פתח דבר - בשנים האחרונות התארגנות במסגרת קבוצת רכישה הופכת לתופעה הרווחת יותר ויותר בשוק הנדל"ן בישראל. ביטוי להיקף התופעה ניתן לראות בדוח שפרסם מינהל הכנסות המדינה מיום 11.05.10, ממנו עולה, כי כחמישית מהדירות החדשות בשנת 2009, נרכשו במסגרת קבוצת רכישה. ההנחה הינה, כי הגידול בהיקף המכירות באמצעות קבוצת רכישה נובע מן העלייה החדה במחירי הדירות, והתארגנות במסגרת קבוצת רכישה עשויה להוזיל את העלויות ברכישת דירה. למותר לציין, כי לרוב התארגנות של קבוצת רכישה מתמקדת ברכישת דירות, אך עם זאת, ישנן גם התארגנויות של קבוצות רכישה לבניית מבנים מסחריים. בהתקשרות במסגרת קבוצת רכישה נערך פיצול בין עסקת רכישת הקרקע לבין עסקת קבלת שירותי בניה, לעומת זאת, בעסקה המסורתית הרוכש מתקשר עם הקבלן בלבד.
ההתארגנות – בעבר דובר לרוב בהתארגנות של קבוצות בעלות אופי הומוגני (כגון: יוצאי חיל האוויר, עובדי הייטק, וכו'), כיום מדובר בהתארגנות של קבוצות רכישה בעלות אופי הטרוגני, המתאגדות באמצעות גורם המארגן בהתאם למודל המתאים לאותה קבוצה (על כך נעמוד בהמשך).
בתחילה הקבוצה/המארגן מאתרים את המגרש (כמובן שעל המגרש להיות זמין לבניה, וישנה תוכנית בניין עיר תקפה לגבי המגרש – לשם הוצאת היתר בנייה תוך זמן קצר), על המארגן להגיע להסכמה עם בעל הקרקע לגבי משך זמן ההמתנה לצורך בדיקת כדאיות העסקה וגיבוש קבוצת הרכישה בטרם תתבצע עסקת מכירת הקרקע.
לאחר מכן, המארגן פונה לאדריכל שבוחן את אפשרויות התכנון בקרקע (מספר הדירות, מיקומן, שטח הדירה). כמו כן, המארגן כבר דואג להכין מפרט טכני ראשוני של הדירות שייבנו.
בשלב הבא, המארגן מכין דוח מפורט בנוגע לאומדן הפרויקט, לרבות: עלויות התכנון, פיקוח, ביצוע, חיבורים – חשמל, מים, אגרות, היטלים והיתרים. מטרת הדוח לסייע לרוכשים הפוטנציאלים לאמוד את עלות יחידת מגורים, ולהקל על הבנק המלווה בבחינת כדאיות הפרויקט.
בשלב שלאחר כך, המארגן ישלים את רשימת החברים המעוניינים להצטרף לקבוצה ושיווק יחידות הדיור הנותרות. השיווק הראשוני נעשה מפה לאוזן ובמידה ונותרו יחידות דיור נוספות למכירה, שיווקם יעשה בדרך הרגילה בו קבלן משווק את דירותיו.
המארגן כאמור מעוניין לקבל מבעל הקרקע אורכה לשם גיבוש קבוצת רכישה, שהרי ההתקשרות עם בעל הקרקע נעשית עם קבוצת הרכישה לאחר שזו קורמת עור וגידים. במקרה זה קיים סיכון למארגן שעבודתו תרד לטמיון, במקרה בו עד להתגבשות הקבוצה יתקשר בעל הקרקע עם צד ג. כדי למנוע סוגיה זו, מקובל המודל של קבלת אופציה בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 49 י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963. בקצרה על המנגנון האמור – המארגן ובעל הקרקע חותמים על הסכם אופציה במסגרתו רוכש המארגן אופציה לרכישת המגרש בתקופת זמן מוגדרת, ובעת התהוות קבוצת הרכישה המארגן יסחר באופציה שניתנה לו לטובת קבוצת הרכישה, אשר תתקשר במישרין בהסכם מכר עם בעל הקרקע. יובהר, כי להסכם האופציה יש מחיר וככל שהאופציה לא מומשה, המארגן נושא לבדו בעלות האופציה.
לאחר שיווק כל יחידות הדיור בפרויקט, מגיע שלב החתימות – חתימה על מערכת חוזית הכוללת מספר הסכמים מרכזיים: 1. הסכם רכישת קרקע בין הקבוצה לבעלים 2. הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה 3. הסכם בין חברי הקבוצה לבנק המלווה 4. הסכם קבלת שירותי בניה בין הקבוצה לקבלן המבצע.
הערה – ישנם מקרים בהם בעל הקרקע לא מוכן לחתום על הסכם מכר מקרקעין(1) מול כל חברי הקבוצה, ומעדיף לחתום מול גורם אחד, מטעמים של נוחיות ויעילות. במקרים כגון דא, ייתן בעל הקרקע עדיפות לביצוע עסקת המכירה לקבלן כרוכש יחיד (בהנחה שהתמורה זהה). הפתרון לקבוצת הרכישה בהתמודדות מול הקבלן לגבי זהות רוכש הקרקע, עשויה להיות במנגנון של נאמנות, למשל: המארגן או העו"ד של הקבוצה, ישמש כנאמן עבור חברי הקבוצה – הנהנים (במקרה כזה יש צורך: בהסכם נאמנות – הנהנים כבר צריכים להיות ידועים, פתיחת חשבון נאמנות, וכו'), וכך בעל הקרקע יתמודד מול רוכש אחד - הנאמן.
בהסכם רכישת המגרש(1), כל חבר בקבוצת הרכישה מתחייב לשלם את התמורה לפי חלקו היחסי (כאשר חלוקת הדירות בפרויקט כבר ידועה), במקרה בו חלוקת הדירות תעשה בשלב מאוחר יותר (לעיתים בדרך של הגרלה בין חברי הקבוצה או זכות ראשונים להחליט), רכישת הקרקע תעשה באופן שווה בין כל חברי הקבוצה והסכם השיתוף(2) יכלול מנגנון איזון בין חברי הקבוצה. לאחר רכישת הקרקע נרשמת הערת אזהרה לטובת חברי קבוצת הרכישה, וכן הערה בדבר התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק המלווה את הפרויקט.
הסכם השיתוף(2) מהווה מסמך מרכזי המגדיר את מערכת היחסים בין השותפים לבין עצמם, שנועד להוביל את חברי הקבוצה למטרתם: ביצוע פרויקט הבניה, קבלת דירה מוגמרת ורישומה על שם חבר הקבוצה. הסכם השיתוף מגדיר, מזהה ומבהיר מה הוא חלקו של כל חבר בקבוצת הרכישה (לעיתים מצורף להסכם השיתוף נספח המפרט את היחידה של כל חבר בקבוצה – שטח, מיקום, השטחים המשותפים, חנייה וכו'). הסכם השיתוף כולל גם אומדן עלות משוערת של הפרויקט ושל כל דירה ודירה שתבנה (על בסיס הערכה שמאית). הסכם השיתוף קובע גם מנגנוני הכרעה בין חברי הקבוצה, במקרה בו מתגלה מחלוקת בין החברים, וכן קביעת מוסדות הקבוצה (האורגנים השונים, כגון: חברי האסיפה הכללית של הקבוצה, נציגות הקבוצה וכו'), וסמכויות מוסדות הקבוצה, למשל: סמכות להתקשר עם בעלי מקצוע, לאשר את שכרם, בחירת בנק מלווה, אישור מפרט טכני וכו'. על עובדת מוסדות הקבוצה מפקחת ועדת ביקורת המתמנה מבין חברי הקבוצה. כמו כן, הסכם השיתוף כולל גם התייחסות לבעלי מקצוע שונים שילוו את הפרויקט לכל אורכו, לדוגמה: מנהל הנדסי אשר מפקח על עבודת הקבלן המבצע, אדריכל הפרויקט, עו"ד המלווה את כל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט, רו"ח המפקח על ההתנהלות הכספית וכו'.
במקביל לחתימת הסכם השיתוף, נחתם הסכם בין חברי הקבוצה לבנק המלווה(3), שנועד לספק צרכי מימון לכל אחד מחברי הקבוצה לכל תקופת הפרויקט. הליווי הבנקאי תכליתו להבטיח שהפרויקט לא ידחה, או ייעצר, או יתעכב, בשל העדר מזומנים לאחד מחברי הקבוצה, או בשל הפרה של אחד החברים. קודם לחתימת הסכם בין הבנק המלווה לקבוצה, בוחן הבנק את כדאיות העסקה בהתאם לדוחות שהומצאו לו, זהות הגורם המארגן וניסיונו, בחינת היבטים משפטיים של הקבוצה לרבות הסכמים שייחתמו, עמידת הסכם השיתוף בדרישות הבנק. בנוסף לכך בוחן הבנק המלווה את ההון העצמי ואת יכולת ההחזר של כל חבר בקבוצה באופן אינדיבידואלי. לאחר שנחתם הסכם עם הבנק המלווה, כל חברי הקבוצה מחויבים לפתוח חשבון אישי בבנק המלווה אף אם אין בכוונת החבר לקבל מימון מהבנק המלווה לצורך תשלום התמורה בגין הפרויקט. החובה הנ"ל נועדה למנוע עיכוב של הפרויקט במקרה בו אחד החברים לא עומד בדרישות התשלומים שנקבעו. בשיטה זו יתאפשר לבנק המלווה לחייב את חשבונו האישי של השותף המפר מתוך מסגרת האשראי שהועמדה לו. כמו כן, באופן זה מבטיח הבנק המלווה לכל חברי הקבוצה כי הפרויקט יושלם במועד ללא דיחוי, כאשר מנגד הבנק מבטיח את זכויותיו בשעבוד זכויות השותף המפר במגרש.
מודלים שונים – בעבר ידו הארוכה של המארגן שלטה ביד רמה בפרויקט (קיבל את ההחלטות החשובות, היה אחראי לתכנון הפרויקט, בחר את הקבלן המבצע, נשא בסיכויים ובסיכונים, וכו'), במקרים כאלה נקבע, כי יש לראות במארגן כקבלן הרוכש קרקע ומוכר דירות לחברי קבוצת הרכישה. כיום מארגני הקבוצות השתכללו ופועלים באופן כזה, שלפחות על פני השטח, נראה כי מידת מעורבותם בפרויקט פחתה.
כיום קבוצות הרכישה פועלת על פי רוב תחת שני מודלים עיקריים:
1. מודל "ליווי וניהול עד רישום הזכויות" – המארגן מלווה את כל שלבי הפרויקט, מאתר את הקרקע, בודק את זכויות הבניה, מתכנן את הפרויקט, בודק את אומדן העלויות, מארגן את חברי הקבוצה, מפקח על ביצוע הפרויקט, מארגן את הליווי הבנקאי, ומעניק ליווי צמוד לקבוצה עד לרישום הזכויות על שם חברי הקבוצה. במודל זה ישנה הקפדה על כך, שכוח ההכרעה בהחלטות החשובות, נשאר תמיד בידי חברי הקבוצה. כמו כן, חברי הקבוצה, הם ורק הם, נושאים בסיכונים ובסיכויים של הצלחת הפרויקט, והמארגן הוא בגדר של ממליץ תמידי לחברי הקבוצה.
יובהר – כי יתכן ומידת האוטונומיה של מוסדות הקבוצה עשויה להיפגע מאחר ולא ברור עד כמה המארגן מכוון הלכה למעשה את החלטות המוסדות.
2. מודל ה"מארגן" – המארגן מאתר את המגרש, מתקשר עם בעל הקרקע בהסכם אופציה לרכישה, מאתר את חברי הקבוצה, ולאחר חתימה על רכישת המגרש והסכם השיתוף, מפנה המארגן את מקומו למוסדות הקבוצה אשר ממשיכים להתנהל לבדם עד להשלמת הפרויקט.
יוער – כי גם במודל זה, לעיתים נשמר הקשר המקצועי בין המארגן לקבוצה (במיוחד כאשר המארגן הוא חבר בפרויקט), דבר אשר עשוי להשפיע על החלטות הנציגות.
האמור בכתב זה אינו מהווה חוות דעת או יעוץ מקצועי או משפטי, נשמח לעמוד לרשותכם במתן הבהרות והסברים, ולקבל הערות או תגובות.
להתייעצות ראשונית ויצירת קשר | טל: 09-7655502 | התע"ש 20, כפר - סבא 44425
עו"ד שלום לוי שפות: עברית, אנגלית פעילות: מקרקעין, חברות ומיסוי עו"ד לוי הינו בעל בקיאות והבנה מיוחדת בתחום המסחרי על כלל רבדיו. עובדה זו מסייעת בידיו לבחון באופן מיידי, במהירות וביעילות את סיכויי ההצלחה של המקרה, תוך מיצוי האפשרויות להקלת נטל המס.
