הכותב: עו"ד לוי שלום
התארגנות במסגרת קבוצת רכישה טומנת בחובה יתרונות וחסרונות לא מעטים, אשר על חלקם נעמוד בהמשך. אך לפני כן יצוין, כי במבט ממעוף הציפור, נראה כי קברניטי משרד האוצר, ראשי בנק ישראל ומשרד השיכון, עשו לאחרונה צעדים קונקרטיים בדרכם לכרסם ביתרונות המיסוי, המימון, והבניה, אשר קיימים בקבוצת רכישה. יחד עם זאת, ראוי לציין, שהמציאות מוכיחה, כי קבוצות רכישה לפי שעה ממשיכות לצוץ כפטריות אחרי הגשם, אם כי בקצב מועט ביחס לשנים האחרונות.
יתרונות ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה
א. הוצאות מימון הפרויקט - מחיר דירת מגורים הנמכרת על ידי קבלן, מכיל בקרבו את עלויות המימון של הקבלן, הן בגין רכישת הקרקע והן בגין עלויות הפרויקט, עד למכירת הדירות. לעומת זאת, בקבוצות רכישה (עד ל - 30 ביוני 2010), יחידות הדיור שנבנו שווקו מבעוד מועד, כשחברי הקבוצה, מממנים בהתאם לחלקם היחסי הן את עלות רכישת הקרקע והן את עלות הבניה. בהחלט, גם בקבוצת רכישה, ישנן הוצאות מימון של חברי הקבוצה, אשר נוטלים הלוואות מהבנק המלווה לצורך עמידה בלוח התשלומים. יחד עם זאת, סוג האשראי שמקבל חבר הקבוצה כלווה יחיד מהבנק המלווה, זהה להלוואת משכנתא רגילה, כלומר - שיעור הריבית נמוך ביחס לשיעור הריבית המוקנה לחברה קבלנית.
השינוי - החל מ - 1 ביולי 2010 (בהתאם להנחיה של המפקח על הבנקים, מר רוני חיזקיהו, מיום ה - 25 למרץ 2010), אשראי לקבוצת רכישה אשר מתעדת לבנות מעל עשר יחידות דיור, יחשב כאשראי מסחרי לחברה העוסקת בתחום הנדל"ן (גם אם לא התאגדה באופן רשמי), אולם, בסיום הפרויקט (כנראה לאחר קבלת טופס 4) מורשה הבנק לסווג מחדש את האשראי, כאשראי לדיור ללווה יחיד בדומה להלוואת משכנתא.
ההשלכה - בהתאם לשינוי סיווג האשראי בתקופת הבניה, נדרשת הקצאת הון של הבנק מול האשראי המוענק לחברי הקבוצה בשיעור של 100% (בדומה לחברה קבלנית), ולא 35% כנהוג בהלוואת משכנתא לדיור. משמע - הבנקים יאלצו לייחד הון, פי שלושה ממה שהיה מקובל בעבר, וזאת כדי להעניק לקבוצת הרכישה את אותו היקף הלוואה שניתן לפני ההנחיה. פועל יוצא, שכדאיות הבנק להקניית הלוואה תקטן, והריבית תתייקר.
בהמשך הדברים, לאחר סיום הבניה, רשאי הבנק כאמור לסווג את יתרת ההלוואה שטרם נפרעה, כאשראי למגורים (בדומה לנוהג לפני ההנחיה).
יוער - כי קבוצה הבונה פחות מעשר יחידות דיור, לא תחול עליה ההנחיה.
ב. חסכון במס
חסכון במס רכישה - כאשר רוכשים דירת מגורים מקבלן, ישנן שתי עסקאות החייבות במס רכישה: האחת, כאשר הקבלן רוכש את הקרקע משולם על ידו מס רכישה בשיעור של 5% ממחיר העסקה, והשנייה, ברכישת דירה מהקבלן, מוטל על הרוכש מס רכישה בהתאם למדרגות המס של דירת מגורים. לעומת זאת, ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה, ישנו פיצול בין רכישת הקרקע לבין עסקת הזמנת שירותי בניה, ועל ידי הקבוצה משולם מס רכישה פעם אחת על מרכיב הקרקע בלבד.
יתרון נוסף של חסכון במס רכישה - הואיל ולצרכי מס רכישה המע"מ הוא חלק משווי המכירה, אזי, כאשר אדם רוכש דירה מקבלן מוטל מס רכישה על רכיב המע"מ כחלק משווי המכירה (מס על מס). כפועל יוצא, בסיס החיוב במס רכישה מורחב מעבר לשווי האמיתי של הנכס. לעומת זאת, בקבוצת רכישה ניתן לחסוך את רכיב המע"מ (כפי שיובהר בהמשך), וחברי הקבוצה המשלמים את מס הרכישה חוסכים גם את מס הרכישה המוטל על המע"מ.
השינוי הצפוי? במסגרת קביעת המדיניות הכלכלית לשנים 2011 - 2012, פרסם משרד האוצר את הצעתו (ביום 25.07.2010) לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולקבוע הוראות מיוחדות לגבי עסקאות המבוצעות על ידי קבוצות רכישה באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה. לעניין זה, מוצע להוסיף לחוק הגדרה חדשה לגבי "קבוצת רכישה" (מעל עשרה אנשים). בד בבד, מוצע לקבוע, כי יראו רכישה של זכות במקרקעין באמצעות קבוצת רכישה (לצרכי חוק מיסוי מקרקעין), כאילו נרכש מבנה (לפי העניין) מגורים מוגמר, ולא קרקע גרידא.
נראה כי לא מדובר בשינוי מרחיק לכת, מאחר ומס רכישה המוטל על רכישת קרקע נמצא בשיעור קבוע של 5% משווי הרכישה, ואילו מס הרכישה המוטל על רכישת דירה הינו בשיעור פרוגרסיבי ( בין - 0%, 3.5% ו - 5%).
חסכון במס ערך מוסף ? כאמור בקבוצות רכישה ישנו פיצול בין עסקת רכישת הקרקע על ידי חברי הקבוצה (אנשים פרטיים), לבין הזמנת שירותי בניה מהקבלן המבצע. ככול שהקרקע נמכרת על ידי אדם אשר אינו מסווג לצורכי מע"מ כעוסק, לא תהא חבות במע"מ על רכישת הקרקע, אלא רק על הזמנת שירותי הבניה. אף-על-פי-כן, כיום ישנן קבוצות רכישה הרוכשות קרקעות מעוסק כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מע"מ. אך האפשרות העומדת בפני הקבוצה לחסוך במע"מ, מהווה פתח לחיסכון לא מבוטל במחיר הדירה.
בנוסף ? קבלן המוכר את דירתו מכליל את סך האגרות וההיטלים ששילם במחיר הדירה שעליו מוטל מע"מ. לעומת זאת, בקבוצת רכישה האגרות וההיטלים משולמים ישירות על ידי חברי הקבוצה לרשויות ואינם חבים במע"מ.
השינוי הצפוי ? במסגרת קביעת המדיניות הכלכלית לשנים 2011 - 2012, פרסם משרד האוצר את הצעתו (ביום 25.07.2010) לתקן את הגדרת "עסקת אקראי" שבסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975,כך שתיווסף להגדרה פסקה (3), ולקבוע בה, כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה בידי אדם (פרטי - שאינו מוגדר כעוסק לפי חוק מע"מ) תחשב כעסקת אקראי ולפיכך תחויב במע"מ ותשלום המס יוטל על המוכר.
כמו כן, מוצע לתקן את סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין שכותרתו "תנאים לתקפן של עסקאות" ולקבוע בו תנאי נוסף לרישום העסקה: המצאת אישור ממנהל מע"מ כי שולם המע"מ המגיע מהמוכר, או שניתנה ערובה לתשלום.
נראה כי התיקון המתוכנן אמור להשפיע באופן משמעותי, מאחר וכיום קבוצת רכישה המתארגנת לרכישת קרקע מאדם אשר אינו מוגדר כעוסק לפי חוק מע"מ, אינה מתחייבת כעת במע"מ.
יוער - כי באם יתקבל התיקון המוצע, עלולה להיווצר התנגשות עם סעיף 31(4) לחוק מע"מ, שכותרתו "פטור לעסקאות מסוימות" לפיו, "מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה או היבוא לנכות את מס התשומות בשל רכישתו או יבואו ...." - תהא פטורה.
ג. הרווח היזמי ? ברכישת דירה מקבלן מגולם במחיר הדירה הרווח היזמי של הקבלן. לעומת זאת, ברכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה, נחסך הרווח היזמי מאחר והקבוצה עצמה יוזמת ומנהלת את הפרויקט.
יוער - שלעיתים המארגן מלווה את התקדמות הפרויקט וגובה בהתאם דמי ארגון, הנמוכים מן הרווח הגלום במחיר הדירה מקבלן.
ד. הוצאות פרסום ושיווק ? בקבוצות רכישה, על פי רוב, רשימת רוכשי הדירות נסגרת עוד לפני רכישת הקרקע. לעומת זאת, אצל קבלנים, שיווק הדירות נמשך על פני תקופה ארוכה ולעיתים אף לאחר השלמת הבניה. לפיכך, נדרש הקבלן להעסיק: אנשי שיווק, פרסום ומשרד מכירות, פועל יוצא שבסופו של יום הוצאות השיווק והפרסום מייקרות את מחירי הדירות.
ה. מעורבות בתכנון ובבניה - ברכישת דירה מקבלן, מקבל הרוכש מוצר מוגמר, כלומר - יכולת ההשפעה של הרוכש על תכנון ומפרט הדירה מאוד מוגבלת. בעוד, שבקבוצת רכישה, חברי הקבוצה לעיתים ובזמנים מסוימים, נהנים ממעורבות ושותפות בתכנון הדירה והמפרט שבצידה.
יובהר - כי יתרון זה מותנה באופי הקבוצה (קבוצה מעוטת חברים - בה החברים מעורבים מאוד בכל תהליך, או קבוצה מרובת חברים - בה הנציגות קובעת).
סיכונים ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה
ו. ביטחון בהשקעה - ברכישת דירה מקבלן, הרוכש מקבל בטוחה (ערבות) להשקעתו בהתאם לחוק המכר דירות, לעומת זאת, ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה, לא קיימת בדין ההגנה הנזכרת לעיל.
למותר לציין, כי רוכש דירה מקבלן, חשוף לסיכון השקעתו מעבר לרוכש דירה באמצעות קבוצת רכישה, מאחר ובשונה מקבוצת רכישה הקרקע אינה רשומה על שמו, לדוגמה: במקרה של חדלות פירעון מצד הקבלן. בדרך זו ניתנת בטוחה קניינית לא מבוטלת לחברי קבוצת הרכישה מאחר וזכותם בקרקע רשומה. ניתן למצוא מנגנוני הגנה נוספים לחברי הקבוצה, כגון: ערבויות ביצוע מהקבלן המבצע, או מנגנון תשלומים בהתאם להתקדמות הבניה.
ז. זהות המארגן - כל אדם, בלי יוצא מן הכלל, יכול לארגן קבוצת רכישה מבלי שיידרש להציג רישיון כלשהו. העדר ניסיון והעדר מומחיות מצד המארגן עשויים לסכן את השקעת הרוכשים ולעמוד להם כרועץ, לא כך הדבר אצל קבלנים. בהתאם להוראות בחוק רישום קבלנים, ענף הבניה טעון קבלת רישיון, דבר המוביל לכך שהקבלן מפוקח על פי הוראות שבדין.
הערה ? משרד השיכון והבינוי שוקל לפרסם הנחיות חדשות בקשר עם רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה (המהות - להכניס את קבוצות הרכישה למסגרת "חוק חפציבה").
ההשלכה - חובה לקבוע את מחיר הדירה מראש, השקעות החברים בקבוצה יופקדו בחשבון סגור של הפרויקט ויבטחו בערבות לפי חוק המכר דירות, עמידה בלוח זמנים, עמידה בעלויות שיקבעו מראש, דיווח שוטף לממונה במשרד השיכון בתוך שבעה ימים על כל עסקה שבוצעה, פיצוי הרוכשים במקרה של איחור במסירת הדירה.
השינוי הצפוי - בהחלטה מספר 2077 של הממשלה מיום 15.07.2010, הוחלט להנחות את שר הבינוי והשיכון, שר האוצר ושר המשפטים, להכין תזכיר חוק להסדרת פעילותן של קבוצות רכישה. במסגרת התזכיר יבחנו הסיכונים העומדים בפני משתתפי הקבוצה והדרכים להפחתת סיכונים אלה, וכן הסדרת פעולתו של מארגן קבוצת הרכישה. בנוסף לכך, הוחלט להנחות את שר השיכון והבינוי, לבחון את הצורך בקביעת הוראות להבטחת הכספים המשולמים על ידי משתתפי הקבוצה, למעט הכספים המשולמים בגין רכישת הקרקע, לרבות בדרך של שינוי חקיקה. ההחלטה התקבלה במסגרת החלטות על המדיניות הכלכלית לשנים 2011 - 2012.
ח. ודאות והסתמכות - בחתימת חוזה עם קבלן לרכישת מבנה מגורים, מעוגן מחירה הסופי של הדירה במסגרת הסכם המכר, להבדיל מהסכם שיתוף בקבוצת רכישה, בו לא נקבע מחיר סופי, אלא אומדן עלויות צפוי. אומדן זה עשוי להשתנות באופן מהותי (למשל: הערכה לקויה של המארגן או, התייקרות תשומות הבניה וכו'), עד סיום הבניה, ומי שנושא בסיכון עליית המחיר, הינם כמובן, חברי הקבוצה.
הערה ? גם בהסכם עם קבלן עשוי להימצא מרכיב של סיכון, הבא לידי ביטוי באותם חוזים בעלי מנגנון של הצמדת מחיר הדירה, למדד תשומות הבניה.
מועד מסירת החזקה - בהסכם מכר עם קבלן, מעוגן בחוזה המכר מועד מסירת החזקה בדירה. במקרה של איחור במסירה, יחול על הקבלן החובה לפצות את הרוכש, בכפוף להוראות הדין והסכם המכר. לעומת זאת, ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, מועד מסירת החזקה, אינו מובטח בהסכם השיתוף לחברי הקבוצה.
הערה - אף אם המארגן חזה את מועד מסירת החזקה, לא מוטלת עליו כל אחריות בשל איחור במועד האמור.
מענה אפשרי - קביעת מועד לסיום הבניה על ידי הקבלן המבצע, והטלת סנקציות במקרה של עיכוב.
ט. תכנון ואחריות - רוכש דירה מקבלן, רוכש בדרך כלל את הדירה לאחר שהוענק היתר בניה והמצב התכנוני מובן. בנוסף, הרוכש הינו בעל זכות על פי דין, לקבל מהקבלן מפרט טכני של הדירה והרכוש המשותף לה. יתרה מכך, הרוכש מקבלן מוגן מכוח הוראות שבדין, בשל טענות, כגון: חוסר התאמה בממכר או, ליקויי בניה. דהינו, החוק מטיל אחריות על הקבלן במשך תקופה מסוימת לאחר סיום הבניה (תקופת בדק - בין שנה לשבע שנים, ותקופת אחריות - שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק). לעומת זאת, בקבוצות רכישה, בדרך כלל, במועד ההצטרפות, עדיין לא ברור מהו המפרט טכני. לא זו בלבד, אלא החוק אף נעדר מהוראה, אשר מכוחה ייהנו הרוכשים בקבוצות רכישה מהגנה שבדין, בשל חוסר התאמה בממכר או, בשל ליקויי בנייה. כתחליף - יתכן והקבלן המבצע ייקח אחריות זו על עצמו כנגד תמורה נוספת לשירותי הבניה.
לסיכום - מידת החיסכון בקבוצת רכישה שנויה במחלוקת ותלויה במשתנים רבים, ולנוכח השינויים (מיסוי, מימון, ותכנון) הצפויים להתקבל, ספק רב עולה לגבי המשך והיקף הפעילות במסגרת קבוצות רכישה.
האמור בכתב זה אינו מהווה חוות דעת או יעוץ מקצועי או משפטי, נשמח לעמוד לרשותכם במתן הבהרות והסברים, ולקבל הערות או תגובות.
להתייעצות ראשונית ויצירת קשר | טל: 09-7655502 | התע"ש 20, כפר - סבא 44425
עו"ד שלום לוי שפות: עברית, אנגלית פעילות: מקרקעין, חברות ומיסוי עו"ד לוי הינו בעל בקיאות והבנה מיוחדת בתחום המסחרי על כלל רבדיו. עובדה זו מסייעת בידיו לבחון באופן מיידי, במהירות וביעילות את סיכויי ההצלחה של המקרה, תוך מיצוי האפשרויות להקלת נטל המס.
