מיחזור משכנתא - האם כדאי ? 

"מיחזור משכנתא" הינו הליך שבו לקוח שנטל משכנתא בעבר, בוחר ליטול הלוואה חדשה, המפחיתה את גובה הריבית שהוא משלם ועימה גם את ההחזר החודשי או לחילופין קיצור תקופת ההלוואה. המיחזור כדאי, במקרים שבהם יורדת ריבית המשכנתא הממצעת בצורה משמעותית, בהשוואה לזו שהייתה נהוגה במועד נטילת ההלוואה.

הליך זה מיועד לסוגים רבים של לווים - למי שרוצה לקצר או לשנות את פריסת התשלומים שלו, למי שחש שהוא משלם ריבית גבוהה מדי, או עבור אנשים אשר מעוניינים להתאים את המשכנתא למצבם הכלכלי העכשווי ובעתיד.

המשבר הכלכלי הנוכחי, אשר גרר אחריו מיתון הולך ומעמיק, הוביל את בנק ישראל להוריד את הריבית במשק בצורה משמעותית. כפועל יוצא, ירדו שיעורי הריבית על המשכנתאות בצורה ניכרת (למרות שבחודשים האחרונים ניכרת מגמת עליה בריבית הפריים).

לכן, קיים היום "חלון הזדמנויות" להתאמת ההלוואות ולבחינה מחודשת של המשכנתאות והמטרה לבצע מחזור של המשכנתא. למרות שמדובר בפיתרון אטרקטיבי, חשוב לזכור כי הוא כרוך בעלויות מסוימות ולכן חשוב לוודא בטרם הביצוע כי עלותו נמוכה אכן מהרווח העתידי הצפוי.

לפני ביצוע המיחזור, ישנם נתונים חשובים אותם יש לקחת בחשבון כדי לבדוק אם המהלך אכן משתלם:

1. גובה עמלת הפירעון המוקדם -  עמלה זו הינה "קנס" שגובה הבנק כדי לצמצם את ההפסד הנגרם לו מההחזר טרם זמנו. עמלה זו, יכולה להגיע אף לסכום של עשרות אלפי שקלים - תלוי בסכום ההלוואה, מספר השנים שנותרו עד לסילוק החוב ועוד. עם זאת, חשוב לזכור כי גובה הקנס מוגבל והוא מחושב על-פי נוסחה קבועה של בנק ישראל.
2. הפער בין הריבית הנוכחת לזו הקודמת - לא כל ירידה בריבית במשק היא סיבה למחזור. יש לוודא, כי קיים הפרש ניכר בין הריבית הקודמת לזו נוכחית, כדי למקסם ככל הניתן את הרווח ללווה.
3. גובה ההחזר החודשי - אם מתברר כי גובה ההחזר החודשי כתוצאה מהמחזור, נמוך באופן משמעותי מגובה ההחזר הנוכחי, או שניתן לקצר את תקופת ההלוואה, כדאי לשקול לבצע את המיחזור.
4. ביטוח חיים – לרוב הלווים קיים ביטוח חיים המשמש כביטחון נוסף לבנקים, חובה לבדוק את ההבדל בפרמיה המשולמת בעקבות השינויים בהלוואות (ברוב המקרים כרוך בהצהרת בריאות חדשה וייקור פרמיית הביטוח המשולמת)

לאחר שהתקבלו ארבעת הנתונים הללו, יש לשקללם בכדי לוודא שאכן מושג חיסכון.

תמהיל ההלוואה - משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים?

משכנתא המבוססת על ריבית הפריים, הנמוכה מאוד בתקופה זו, נתפסת כהזדמנות   אטרקטיבית לנוטלי המשכנתאות ולווים רבים מתפתים לקחתה. אולם, חשוב לזכור כי דווקא מאחר וריבית הפריים נמצאת כעת בשפל, סביר להניח שתעלה בקרוב. השפעת עליית  ריבית הפריים על ההחזר החודשי הינה משמעותית מאוד - פי כמה וכמה יותר מהלוואה צמודת מדד. (היתרון קרן ההלוואה הולכת ופוחתת)

גם למשכנתא צמודת מדד יתרונות וחסרונות משלה. בהלוואה מסוג זו, הסיכון העיקרי הינו  השינוי האפשרי במדד, בעוד שכרו של הלווה נשאר כפי שהוא - עובדה הפוגעת בכושר ההחזר שלו.

על כן, בהחלט כדאי לשקול תמהיל הלוואות בין משכנתא צמודה למדד  בריבית קבועה/משתנה, לבין משכנתא על בסיס ריבית הפריים. וכמובן מנגנון שינוי הריבית ותקופות השינוי. יחד הן יספקו את האיזון בניהול הסיכונים הנדרש ויתאימו את ההחזר למצבו הכלכלי של הלווה בהווה ובעתיד.

מומלץ !!!

להיעזר בשרותי יועץ פיננסי עצמאי אוביקטיבי שלא קשור לבנקים. לבנקים אינטרס מובהק לא לבצע מיחזור המקטין להם את הרווחיות, ויערימו קשיים בפני הלווים.