למי הבנקאי ישמח לתת הלוואה? 

למי הבנקאי ישמח לתת הלוואה?

כדי לענות לשאלה הזאת קודם כל אפרט בקצרה, מה זה בדיוק בנק, ואיך זה עובד?

הרבה אנשים חושבים שקבלת ההלוואות מהבנק תלוי ב"טוב לב" של הבנקאי.

זה ממש לא כך.

בנק זה עסק 'שרוב הרווחיות שלו תלוי במכירת כסף לאנשים, כלומר מתן הלוואות, לכן הבנקים ''פשוט מתים'' לתת לכם הלוואות.

אז אם זה כך,למה כל כך קשה לקבל הלוואות מהבנקים ''כשבאמת אנחנו זקוקים לכסף''?

זהו שבאופן אירוני,העובדה שאנחנו "זקוקים" לכסף זו גם הסיבה לסירוב, מצידו של הבנק לתת לנו הלוואה.

מבולבלים?

אז הנה ההסבר:

אנשים מפקידים את הכסף שלהם בבנקים.

הבנקים מחפשים  השקעות ''בטוחות'' כדי להרוויח מהכסף שהופקד אצלם.

הם אכן משקיעים את הכסף, אך תמיד יש להם עודף מטורף של מזומנים שלא יודעים מה לעשות איתו.

כל מה שעליך לדעת כדי לזכות למזומנים האלה, זה דבר אחד פשוט:

'' להסביר לאיזו מטרה אתה צריך את הכסף''? כלומר, מה אתה מתכוון לעשות בכסף שאתה מבקש?

ישנם שני סוגים של לווים.

1-ההופכים כסף לנכס.

2-ההופכים כסף לזבל.

בדרך כלל כאשר אנחנו "זקוקים נואשות " לכסף, אנחנו  משתייכים לקבוצה של "הופכים כסף לזבל"!

הבנקים מחפשים ''בנרות'' אנשים שיודעים להפוך כסף לנכס,כדי לתת להם את העודף המזומנים שלהם, ברגע שנוכל להוכיח שהכסף של

הבנק יהפוך לנכס רק אם יינתן לנו, הם ישמחו לתת לנו עוד, י הרי אם אתה יודע להרוויח מההלוואה שלהם, אז אתה בדיוק עושה את מה

שהבנק עושה. לכן אתה שותף במזומנים של הבנק. ''כל עוד תמשיך להרוויח מהלוואות."

קיימים מוסגים רבים להפיכת כסף לנכס או לזבל, כמו למשל "הלוואה טובה והלוואה רעה", "חוב טוב וחוב רע"  וכדומה, אך כולם

מתייחסים לאותו עניין. האם אתה מרוויח מהכסף שקיבלת מהבנק או לא?

הבא אסביר לכם את כל העניין בעזרת דוגמאה פשוטה.

יש לך משכורת של 6,000 ש"ח, הון עצמי של 100,000 ש"ח  ואתה מתכוון לרכוש נכס כלשהו בשווי 500,000 ש"ח.

לפי החישוב יש לך 20% משווי הנכס.

אתה ניגש לבנק ומבקש הלוואה עבור השלמת הסכום לצורך רכישת הנכס.

הבנקאי מחלק את הפרש הסכום  ''שווי הנכס פחות הון העצמי שלך'' במקרה שלנו (400,000 ש"ח) ביחס לתקופת ההלוואה, ומחשב

את החזר החודשי יחסית למשכורת או הכנסות שלכם.

אם החזר ההלוואה יוצא כשליש מסך ההכנסות שלך ''כלומר 2000 ש"ח בחודש'' בוםםם !!! הנכס שלך!!!!

עכשיו יש שלושה מצבים.

1-     אתה עובר לגור בדירה שרכשת בכסף של הבנק. ''הופך את הכסף לזבל'' או ''הופך את ההלוואה לרעה''.

2-     אתה משכיר את הדירה בפחות מ-2000 ש"ח.''כלומר הופך את ההלוואה לביטחון האישי שלך'', (מה שהבנקים לא מתלהבים ממנו

אבל עדיין עדיף מבחינתם לעומת לגור בדירה).

3-     משכיר את הדירה מעל 2000 שח ''כלומר לאחר החזר תשלום החודשי של ההלוואה, עדיין נשאר לך עודף, שזה הפיכת כסף

לנכס, "שביל הזהב.''!

רוב האנשים שונאים הלוואות, אך במקרה של הפיכת הלוואה להלוואה טובה, בואו נראה איך זה הופך אותנו לשותפים במזומנים של

הבנקים ?

1-היה לך מאה אלף ש"ח, קנית נכס בשווי 500,000 ש"ח והשכרת אותו .

הדייר משלם לך את המשכנתא וגם נותן לך עודף!!!

אז למי שייך ההלוואה הזאת? לך או לדייר? ברור שלדייר!!!

כלומר אתה לוקח את הכסף של הבנק, מלווה אותו למישהו אחר, משעבד את הנכס כנגד ההלוואה בידיי הבנק שגם ככה הכסף שלו,

ומרוויח מזה!!!

שונא הלוואות?

האם היית מוכן לרכוש את אותו הנכס, אחרי שחסכת את כל ה-500,000 ש"ח ואין צורך להלוואה מהבנק?

כמה זמן לוקח לחסוך את הסכום הזה ''בחישוב של 2000 ש"ח בחודש ''כפי שהדייר משלם עבורך?

כמה תעלה אותה הדירה כשתגיע לשם?

האם לא עדיף לתת לדייר שלך לחסוך את הסכום הזה בשבילך בסדר הפוך. כלומר קודם לקנות את הדירה ורק אז להתחיל לשלם? ''ועוד

על-ידי מישהו אחר''!!

שלב הבא:

עברו כמה שנים. הדייר החזיר לבנק כבר 100,000 ש"ח, היה לך הון עצמי של 100,000 ש"ח ועכשיו יש לך 20,000 ש"ח,  הפעם

תוכל לשעבד את ה-20,000 שח הזה ''שחסכת בעזרת הדייר שלך'' ולקנות עוד שתי דירות! או דירה אחת בשווי מיליון שקל, ללא

להשקיע אגורה''!!!

עוד כמה שנים, עוד ועוד ועוד ...... (כלומר אם היית חוסך כסף לרכישת נכס עם פחות הלוואה, היית מפספס את כל התשלום של הדייר. 

עכשיו אענה לשלוש שאלות טיפוסיות.

 1-     אם אני משכיר את הנכס ובעצמי גר בשכירות, אז איפה הרווחתי?

2-     מה קורה אם לא אוכל להשכיר את הנכס והוא ישאר ריק?

3-     איפה אמצא דירה ב 500,000 ש"ח ?

להלן התשובות:

1-     אם תשכיר את הדירה, ותגור בעצמך בשכירות, אתה יכול לבקש מהבנק שוב ושוב הלוואות כדי לרכוש עוד ועוד נכסים, ואז תוכל

לקנות דירה לעצמך לאחר הדירה השלישית דבר שלא יהיה אפשרי אם תגור בו.

2-     הדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות,ז ה שלא תצליחו להשכיר את הדירה.''מקרה נדיר ביותר''!

כדי למנוע מצב כזה, אם אינכם בקיאים בנושא, מומלץ למסור את הדירה לחברת ניהול נכסים.

אם גם זה לא עזר, הבנק ימכור את הדירה וייקח את החלק שלו, היתרה כולה שלכם.

אין לבנק זכות לבקש את הכסף מכם אם לא הצלחתם להחזיר, הם יבקשו את הכסף שלהם בחזרה מהדירה עצמה.

3-דירה להשקעה לאדם שמרוויח כ-6000 ש"ח , אסור שתעלה יותר מ- 500,000 ש"ח . (יש אלפי דירות במחירים כאלה רק שלא

במרכז, הרי כשמדובר בהשקעה, המיקום ממש לא חשוב,כי הרי אתם לא מתכוונים לגור בו).

חפשו באינטרנט דירותבכל שווי ותבדקו כמה השכירות של דירה דומה באותו אזור. (הצלבה כדי לבדוק אם השכירות מכסה את תשלום

ההלוואה החודשי).

תיעזרו במחשבון משכנתאות בחישוב ריבית של 4% ותבדקו את כדאיות ההשקעה.

זכרו: ככל שהנכס קטנה וזולה יותר, הסיכוי לתשואה גבוה גדול יותר.

כל זה נשמע קצת יפנית?

לכל שאלה אשמח לעזור.

avrahamiaviv@gmail.com