פעולת רישום מקרקעין - מהותה וכוחה 

פעולת רישום המקרקעין

על פי ההוראות שבחוק, תנאי לכיבודה של זכות במקרקעין הוא רישומה בפנקסי המקרקעין, הצורך בפומביות נובע מכך שהזכות הקניינית היא זכות שחלה כלפי כל העולם (In Ram) וכולם צריכים להיות מודעים לזכות כדי לכבדה. כל עוד לא נרשמה הזכות – יש למקבל הזכות, זכות חוזית, שתוקפה הוא בין הצדדים בלבד (In Persona).  יודגש, כי בהתאם לסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, רישום המתבצע בגוף שאינו לשכת רישום המקרקעין, כגון: רישום המתבצע במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת - אין לו תוקף לפי חוק המקרקעין.

בישראל המקרקעין נחלקים לשני סוגים: מקרקעין רשומים ומקרקעין שאינם רשומים.

רק המקרקעין הרשומים מופיעים באחד משלושת הפנקסים[תקנה 6 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1939]:

1. פנקס השטרות – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין הרשומים אשר טרם עברו הליכי הסדר קרקעות.
2. פנקס הזכויות – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין הרשומים אשר עברו הליכי הסדר קרקעות.
3. פנקס הבתים המשותפים – בפנקס זה מופיעים כל המקרקעין אשר ניתן לגביהם צו רישום הבית כבית משותף ( בפנקס זה רשומים הבתים המופיעים על קרקע מוסדרת או על קרקע שאינה מוסדרת).

האבחנה בין פנקס השטרות לפנקס הזכויות מקבל ביטוי במספר מישורים:

1. כחו של הרישום:

1)       מקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות – הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו.

2)       מקרקעין הרשומים בפנקס השטרות – הרישום מהווה ראיה לכאורה לתוכנו.

1. טעות ברישום:

1)       כאשר אדם רכש מקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות, בתמורה ותוך הסתמכות בתום לב על רישום שגוי – זכותו תעמוד לו חרף הטעות.

2)       הכלל בנוגע להסתמכות על רישום שגוי לא חל במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות.

1. התיישנות:

1)       כאשר מדובר במקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות – לא חלה התיישנות לגבי תביעה לקיום זכות רשומה. אין בכך כדי למנוע טענת התיישנות שאדם היה זכאי לטעון לפני תחילת חוק המקרקעין.

2)       כאשר מדובר במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות – תקופת ההתיישנות היא 15 שנה.  

קיימים חמישה סוגי זכויות במקרקעין (רשימת זכויות סגורה):

1. בעלות – זכות להחזיק ולהשתמש בנכס, ולעשות בו כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
2. שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בקרקע ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (קיימים שלושה סוגי שכירויות: שכירות קצרה, חכירה, חכירה לדורות).   הערה – שאילה - זכות שהוקנתה שלא בתמורה להחזיק בקרקע ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
3. משכנתא – מישכון של נכס ספציפי כערובה לחיוב, דהיינו, הנכס ערב לחובות הלווה
4. זיקת הנאה – שיעבוד מקרקעין להנאה, שאין עימה זכות להחזיק במקרקעין (הקניית הזכות טעונה דרישת רישום וכתב).
5. זכות קדימה – מתן עדיפות להגשת הצעה לרכישת מקרקעין במחיר שבעת המקרקעין דרש בעדן.

האמור בכתב זה אינו מהווה חוות דעת או יעוץ מקצועי או משפטי, נשמח לעמוד לרשותכם במתן הבהרות והסברים, ולקבל הערות או תגובות.

להתייעצות ראשונית ויצירת קשר | טל: 09-7655502 | פקס: 09-7653763 | התע"ש 20, כפר - סבא 44425