצע בדק בית כללי, ולא מצא בו כל פגם או נזק, וכי הנכס עומד בכל התנאים הדרושים. קריטריון זה, מחייב את רוכש הדירה לנקוט במספר צעדים, זאת במטרה לחסוך קשיים עתידיים בנוגע למצב הנכס.
לפיכך, מומלץ כי תמלאו בדקדקנות אחר הסעיפים הבאים בעת רכישת דירה:
1. בדקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.
2. ודאו כי לא חל על הנכס צו מניעה או הריסה.
3. ודאו כי לא חלה הפקעה על פרט מהדירה או משטחה.
4. ודאו כי מלבד משכנתא, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הבית.
5. ודאו כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים.
6. ודאו על סמך התב"ע כי לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית, שכן לעיתים ישנן תוכניות סביבתיות העשויות להניע אתכם מסגירת חוזה בגין רכישת דירה.
7. במידה והחלטתם על רכישת דירה בשכונות חדשות, מומלץ לוודא אילו מבנים הולכים להיבנות בסביבת מגוריכם (בית ספר, גן ציבורי, מרכז מסחרי), קריטריונים העשויים להשפיע על החלטתכם בדבר רכישת דירה.
8. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולרית, שכן עובדה זו עשויה להניע אתכם מלחתום על חוזה רכישת דירה.

שלב שלישי – עריכת חוזה רכישת דירה:
בעת החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן או גורם פרטי ולפני פגישתכם עם עורך הדין, מוטב שתגיעו למספר החלטות קונקרטיות עם מוכר הנכס או קונה הנכס.
ראשית, ודאו מהי עלות הנכס. שנית, ודאו מהו מועד פינוי הדירה. שלישית, הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים וכיצד יתבצע התשלום. רביעית, ודאו אילו רהיטים נשארים בדירה ואילו לא.

לאחר שתגובשנה כל ההחלטות בנושאים הנ"ל, הן יועברו אל עורך הדין האישי שלכם, אשר יערוך את החוזה של רכישת דירה. כמו כן, על עורך הדין המייצג, מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, וכי הדירה תהיה רשומה על שמם של הרוכשים, וזאת כאמור, על סמך התשלום האחרון.

בעת רכישת דירה בטאבו, יש לצרף את המסמכים הבאים:
1. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר ממס שבח
2. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר ממס מכירה וממס רכוש.
3. יש לוודא כי שטרי המכר חתומים בידי הצדדים וכי הם מאושרים מצד עורך הדין.
4. יש לוודא כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח לטובת רישום העסקה.
5. יש לוודא כי קיים אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין.
6. יש לוודא כי במידה והייתה משכנתא על הנכס, כי היא סולקה.
7. יש לוודא כי קיים אישור של רשם המשכנות.
8. יש לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת בזק, חשמל, מקורות וועד בית, שולמו ונוכו עד ליום מסירת הדירה.

בעת רכישת דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף את המסמכים הבאים:
1. יש לצרף בקשה חתומה על זכות שכירות מצד מוכר הנכס.
2. יש לצרף אישור של מנהל מקרקעי ישראל.
3. יש לצרף אישור של רשם המשכונות.

מלבד זאת, חשוב לוודא, כי במקרים בהם מוכר הנכס לא מחזיק בכל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות, במהלך רכישת הדירה, חשוב לדאוג כי התשלום האחרון יהיה מופקד בנאמנותו של עורך הדין, אשר יעביר את התשלום לידי המוכרים, במועד בו יועברו כל האישורים הנחוצים.
כך למעשה, ביטחונו של רוכש הדירה אינו מופקר, ובמידה ומוכר הדירה לא ישלם את חלקו, הקונה יוכל להבטיח כי הדירה, אכן תהיה בבעלות החפה מכל תשלום חובה. צעד, העשוי לחסוך בעיות רבות במהלך רכישת דירה.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.