סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן- "חוק התכנון והבניה") קובע, כדלקמן:
"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
העיקרון המשפטי בתביעות פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הינו, כי יש להחזיר את הניזוק למצב בו שהיה קודם לפגיעה כאילו זו לא התרחשה כלל. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין לפני אישורה של התכנית הפוגעת ("מצב קודם") לעומת שווים לאחר אישורה ("מצב חדש") ולפצות פיצוי מלא בגין ההפרש.
הלכה פסוקה היא, כי הפגיעה נבחנת לפי המבחן האובייקטיבי, הפגיעה בתכונות המקרקעין, ולא במבחן הסובייקטיבי של הפגיעה באדם המחזיק במקרקעין בעת אישורה של התוכנית הפוגעת.
לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין בשל אישורה של תוכנית יש לשום את שווי המקרקעין לפני אישורה של התוכנית הפוגעת ואת שווים לאחר שהתקבלה, זאת נעשה באמצעות הערכות שמאי כמפורט בתקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971.
בתי המשפט בערכאות השונות, דנו רבות באשר לרכיבים היוצרים את שווי השוק ו/או את ערך המקרקעין עובר לאישור התוכנית, כגון אילו ציפיות המשפיעות על המחיר יש להביא בחשבון ואילו אינן באות בגדר זה.
לעניין השפעתה של תוכנית צפויה, קבע כבוד הנשיא שמגר בע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב(3) 228, כי:
"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש או רחוק אלא וודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין" (הדגשה אינה במקור – ר.א)
עולה מהאמור לעיל, כי את שווי המקרקעין טרם אישורה של התוכנית הפוגעת, "שווי השוק", יש לשום בהתאם למחיר אותו היה משלם "קונה מרצון" על סמך המידע שבידיו ולאור ציפיותיו מהמקרקעין ערב אישורה של התוכנית.
זאת ועוד, להלכה נקבע, כי בעת הערכת שווי השוק של המקרקעין לצורך חישוב הפיצוי, יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפי מידע שעמד בפני קונה ערב הרכישה, לרבות, בחינת החלקות הסמוכות למקרקעין, ולרבות, ציפיות לאפשרות יצירת זמינות.
יפים לעניין זה דברי ביהמ"ש בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.
"...בואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט מלבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה) לא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן, הקובע הוא מה היו הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע..." (הדגשה לא במקור- ר.א).
מעניין לעניין באתו עניין, יש להתחשב בכך כי שווי המקרקעין ערב אישורה של תוכנית הפוגעת הושפע מהתוכנית הפוגעת עצמה גם לפני שזו נכנסה לתוקף. שכן, עצם הידיעה על הכנת תוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע. התעלמות מירידות ערך מוקדמות אלו תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד. החוק לא התכוון לגרום לתוצאה בלתי רצויה זאת, שכן מטרת הפיצוי היא להעמיד את הפרט במצב שבו הוא היה לולא באה התוכנית לעולם.
השאלה המשפטית הנתונה במחלוקת היא, אם כן, מהי צפייה סבירה אשר תצדיק פיצויי עקב אי התממשותה.
בשנים האחרונות, קיימת מגמה להקשחת התנאים למתן פיצוי עקב פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין. ועדות הערר השונות קבעו, כי על המבקש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית (לפחות בשלב התכנון) לשינוי ייעוד המקרקעין.
בערר (מרכז) 97-112/03 ברג ואח' נ. הוועדה המקומית ראשון לציון ואח', קבעה ועדת הערר, כי אין די בצפייה כללית, או אף בהוכחה שמחירי השוק משקפים ציפייה, אלא יש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית לשינוי ייעוד המקרקעין הספציפיים.
לסיכום האמור לעיל, הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית, מגולם גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. להלכה נקבע, כי יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין ו/או את אפשרויות הניצול של המקרקעין, ובלבד, ולכל הפחות, הסיכוי האמור הנו בגדר ציפייה סבירה.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הכותב, עורך דין רגב אלקיים, עוסק בתחום המקרקעין, דיני תכנון ובניה ודיני אגודות שיתופיות.
